龙湖多年来的小心驾驶 就是为了迎接这个大机遇啊

　　Q：今年龙湖第一次派发中期股息，这个政策会不会一直持续，全年派息计划是怎样的?

　　吴亚军：关于派息率，我们会考虑长期的现金流和收入状况。一旦确定了派息率及派息政策，我们会相对稳定，不会轻易下调，除非遇到特殊情况。今年中期派息后，今后会在上半年、下半年分别做派息。

　　赵轶：过去连续三年，龙湖每年提升分红比率5个百分点，2016年派息率达到35%，现在还没有确定会不会提升，但至少不会降，我们会在2017年全年业绩发布的时候确认，而且如果整个行业比较健康的话，有机会进一步往上提。

　　Q：今年下半年龙湖融资计划是怎么样的?

　　赵轶：下半年龙湖有一些融资计划，比如现在手里80亿元熊猫中期票据额度，在7月份成功发行20亿元，我们下半年可以有选择的在合适窗口发行剩下的60亿元。如果下半年还有美元债机会，我们可能会再申请额度。

　　明年一月份，龙湖有一笔10年期的美元债可以赎回;明年四五月份，龙湖会有20亿人民币点心债到期，这两笔债的成本都在6.75%。相信彼时，龙湖会进一步拉长账期。未来，龙湖会维持温和杠杆政策。全年净负债率控制在60%以下，整个发展基于健康的业务支撑。

　　Q： 7月龙湖发行熊猫中期票据，起初文件显示五年期和三年期票据是10个亿，最后发行五年期3亿募集资金，为什么?龙湖怎么评判发债窗口好坏?龙湖可有考虑内地abs市场?

　　赵轶：回顾整个发债过程，其中有双向回拨机制。龙湖中期票据初始发行规模是10+10，即5年期、3年期各10亿元，但在发行过程中监管机构赋予权利，根据市场双向流动去调整。目前国内债市整体行情一般，龙湖熊猫中期票据能发得出且成本可控，难能可贵。在银行间市场，只有真正优质的企业才有机会融资。关于接下来龙湖每次发行的额度不会太大，会陆陆续续把60亿的额度用完，有效期大概是两年，会给我们充裕的战略空间。

　　另外龙湖在国内的融资渠道，除了直接融资外，我们还强调开发贷融资，龙湖跟四大国有银行都是战略合作伙伴，此前两个月的贷款还能在基准利率下浮5%的水平。龙湖目前约有700亿的银行授信，已使用额度是200多亿。所以龙湖不会过分依赖某个渠道，某个渠道好的时候，我们多用用。某个渠道遇到困难，或者遇到市场波动，我们就不去碰。

　　关于ABS本质上还是债务，所以龙湖可能会关注，但是我们会根据现有渠道做成本和收益的比较，做权衡。未来如果中国真正推出权益性的REITS，我们会考虑，用我们的商业资产去推动尝试，推动整个公司向前发展。

　　关于创新业务:

　　Q：一线城市因为空气污染原因，很多刚毕业的学生可能会望而却步。比起之前，租住的需求会不会有下降?对于冠寓项目的前景会不会带来影响?

　　邵明晓：我们目前在成都和重庆冠寓开业量比较大，市场反映非常好，出租率非常高。接下来我们会在一线城市开，污染实际不是特别关键的因素，首先，北京一直在进行空气质量改善。第二，很多年轻人还是向往在一线城市工作，因为那里的机会包括收入、成长性都比较好，所以我们也非常看好这些高量级的城市。冠寓是龙湖的一个主航道业务，会持续深耕。

　　关于香港市场

　　Q：龙湖为什么选择合景泰富合作开发启德地块?这个项目的进展如何?

　　邵明晓：香港项目是战略性获取，因为龙湖看好大湾区，另外启德项目我们和合景泰富合作，合景泰富做产品品质我们非常认可，在北京我们就有合作，所以有这样的机缘，就拿了这个项目。

　　香港本身开发的流程跟内地完全不一样，这是一个非常成熟和专业的市场，因此这个项目我们不是特别着急，慢慢的理清，把定位做准，把品质做出来，稳扎稳打的去做。

　　Q：龙湖还会继续在香港拿地么?未来会不会也参与一些其他的项目?

　　邵明晓：我们看香港，更多是看整个大湾区未来的机会。我们判断在未来五到十年，大湾区将会成为中国经济重要的引擎，在全球范围内的影响力也会比较大。香港是大湾区非常核心的部分，所以我们认为是个合适机会，但是香港我们刚刚进入，不会一下就特别重仓，可能会逐渐地理解这个城市、理解客户，再把我们的产品开发出来，就像我们在深圳、广州的做法。至于大湾区的其他地方，我们会更加关注，也会增加一些布局。

　　关于合伙人：

　　Q：合伙人制度作为激励的基金会多少?大概会占到多大的股份?

　　赵轶：合伙人计划，我们内部有一套评价体系，每年会根据公司的业绩，从归属于股东的核心利润中提取3-4%作为资金池，来激励合伙人，有可能是现金的方式，也有可能是股票的方式。

　　Q：龙湖在这个时间点，推出合伙人制度后的考虑是什么?为什么不做跟投，向一线人员做更多的倾斜?

　　吴亚军：合伙人制度就是一个分享机制。房地产是一个高资本门槛的操作，虽然跟投机制可以增加对操盘的项目经理、项目团队的约束和激励，但是对于整个公司来说，我们有一个口号叫“一个龙湖”，也就是对于其他人员，或者非项目操盘的人员，也需要全面的激励，所以我们采用现在的模式，而不是在项目层面跟投。

　　跟投的模式对于行业上行周期来讲，激励是很充分的，但是下行周期，对于职业经理人的保护却是不够的，所以我们没有用这个模式，这也是来自于我们对于行业的认知，以及龙湖自身的价值观。

　　同时，合伙人制度不局限在高管，也有一些不是高管层，而是在专业上有很多贡献的人。合伙人通过选举产生，我们设有门槛，加入龙湖要两年以上，所以有些新加入龙湖的高管，也没有资格加入。这套制度是基于未来的竞争力，为公司涵养人才考虑的，涵养的是具有企业家精神的人才，从现在来看，对公司的管理层还是实现了一个正向的激励。