市场表现不如二手房 新建刚需盘苦撑楼市上半场

　　与上半年二手房成交量创三年来新高相比，2013年苏州楼市上半场的成交就显得有点“落寞”。上半年，苏州住宅成交31114套，较去年同期减少27766套，跌幅为47.16%;成交面积为3633228.95平米，较去年同期减少2809913.84平米，跌幅为43.61%。两个指标双跌!一手楼市，也就靠刚需房源撑起了场面。为何上半年，一手房的表现会逊色于二手房呢?

　　一　看成交曲线

　　一季度能量提前释放　二季度成交“软绵绵”

　　从供求关系上看，2013年1月、2月份，受假期因素影响，市场新增供应量有限，楼市成交以消化去年年底积压的房源为主。从3月份开始，楼市进入销售旺季，供应量大幅攀升突破100万方，与去年同期水平相当。二季度随着成交量的惯性回落，开发商适时减缓入市节奏，楼市供应量呈现递减趋势，在6月份楼市基本达到一个供需平衡的理想状态。那让我们具体看看这半年的楼市成交曲线吧。

　　从月度成交走势上看，2013年开局较为理想，1月份成交延续去年年末的热度，同比上涨32.17%，楼市成交以刚需楼盘表现较为突出，共有10个楼盘成交量在百套以上。2月份受春节假期因素影响成交萎缩，市场整体成交表现一般，环比同比下滑幅度较大，成交过百套项目仅3个。

　　3月份戏剧性地达到了上半年楼市的一个成交高峰。“新国五条”政策的出台一定程度上推动了刚需族的入市速度，楼市成交出现133%的环比增幅，共有15个住宅楼盘成交在100套以上，基本都属刚需楼盘。楼市出现第一波涨价潮，多个推量大盘都将开盘价格做了一定幅度的上调，涨幅在200-500元/平米之间。而成交量突出的楼盘也不再以9000元/平米以下的低价楼盘为主，园区均价过万的楼盘同样销售热闹。

　　4月份楼市成交出现惯性回落，环比下跌一成。苏州“新国五条”细则的落空，使开发商对后市更加看好，加快出货并伺机涨价，4月份总体成交均价环比上涨1000元/平米，热销楼盘在推新时普遍抬高了开盘价格，4月份成交市场有所降温，楼市价格却依旧保持坚挺。4月份销量过百的楼盘共有14个。

　　5月份，楼市价格出现“滞涨”，大多数楼盘价格保持稳定，价格变动楼盘的涨跌幅度也较小。开盘市场“前缓后急”的入市节奏，使5月成交出现“爬坡式”增长，在5月31日取得321套的单日成交量，这是上半年单日成交首次突破300套。

　　6月楼市逆市高涨，成交总量反超旺季4月和5月。开局在“红五翘尾”的支撑下，楼市热度持续走高，6月6日成交358套，再度刷新了上半年单日成交最高纪录。6月中旬遭遇“假日效应”，第二周成交跌落千套。6月下旬，保障性住房和改善型房源成交增长显著，楼市成交继续持续升温。6月份多盘表现十分抢眼，有一楼盘成交790套，创下上半年多盘月度成交最高纪录。

　　【点评】从半年的成交曲线来看，这半年的成交涨跌还是较为明显。三月在“新国五条”细则，也就是“20%个税”的刺激下，二手房迅速出现成交井喷。有不少房产中介在三月份就完成了全年的业绩。而新房受政策影响也出现旺销，但效果不如二手房那么立竿见影且盆满钵满。三月的成绩，自然也奠定了半年度楼市中，二手房赢过一手房的格局。

　　从另外一个角度审视，今年半年度一手房不如去年同期，还表现在去年同期楼市太火。2012年上半年，刚需和政策性住房双重释放使成交异常热闹，单月成交多次冲破万套，直到第四季度成交才出现降温，增速也放缓趋稳。2013年上半年楼市成交，延续了去年末的行情，楼市成交以新建商品住宅为主。但相较于去年同期的热闹，今年上半年只能说是刚性需求平稳释放，涨跌并不算是大起大落。

