全国首套房平均利率再上涨 房贷利率调整或邻近峰值

　　全国首套房平均利率年内第九次上涨

　　融360最新数据显示，9月，全国首套平均房贷利率升至5.22%，年内第9次上涨。但值得注意的是，与此前几个月不同，房贷利率涨幅呈放缓趋势。

　　数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，9月全国首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率的1.06倍，环比8月上升了2.01%，上涨速度呈放缓趋势；同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。全国首套房平均利率最低的城市前十名分别为上海4.89%、厦门4.99%、大连5.03%、东莞5.06%、西安5.08%、昆明5.10%、乌鲁木齐5.11%、沈阳5.13%、成都5.15%、太原5.15%。

　　具体来看，在全国35个城市533家银行中，有137家银行首套房利率上升,占比25.70%；房贷利率下降的有13家银行，占比2.44%；与上月持平的有367家银行,占比68.86%。此外，有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务。

　　二套房贷方面，9月二套房平均利率5.60%，较上月保持平稳上升，去年同期为5.39%。533家银行中，除36家停贷的银行分(支)行外，二套房贷执行基准利率的银行有2家；278家银行执行基准利率上浮10%，较上月减少62家；执行基准利率上浮15%的有44家；上浮20%的有149家，较上月增加33家；16家银行执行基准利率上浮30%，较上月新增5家。

　　融360分析师李万赋表示，自从2014年降息以来，银行一直进行资产重新定价的工作。期间，受到资产荒和坏账风险暴露的影响，也进行资产结构的调整，结合房地产去库存，住房贷款成为大量银行优先配置的资产，提供了较多利率折扣，房贷供给显著扩大。但随着流动性收缩、银行负债成本上升，资产收益下行，导致银行的收入及利润承压。在这样的情况下，再加上信贷额度的限制，逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为银行的必然选择。

　　房贷利率调整或邻近峰值

　　但值得注意的是，9月平均利率涨幅已有降低，一线城市中,除上海有提供优惠利率的银行外，北京、广州、深圳平均利率破5.15%，已无优惠利率。一线城市利率变化速度快，时效性强，经历前几次的调整变化后，9月未出现大面积变动。

　　因此，就目前来看，一二线城市已大体完成利率上浮的调整，出现再次大幅变动的可能性较小，总体会处于微调状态，峰值或将临近。

　　此外，因银行额度受限，房贷放款时间或再度延长。在放款时间方面，以北京为例，23家开展房贷业务的银行中，仅大华银行、民生银行15日放款，兴业、渣打、农行、建行、中信等执行30日放款，中行、汇丰银行、华夏银行、渤海银行等则延至60日。上海的24家银行中，已没有银行15日放款，兴业、农行等13家银行执行30日放款，工行、浦发等45日放款，招行、交行、光大等则60日放款。

　　就按揭延迟放款，开发商现金回笼难的情况，目前市场上出现了多种“解决方案”。其一，银行直接寻求委托贷款。根据长三角某城商行的做法，出资人委托该银行贷款给开发商进行项目建设，出资人的风控手段主要包括章证共管，预售资金监管账户加留印鉴章等，并将应收售房尾款质押作为增信；其二，兴起了按揭过桥贷款市场。过桥资金的来源除了银行，市场上的类金融资管公司和央企、国企也是重要出资人，年化利率一般在10%左右

　　李唯一表示，进入四季度后额度问题将会更加明显,银行严格控制房贷增量，预期明年额度问题不会得到大幅度缓解。真正有效缓解额度问题的关键还在于保障居住需求,市场通过扩大供给保障类房、租房等，分批解决住房问题,避免短时间内购房需求过度集中。最后，政策调控使得房屋回归居住属性后，投资用途的交易会大幅度降低；银行对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格，其他途径的贷款使用范围也将受到监管，总体流入房贷市场的资金会受到限制。因此，无论是购房市场还是中介市场，都将迎来一定的变革。