思源经纪：成交量供应量下滑 刚需市场热度直升

　　宏观动态

　　公积金全国联网监控遇阻部分地方政府设障碍

　　目前，全国仅有50多个城市的住房公积金系统实现全国联网，距离目标相差将近1倍。住建部正在推进的住房公积金联网系统包括两部分内容，一是住房公积金财务数据信息;二是住房公积金个人数据信息。按照设计，实现联网后，住建部将能够实时查询联网城市个人缴存住房公积金的详细情况。这将很容易曝光各地超标缴存的行为。全国联网让不少地方产生抵触情绪，因为联网将不仅针对敏感人员、部门，而且还有中央向地方收权的意味。

　　观点：公积金是一块非常大的利益，它的联网、改革都是困难的。牵扯三个方面：第一，住建部门，有管理中心来管理这个问题;第二，公积金是地方政府自己在打理;第三跟金额机构有关，公积金现在的受益是非常糟糕的，甚至有的收益比活期存款还差。

　　城镇化建设谨防“房地产化”倾向应建系统工程

　　城镇化建设正在我国各地加快建设，它对于扩大内需、改善民生等已起到重要的推动作用。，在城镇化建设过程中，人的城镇化是核心，多种产业需协调发展。应防止城镇化的“房地产化”倾向，构建立体的城镇化系统工程，从而为“大城市病”的解决提供一种新思路。

　　观点：只重物态而忽略人的城镇化显然是本末倒置的，表面的统一规划光鲜难以掩盖违背人意愿深层次矛盾。从我国城市目前发展存在的问题看，美丽乡村不能再走先污染后治理的老路子，新型城镇化建设从一开始就要注重环境保护，为引来人、留住人、发展人奠定基础。

　　苏州古城不再新建医院学校行政楼

　　苏州市政府印发《苏州市城乡规划若干强制性内容的规定》，从7月1日起，苏州六类区域的规划和建设，将依从新的强制性规定。其中，古城范围内将不再新建医院、学校及行政办公楼，除观前、南门地区外，不再新建大型商贸设施。六类区域分别是：苏州历史文化名城、苏州历史文化街区、文物保护单位、风景名胜区、其他生态敏感区、轨道交通沿线区域。

　　观点：苏州山水资源丰富，目前已有八个国家级风景名胜区和两个省级风景名胜区。但对于这些风景名胜区怎样保护成为重要的问题，此《规定》的出台为保护历史街区、文化遗产提供了良好的依据，也更明确化地加强对名胜区的保护与管制。

　　5月全国财政收入12749亿 房地产契税大增40%

　　6月13日，财政部公布的5月财政收支情况显示，5月份，全国公共财政收入12749亿元，比去年同月增加744亿元，增长6.2%。在前5月全国财政收入增长放缓的背景下，地方财政收入增长，主要是前4个月房地产市场成交额大幅增加，相关地方税收相应增加。

　　地方其他税种情况显示，受上个月房地产市场成交额大幅增加带动，契税315亿元、同比增长40%，土地增值税276亿元、同比增长27.4%。

　　观点：随着中央财政收入去年同期基数较高影响逐渐减弱，后几个月中央收入增幅将有所回升，但制约财政收入增长的因素仍然较多，预计全年中央财政收入增幅有可能低于预算目标(中央收入预算增长7%)。要继续坚持依法征管、应收尽收，同时坚决遏制收取“过头税”等行为。

　　1 本周住销售分析

        从销售数据来看，本周供应量和成交量均呈下滑态势，但供销比依然小于1，供不应求局面使楼市维持良性运转。刚需市场热度直升，另外以园区为代表的个别改善型楼盘成交也有所改善。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、姑苏区、园区、高新区、相城区。

　　平均单套成交面积为117㎡，苏州楼市改善族购买力持续发力，对套均面积贡献较大。

　　成交方面，本周成交环比上周降幅42.64%，6月以来，不仅是供应市场出现大幅回落，开盘市场也同样受到冷遇，开发商入市速度明显放慢。6月份是冲击上半年业绩的最后时机，开发商必须重新调整销售策略，在推盘节奏、出货速度以及价格定位、优惠力度等方面都做积极有效的调整，才能充分调动起购房者的入市热情。