　　因此，不论是跟去年同期比，还是跟半年度的二手房市场比，今年半年度的一手房显得比较“落寞”，表现平平。

　　二　看房价波动

　　3月份跑出均价低点　二季度渐露涨价苗头

　　与2013上半年来楼市成交起伏相比，上半年1-5月商品房成交均价却趋于平缓，波动幅度并不大。据搜房网数据监控中心统计，以苏州目前在售的322个楼盘进行价格调研，2013年上半年(除去2月过年阶段)，共有207次涨价，59次降价。其中1月及4月涨价的楼盘较多。

　　从2013年上半年各月份的表现来看，1月则延续2012年下半年房价一路看涨的状态，涨价楼盘数量达56盘。涨跌幅度较大。2月正值年关阶段。3月，新国五条政策出台，各地细则也相继浮水。一大批刚需型产品赶在政策出台之前跑量，从而拉低了3月份的成交均价。3月成交均价为11004元/㎡，是2013上半年间苏州商品房成交均价的最低点。

　　然而，刚需型产品的跑量让苏州中小户型房源一度供应不足。政策出台后，刚需购房者们购房心态也在发生变化，逐渐倾向于一步到位，不少改善族选择高端项目。开发商们顺应市场，改善型房源4月集体加推。高端项目、改善型房源的成交增加，4月、5月成交均价相对3月房价而言，呈现上涨态势。

　　进入5月，苏州楼市到了房价的一个转折点，经过“金三银四”的一番折腾后，楼市似乎进入了“停滞”状态。数据统计，5月苏州楼市仅30个楼盘价格有所变动，涨价楼盘19个，降价11个。5月的苏州更加趋向于稳定状态，90.68%的楼盘价格平稳。

　　尽管6月是2013年上半年的终结点，尽管开发商欲在这个过渡性的月份做一番挣扎，6月还是延续了5月份的“淡定”，近8成的楼盘价格不变，涨价降价的幅度对整个苏州楼市来说也微乎其微。由此可见，随着传统意义上楼市淡季的到来，苏州房价处于一种相对稳定的状态，房价大幅度上涨或下降的可能性减小，稳步增长或许会成为主旋律。

　　【点评】　纵观2013年上半年苏州的房价，稳中有升的态势还是较为明显的。而下半年的态势还是要看上半年的变化。虽说上半年国家出台“新国五条”政策令苏州的市场有所触动，但从目前看还是比较稳定。对照上半年土拍各房企拿地的架势及开发商们纯新盘积极入市的姿态，今年下半年的房价市场预见上涨端倪。

　　三　看板块运动

　　园区仍然是成交大户　刚需成交渐渐往南移

　　2013年上半年，全市成交以园区和吴中区为主阵地，其中园区成交10511套，全市占比高达34%，夺得上半年区域销售冠军。销售亚军吴中区成交9300套，全市占比约为30%，与园区之间仅1211套的差距，与去年同期相比，吴中区在全市商品住宅销售中所占的市场份额在快速上升中。

　　数据显示，上半年园区成交集中在青剑湖板块和湖东板块，二季度刚需房源供给紧张全面抑制了青剑湖板块成交的快速增长，湖东板块均价在万元以上的房源成交迅速抢占市场，改善型置业成为园区快速成长的新势力。

　　值得关注的是，今年上半年，苏州楼市刚需成交南移现象明显，吴中区成功接力园区，集中消化了苏州相当大比重的刚性购房需求。成交大盘集中的吴中大道板块，区域内楼盘出现普涨，从去年年底的8500-9000元/平米的价格段，普遍涨至9000-9500元/平米之间，随着下半年销售热度进一步升级。

　　姑苏区成交4483套，区域排名第三位，同比下跌幅度最大;2012年上半年姑苏区保障性住房成交集中放量，单月成交均在千套以上，今年上半年姑苏区成交以普通商品住宅为主，仅在6月份出现保障性住房成交升温的趋势。相城区成交3865套、高新区成交2955套排名靠后，但与姑苏区相比差距并不大。

　　【点评】　园区作为成交大户，一直霸占着楼市的第一把交椅，虽然今年上半年又得了个第一名，但是随着吴江撤市建区，吴中区的关注度变得更强烈。其实，上半年新盘尤其是刚需盘的推盘量，好几个月吴中区都高过园区;相反，园区更多的是老盘加推。再从上半年几次土拍来看，吴中区多个板块出让了多宗地块，不少知名房企也以第一次的姿态进军吴中区。此外，相对低调的相城区今年也有多宗地块拍出了好价格，这一南一北两个板块正蓄势待发。