时评：“房地产利润控制在10%”政策可行不可行？

观点交锋

陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局日前联合发文，要求各地分区域测算住房项目成本，在此成本基础上，合理利润率控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

此举目的在于防止房价反弹，引导刚性需求的人群理性购房。然而对此楼市新政，开发商表示开发成本存在很多变动因素难以测算，购房者表示能否防止房价反弹还要看设置的具体住房售价区间，业内人士则称可操作性不强。那么，“房地产利润控制在10%”到底可行不可行呢？（相关报道见B3版）

知易行难

从理论上讲，陕西的“房地产合理利润率”政策，试图通过价格干预，来控制居高不下的房价，引导消费者理性购房，从而减少普通老百姓对高房价的抱怨，舒缓政府在房地产宏观调控的压力。从另一层面来看，在每年的全国和地方“两会”上，有关公布商品房成本价的提案和议案，一直络绎不绝，陕西省出台这一公共政策，可以说是对国家政策和民间声音的呼应与实际动作。

然而，笔者觉得，理论终归是理论，从现实来讲，对房地产行业硬性规定10%的合理利润率，知易行难。首先，界定房企利润率10%，恐难操作。一个房地产项目开发的利润，由于开发成本，因市场与价格存在不确定性，在未到项目销售完前，不好计算其利润。而且“房企10%的利润”合理标准如何衡量？比如，一些服务餐饮业的酒水，翻倍是经常事，都不算暴利，而房地产利润超过10%，就认为是不合理了？

与此同时，“房企利润率10%”，没有现行法律文本支撑。实际上，国外在控制房价利润上，都有法律作后盾。德国法律就有明文规定“开发商制定的房价超过‘合理房价’的20%，即为‘超高房价’，就是违法行为”，而超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，就是触犯刑法，要判处出售者3年有期徒刑。反观国内，建设部2001年颁布的 《商品房销售管理办法》明确规定：商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。所以，要限制房价，包括规定合理利润，必须另立新规，重新修订现行法律文本。

更为重要的是，倘若这项公共政策硬性执行，极有可能带来诸多负面效应，不仅会让房企因利润控制所迫，偷工减料，恶意减少成本支出，像有些保障房那样“楼脆脆”，屡屡出现房屋质量问题，而且也会导致房企破产或倒闭，开发商“跑路”，进而影响国家金融安全，最终波及整个国民经济的健康发展。

显然，在正常的市场经济秩序下，管理一种商品尤其是商品房，应该以市场调节机制为主，在市场失灵的特殊情况下，才能使用行政手段干预。价格干预犹如战争中的“核武器”，不到关键时刻，不能像常规武器那样频频使用。因此，房价应以市场调节为主，价格干预为辅。至于商品房何时启用价格干预政策，既要看市场和民意，更要有法律作约束。在进行临时价格干预前，还要做好税费清理，以及地方政府摒弃土地财政这两门功课，否则，不仅难以药到病除，也难以服众。

实际上，动用行政之手干预商品价格，早在之前就有地方尝试过。譬如南京2007年出台的“一房一价”政策规定“普通商品住宅的净利润率为8％”，深圳也有价格干预的相关规定，但这些地方的制度安排，并没有把桀骜的房价驯服，所以，陕西省出台“房地产合理利润率”的政策，可能也难以逃脱类似宿命。吴睿鸫（河北职员）

切实可行

陕西此次“利润控制在10%左右”的商品房新政让人眼前一亮，但也由此引来质疑：价格等部门有无把商品房价格利润控制在10%的权力；商品房开发成本变动因素大，如何测算成本。基于此，认为该政策操作性不强。但作为物价和价格成本测算一分子的笔者认为，这是有关人员对价格等相关政策、行规不了解的想当然的结论。

我国《价格法》规定：当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施；经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。

这就表明，采取价格干预措施、紧急措施、限定利润率是法律赋予价格部门的一项神圣权利和义务。换句话说，陕西物价和房管等部门联合出手，对房价进行控制（包括价格及利润幅度）就是价格紧急措施、干预措施的一部分，实施“利润控制在10%”的商品房新政具有法律依据。

陕西省此次规定的商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，具体明确，具有可行性。第一，根据《陕西省定价目录》的规定，城市规划区范围用地的土地基准地价、标定地价、出让地价，按不同级别分别由省、市、县土地管理部门会同同级价格主管部门评估和测算。土地基准地价，按规定程序审核批准后，由同级政府公布执行。也就是说，城市土地价格是价格等部门的一项日常管理工作，土地成本测算的依据充分明确。退一步讲，现在的城市土地出让采用的都是挂牌招标方式，其价格也是透明的，不存在无法测算或测算不准的问题。

第二，关于开发成本，动态看确实存在物价涨跌、收费多少等变数，但一个不容忽视的事实是，目前开发商拿地后普遍采取的方式都是统一竞标盖房的模式，把开发成本事先固定下来。也就是说，只要开发商有资格进行价格备案以及申领预售许可证，进而需要成本测算时，其开发成本就已经基本被转移到建筑商并固定下来，也不存在无据可依的问题。而关于其他费用，如房产税费是固定的，管理、销售、财务等费用，国家及省市价格成本监审办法均有明确的规定，不是开发商想增加就能随意增加的，符合相关规定才予以核进成本。

由此可见，“利润控制在10%”的商品房新政，不是心血来潮的胡乱作为，而是在积极行使相关管理职能，维护群众利益。但是，这项新政毕竟是刚刚开展，需要相关成本测算人员以更加敬业的态度、更加精湛的专业技术，合理核减房价申报成本。同时，物价部门还要以更加开放的态度，接受职能部门和群众对成本测算工作的监督，阳光作业。