2017年上半年苏州楼市十大关键词：楼市降温 新趋势

　　2017年苏州市区首场大型土拍落幕，此次土拍19宗地块相继成功出让，共计吸金132.51亿。其中住宅用地8宗，除位于高铁新城的15号地块，其余宅地均溢价超10%，自此苏州市场又添7宗现房销售项目。

　　追溯苏州“现房销售”的开端，自2016年8月苏州出台的“新十五条”调控政策规定，土地出让成交价超过市场指导价10%，工程竣工验收后方可申请预售许可后，苏州（除吴江）目前已有25宗宅地需现房销售。

　　掌柜点评：随着2016年出让需现房销售的土地陆续进行项目公示，“现房销售”这一词被推到台前。

　　现房销售，意味着按照房产开发的正常周期，开工至主体封顶，再到办证等，至少需要两年的时间。也就是说，未来2-3年内可能出现新房供应断档期，随之影响房价。政府对出让的土地进行限制，目的是稳定苏州房价、促进房地产市场平稳发展，

　　另一方面，购房者可以告别售楼人员的忽悠，可以擦亮眼睛眼见为实，交房速度也提升了，不过买房资金压力也随着而来。

　　对于房企来说则是一项挑战。有业内人士分析表示：“现房销售，对于开发商来说，是经济实力的一种考验。对于购房者来说，或许是在赌未来市场。”

　　关键词七：购租并举

　　2017年5月19日，住建部公开《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，从国家法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租期、承租人居住权利保障等方面均做出规定，以规范住房租赁和销售行为。南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州6个城市成为试点城市。

　　另外，苏州土地市场也有新变化，6月13日出让了首宗包含50%只租不售的宅地，作为购租并举政策的新尝试。

　　掌柜点评：苏州作为入选购租并举试点的城市，具有经济发展、人口导入、房地产市场等势态发展良好。另一方面，房价上涨存压，稳定房地产市场的任务相对艰巨，对住房租赁需求的保护和培育也尤为迫切。

　　购租并举越来越重视规范住房租赁和销售的各个环节，有利于培育长期稳定的住房租赁和销售市场，也是房地产调控长效机制的一部分。

　　然而，该宗购租并举宅地并不被房企看好，最终以底价由苏州本土房企高铁新城获得。地块的多重限制所带来的压力不容小觑，而苏州房地产购租并举的市场尚且未知。

　　关键词八：联合开发

　　随着房地产市场的不断变化，土地成本日渐高企，地产项目的开发模式也逐渐发生了转变。由之前单一的房企独自拿地独自操盘，发展到两家联合或者四家、五家甚至更多进行联合开发，房企联合开发已成常态。

　　纵观苏州楼市，房企联合开发的楼盘越来越多，甚至出现了升级版的合作模式。

　　苏州范围内部分由多家房企联合开发地产项目

　　掌柜点评：这种多家联合的地产开发模式已然成为一种新的市场趋势。地产开发模式由两家走向多家，是市场需求的结果。

　　同策研究中心总监张宏伟表示，“在核心城市中拿地困难，联合开发可以保证房企在市场上拥有一定的土地储备，使其在市场上能够继续生存发展；同时联合开发也可以共同规避市场风险”。

　　苏州正荣副总经理成军表示，“多家联合开发，可能导致整个项目的运作周期更长；房企之间也需要更多的时间磨合，执行起来的效率也不会有一家或者两家房企开发的效率高，联合开发还是需要三思而后行的”。

　　关键词九：4号线

　　2017年上半年苏州轨交4号线及支线已正式投入运营，整体呈南北走向，连接相城区、姑苏区、吴中区和吴江区，是苏州城市发展的一条骨干线路。

　　开通后，使得苏州轨交“由线到网”格局初显雏形，轨道交通网络化体系得到进一步加强和完善。

　　另外，在国务院批复的《苏州市城市总体规划》中，已明确表示苏州4号线将与上海17号线连接。

　　掌柜点评：苏州地铁4号线的开通把吴江全面纳入苏州的轨道交通体系内，极大的缩短了与苏城各大城区的距离，为沿线人民带来了便利，也让区域价值得到提升。与此同时，苏州及吴江的置业、消费半径也将随之得到极大的延伸与扩展，不再局限于自身所在的区域。

　　另一方面，随着苏城各区内的住宅价格持续升高，吴江楼盘的性价比优势凸显，也为沿线楼盘提供了更大的增值空间。吴江地铁沿线楼盘也将迎来全新的发展机遇，同时为置业者提供了置业与投资的更多选择。

　　关键词十：土地供应

　　2017年4月，住房城乡建设部和国土资源部联合发布加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知。明确了土地供应和商品住房库存消化周期相挂钩，并提出（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。

　　苏州市为响应住房城乡建设部、国土资源部要求，公布了《苏州市区2017-2021年商品住房用地供地计划方案》：2017-2021年苏州市区（不含吴江区）商品住房用地计划为：2017年390公顷（5850亩），2018年400公顷（6000亩），2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷（18900亩）左右，按年度结合市场情况均衡供地。

　　按照国有建设用地供应计划，2017年苏州商品住房用地在2016年的基础上增加9.1万方，吴江区中小套商品房用地增加14万方，土地供应略有提高。

　　掌柜点评：

　　随着楼市调控政策的不断深入，政府除了发布直接作用于楼市的限购、限售等政策外，也通过调整供地计划来平抑房价，促使房地产市场平稳发展。

　　增加土地供应，意味着从源头上改变目前楼市的供需比例，购房者既能有更大的选择面，也能防止开发商借机抬价。