　　均价方面，本周商品住房成交价格整体呈现走低趋势，基本保持在10,000元/㎡基线上，但在6月16日受园区大户型高端住宅成交的影响，价格突然上扬，突破13,000元/㎡的高位。

　　2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为55,082㎡，住宅成交面积为28,707㎡，供求比：1：0.52。本月住宅代表项目雅戈尔太阳城新获5.51万方住宅预售。

　　本周园区主力成交户型面积段在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为150㎡。

　　主要成交项目有香堤澜湾(24套)、九龙仓时代上城年华里(21套)、路劲主场(13套)。香堤澜湾二期爱琴岛U悦端午节期间感恩回馈，加推少量小户新房源，目前在售25#28#30#31#36#37#，总价57万/套起，面积70-112㎡，均价8,500元/㎡，另B区还有特价房源，面积72㎡，均价7,700-7,900元/㎡;另在售联排别墅面积从240-310㎡不等，总价285-500万/套之间，目前优惠是98折之后再减15万。九龙仓时代上城年华里主推22#23#25#26#高层毛坯，户型面积100㎡、120㎡，均价11,000元/㎡，最低折后9,600元/㎡起，目前办卡预约优惠1万元再2万抵5万优惠。路劲主场目前所剩房源不多，均价9,500-10,600元/㎡，团购1万抵3万，面积为93、98、99、137㎡，多为2房及3房。区域成交以改善户型为主，成交涨幅收窄，刚需房源的“枯竭”是园区成交乏力的最大原因。

　　本周吴中区无住宅预售。

　　本周吴中区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，受改善项目成交比例增加影响，为105㎡。

　　主要成交项目有中海独墅9栋(67套)、招商小石城(18套)、香溢澜桥(16套)。中海独墅9栋5.25首次开盘，推出225#6个单元、226#、227#、228#、229#、231#高层瞰湖公寓，共计924套房源，主力户型面积88、94、107、115、143㎡，小户型折后均价8,000-10,000元/㎡，大户型折后均价9,500-12,000元/㎡。招商小石城7期2#、4#、6#在售，目前均价9,200-9,500元/㎡，户型面积在95-150㎡之间，案场享受1万抵5万的优惠;近期推出20套特价房，在案场折扣的基础上，认购并准时签约还可享受总价2%的优惠。新城香溢澜桥，高层18#、11#、20#高层在售，面积90-135㎡，均价9,500元/㎡;多层房源3#、6#、9#在售，面积90-140㎡，均价11,500-12,000元/㎡;目前团购优惠：高层8000抵一万，多层一万抵三万。随着园区刚需市场的逐渐萎缩，吴中区成功接力，成为苏州刚需市场去化主阵地，区域主要成交为刚需客户。本周受中海签约减缓影响，环比下滑明显。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周新区主力成交户型面积段在76-90㎡，成交以首置两房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为117㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(46套)、梧桐公馆(14套)、姑苏公馆(6套)。旭辉华庭14#15#热卖中，均价9,000元/㎡，户型90㎡为主，目前13#预约中，户型90㎡为主，共计40套左右，预计6月底开盘。梧桐公馆6.10已加推楼栋12#14#，共计约40套房源，户型139㎡，均价8,100元/㎡，可享受一万抵八万优惠，电梯洋房至此全部推出，后期有别墅推盘计划。姑苏公馆在售二期非毛坯公寓17#、18#、20#，价格17,000-19,000元/㎡，主力户型为190㎡左右，另外别墅面积在360-390㎡左右，总价800-900万/套。区域签约主要集中在主打刚需的北新区板块内，区域项目的签约力度还有待升级，多为个位数的签约为主;区域成交一直比较低迷，可售房源不足，缺乏新房源入市是成交低位徘徊的主因。

