10月已经过了大半，苏州楼市走向如何？

今年苏州楼市的金九银十可谓是淡味十足。

我们知道，9月苏州新房的成交量呈现跳跃式增加，但这个增加量主要来自于部分特殊房源的集中网签备案。

剔除这部分数据影响，真实的九月苏州楼市环比并未有所改善，可谓“金九”不金。

如今十月已经过了三分之二，苏州楼市表现如何？银十成色如何？

我们用一系列数据做个解读。

NO.1

先看苏州市区新房的市场表现。

截止至10月20日，苏州市区商品住宅的供应面积为7.14万㎡，环比减少50%。

和往年的银十有所不同的是，今年市面上的新盘并没有加大推盘力度，10月已经过去了三分之二，苏州楼市仅有吴江汾湖和吴中东山两个老盘领取预售证，大部分楼盘都采取顺销的形式。

成交面积为37.05万㎡，环比减少14.5%，同比增加32.8%，同比去年增加的原因是部分城市级红盘成交的带动。

从市场表现来看，各大楼盘抓住了每年重要的销售节点国庆黄金周，采取各种花式优惠促销活动，包括总价折扣、赠送车位券、物业费、家电礼包、特价房等等。

从市场反馈效果来看似乎还不错，国庆7天假期，各大楼盘来访认购量相较9月同期有所增加，较多楼盘、房企晒出国庆销售喜报，据部分楼盘反馈，国庆7天的来访认购量甚至赶上9月一个月的来访认购量。

当然国庆期间的认购量暂时还没有完全在网签数据上体现，将会在后期慢慢释放。

可以说，苏州楼市确实在国庆黄金周掀起短暂的销售热潮。究其原因，则是传统楼市旺季下，加上政策环境又十分宽松，开发商拿出的购房优惠对购房者具有十足的吸引力。

据调研，部分刚需楼盘和一大批高品质改善楼盘在国庆黄金周销售可圈可点。

值得一提的是，国庆黄金周这波热销如昙花一现般，在7天假期结束后，市场又恢复了往日的平静，各楼盘的来访认购量大为减少。

待颐和源璟花园这种城市级红盘网签量陆续释放，我们预计10月完整月的成交量会在40-50万㎡之间。

从今年1-10月苏州市区商品住宅的供求量价走势来看，9月由于特殊原因促进成交量高涨，6月仍旧是今年以来成交量的高峰，主要原因是疫情得到控制，松绑政策发挥效应促进了市场成交量。

到了七月、八月份，供求量大幅下跌，成交量仅有50多万㎡。

8月中下旬，二套房首付比例降低、金融端再次放松，苏州房贷利率降至历史低点，但实际上并没有对市场成交量有很明显的带动。

这背后的原因，则是因为当前经济形势不乐观，市场信心仍未完全恢复，市场下行预期很难得到根本性扭转。

截止至10月20日，苏州市区新房成交均价为27118元/㎡，呈现同环比上涨的态势。同比上涨1.49%，环比上涨6.78%。原因是颐和源璟花园、中建吴江城投笠泽之星等高端品质红盘集中网签，带动了房价结构化上涨。

NO.2

再来看近期的苏州二手房市场。

截止至10月20日，苏州市区二手房成交量为2099套，环比减少36.5%，同比增加8.08%。

按照目前的成交量来看，10月完整月苏州二手房成交量很难破5000套，甚至比9月成交量还要少，二手房市场仍旧面临的较大的压力。

其实，上半年苏州陆续出台了一系列政策以激活市场，比如说解除二手房限售，提升公积金贷款额度，缩短外地人社保缴纳时间，降低二套房首付比例，外地人在吴江购置首套房无需社保……

政策端持续宽松，明显地利好了二手房市场的成交。

从今年1-10月苏州二手房成交套数走势图来看，苏州二手房市场从6月开始成交活跃，并持续稳定向好。

7月近6000套的成交量创造了今年以来苏州二手房成交的月度新高，8月成交量维持5000+套。

然而到了9月份，二手房市场却并未延续此前的成交态势，而是跌破5000套，成交套数仅为4728套。

而10月，成交量又创新低，但是挂牌量却在有增无减。

在卖旧换新的格局下，置换型改善需求在不断增加，导致二手房挂牌量在与日俱增，当下苏州市区二手房的挂牌量已经冲破9万套。

和当下的新房市场一样，二手房市场分化加剧，核心地段的高端盘高位成交，且成交周期较快，成交价格屡屡刷新，次新品质二手房销量也还不错，在地段和品质方面皆不占优势的二手房则销售困难。

目前的苏州二手房市场已经完全变为买方市场，房东被迫降价抛售的现象很常见。

在“买涨不买跌”的心理作用下，购房者更没有勇气下手，市场观望情绪浓重。

买卖双方的心理博弈，加上新房市场各种花式打折促销的冲击，导致了二手房成交周期拉长。

从与日俱增的挂牌量和呈萎缩态势的成交数据上来看，苏州二手房市场后期压力仍旧很大。甚至有可能会如去年年尾一般，呈现继续走低的态势。

NO.3

在2022年接下来的两个月，苏州新房市场分化将会依旧。头部板块的倒挂盘和几个新城的高品质楼盘将会走出独立行情，非核心板块的楼盘将会持续采取优惠促销的措施来以价换量。

无论是苏州的新房市场还是二手房市场，除了一些倒挂盘以及一些优质新城板块，绝大多数楼盘面临的销售压力还是很大的。

就在9月30日，央行下调住房公积金贷款利率、财政部与税务总局出台个税减免的政策，这两条政策目前在苏州已经开始执行，但是政策效果还需要时间来验证。

就当下的苏州楼市而言，它需要不断用政策去刺激来释放需求。

为了抢收业绩，接下来的两个月里各大楼盘势必会加大推盘力度、增大优惠力度，供应端的量的增加和价格让步都有利于提升市场活跃度，促进成交。尤其是一些城市级的热门倒挂红盘推新，更将让平静的市场再度溅起水花。