四大门派跑马圈地 长租公寓市场如火如荼

　　2015年以来，随着“租购并举”政策风起，大型房企、中介机构、酒店集团、创业公司大举进军长租公寓市场。特别是2017年以来，随着存量房时代的到来，长租公寓市场更是打响了拼速度、上规模的“竞赛”。

　　一边是短期内难以上涨的租金，一边是不断上涨的拿房成本，长租公寓目前盈利困难。但是，对于加快布局的长租公寓巨头而言，上规模才是当务之急，因为“只有加快上规模，才有资格赌明天。”而在市场加快洗牌的背景下，着眼长远，如何完善盈利模式、降低成本、通过金融支持促进长租公寓发展成为内业思考的问题。

　　在大大小小的长租公寓品牌中，以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”发展势头最为迅猛。据统计，目前排名前30位的房企中，已有1/3以上涉足长租公寓市场。此外，以链家旗下的自如为代表的“中介派”，以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”，以魔方为代表的“创业派”也各雄踞一方，整个长租公寓市场形成“四大门派”分庭抗礼的局面。

　　“四大门派”角力的同时，各路资本也在背后推波助澜。1月16日，自如宣布完成40亿元A轮融资，成为业内最大规模的单笔融资;2月6日，鼎寓宣布获得1000万元的Pre-A轮融资;2月26日，蛋壳公寓宣布获得1亿美元B轮融资，旋即开启新一轮扩张……

　　让长租公寓一飞冲天的是政策东风。2015年1月6日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后，一系列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策彻底激活了长租公寓市场。到2017年，随着九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以及十九大报告进一步明确租购并举的住房政策，长租公寓市场骤然爆发。

　　同时，人口向一线和核心二线城市集聚、晚婚晚育等因素导致的首次购房年龄推迟，也令长租公寓市场发展前景被纷纷看好。链家研究院对北京、上海的租房市场调查显示，2013年-2016年，居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁。预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。

　　在此背景下，2018年以来，新一轮竞赛打响了，特别是实力雄厚的地产开发商更是气势汹汹。其中，万科的目标是2018年达到15万间，旭辉的目标是2018年签约6万间，碧桂园则在去年底设定了“三年内发展100万套长租公寓”的目标，佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓，保利地产计划三年内完成30万套长租公寓。

　　这样的竞赛自然需要金融产品的弹药支持。于是，适合国内长租公寓市场的类REITs产品应运而生，并一下子成了市场宠儿。自去年10月新派公寓推出的国内首单长租公寓类REITs产品在深交所发行后，保利、招商蛇口、旭辉等类REITs产品先后获批，碧桂园更是推出了高达百亿元规模的类REITs产品。

　　入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为0。但现实是，随着竞争的加剧，拿房成本被不断推高，不少长租公寓的拿房成本已经占到租金收入的七成以上。徐诗亮表示，为抢夺房源，不仅同行打得头破血流，还要从经济型酒店等竞争对手那里虎口夺食。

　　在长租公寓市场，根据房源不同可以分为两种模式：一是重资产模式，房企拿自有物业，或者通过发行类Reits产品收购的物业投入市场;二是轻资产模式，也就是通过租赁物业投入市场的“二房东”模式。相对而言，重资产模式在成本、租期等方面有一定的优势。但林峰认为，为满足扩张速度的需要，未来一定是轻重两条腿走路。

　　眼下有不少金融机构推出了针对个人住房租赁的贷款产品，试图解决长租公寓租金支付能力不足的“痛点”租赁贷款并不能真正提升长租公寓需求端的支付能力，居住是基本的生存需求，如果租房都选择贷款，那么不仅不符合中国人的传统，也不利于房地产的理性消费。

　　成本在上涨，租金却难涨，被两头夹击的长租公寓品牌只能看着利润被一点一点蚕食。

　　但是，对于实力雄厚的长租公寓龙头，特别是财大气粗的“地产派”而言，当务之急并不是盈利，而是要先把规模做起来。万科A董事局主席郁亮表示，从回报率来说，泊寓能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓CEO韩石称，龙湖集团更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

　　因为，在长租公寓市场的未来竞争中，不先从规模上建立起壁垒，是没有资格谈利润的

　　2018年市场或有潜在风险，供给上去后需求跟不上，就会出现租金下降、空置率上升的现象，特别是2017年通过高杠杆拿高价房的有较大风险。

　　这并不是危言耸听。实际上，在各大长租公寓品牌加快跑马圈地的2017年，已有不少长租公寓品牌倒下。

　　2017年8月9日，老牌长租公寓运营商魔方宣布完成对V客青年公寓的战略投资，将其纳入麾下。魔方CEO柳佳表示，未来长租公寓很可能会进入资源整合阶段，不排除通过并购继续扩大规模。

　　被魔方并购的V客青年公寓是幸运的，更多的长租公寓创业品牌，或因经营不善，或因资金链断裂，无奈退出市场。以Color公寓为例，2015年成立后，其曾获得过1600万元A轮融资，随后通过互联网平台智金汇进行股权融资。但2017年底，Color公寓官网挂出“也许今日的离别是为了明日更好的相见”页面，宣告退出。

　　即便要拿规模赌明天，也要先活到明天才行。所以，除了很多长租公寓龙头可以高喊“短期不考虑盈利”的口号，大多数长租公寓品牌则必须一边寻求规模扩张，一边考虑“如何活到明天”的问题。

　　目前国内在REITs方面还没有明确、专门的法律法规，发行的都是类REITs，没有真正的REITs，因为目前国内的类REITs产品都是在现有法律法规框架内探索整合形成的法律交易结构。他呼吁，监管部门应尽快出台REITs的专门性规定，使得整个市场有法可依。

　　同时，在拿房方面具有天然优势的房企可以通过与其他长租公寓品牌合作，取长补短，通过提升效率的方式实现双赢。房企擅长获取房源，运营商则擅长精细化管理，房企主导产品，具体运营则委托给长租公寓运营商，这会成为一种不错的模式。

　　相对于万科、龙湖、旭辉、碧桂园这种有相当实力运营长租公寓的大型房地产开发商，中小房地产开发商更有寻求外部合作的动力。比如，魔方在上海与星月地产合作，帮助其运营位于杨高路的一栋公寓资产。