　　本周相城区无住宅预售。

　　本周相城区主力成交户型面积段在111-130㎡、131-144㎡、145-160㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受改善型项目成交影响，为139㎡。

　　主要成交项目有融侨城(20套)、花好月圆(8套)、水漾花城(7套)。金辉融侨城6月1日加推30#楼，99㎡均价9,000元/㎡左右，在售36#楼，面积155㎡，均价11,500元/㎡左右，买150㎡得190㎡超值优惠;30#楼均价9,000-11,000元/㎡，93、99、116㎡户型，买93㎡送34㎡，优惠1万抵10万。花好月圆高层在售，目前全款93折，按揭95折，面积108-160㎡，折后均价8,900元/㎡起。恒基水漾花城二期新房源1、2、5#楼预计近期加推，约300套左右，面积78-195㎡，目前在售二期高层78-195㎡，均价9,700元/㎡，剩余70套左右，购房96折。区域主力签约项目均来自相城活力岛板块，近期销售市场乏力，让相城区不得不“以价换量”，区域总体表现下跌明显。

　　本周姑苏区预售住宅面积为19,029㎡，住宅成交面积为23,526㎡，供求比：1：1.24。本月住宅代表项目湖山新意新获1.90万方住宅预售。

　　本周姑苏区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为99㎡。

　　主要成交项目有世茂运河城(51套)、中海御景湾(25套)、平江怡景(5套)。世茂运河城五期瀚河图5月30日已加推，目前在售1#、2#、3#、6#、7#高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。中海御景湾在售二期7#小高层、11#高层88㎡和110㎡房源以及一期18#、23#88、110、130、140㎡保留房源，目前参加团购独享年内最大优惠“8000抵3万”;一二期整体均价在9,100元/㎡，一期处于准现房销售状态，户型为88-140㎡。平江怡景景观房源9号楼在售，主力户型包括86㎡两房，120㎡三房，130㎡三房和150㎡三房，均价18,000元/㎡，在售10号房源，价格14,000-16,000元/㎡，现有搜房专属团购优惠，主力户型为88㎡两房和120-130㎡三房。姑苏区在几个热销的楼盘接力推新下，区域成交能保持在相对稳定的水平，上升为区域销量亚军，但随着新增供应量的进一步缩减，未来成交上涨空间将十分有限。

　　3 各区重点项目销售情况

　　园区

         主要成交面积段集中在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡ ，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有招商雍景湾(占竞品总量的15%)、九龙仓时代上城(占竞品总量的14%)。

　　吴中区

        主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的28%)、香溢澜桥(占竞品总量的18%)。

　　相城区

       主要成交面积段集中在111-130㎡、 131-144 ㎡、145-160㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的61%)、水漾花城(占竞品总量的21%)。

　　高新区

　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房为主，主要成交项目有姑苏公馆(占竞品总量的51%)、香缇华府(占竞品总量的17%)。

　　姑苏区

          主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有世茂运河城(占竞品总量的60%)、中海御景湾(占竞品总量的24%)。

　　4 预售证领取情况

　　6 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度来看，2013年6月苏州市场预计有234个楼盘推出优惠，占比85.71%。其中住宅项目123个;别墅项目49个，商业项目62个。总的来说，6月优惠力度与前5个月相似，上半年苏州开发商普遍以常规性优惠为主。当然，逐渐增多的团购优惠，是不可多得的亮点。

　　从区域来看，优惠分布主要集中在园区与吴中区，其中园区52个，吴中区75个。其他四个区分布较为平均，姑苏区24个，吴江区27个，高新区27个，相城区29个。

　　从市场整体来看， 6月份，苏州楼市的价格较低的房源多了起来，尤其是团购房源相对增多，卖不动房子的开发商不得不抛出足够大的优惠，以期诱惑手握资金的购房者入市。目前苏州楼市的低迷成交某种程度上刺激了开发商，优惠力度的增大，也为想要置业的购房者，提供了较多的选择余地。