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绿城云庐!绿城奥体项目案名公布!苏州园区大平层开盘潮即将来袭!

来源:克而瑞苏州 克而瑞苏州房产测评   苏州房掌柜  2023-03-13 10:16:34
[摘要]就在昨天,绿城奥体唐宁府东项目案名终于公布——绿城云庐。这也是绿城“庐”系首进苏州。

NO.1

就在昨天,绿城奥体唐宁府东项目案名终于公布——绿城云庐。

这也是绿城“庐”系首进苏州。

据悉,“庐”系为绿城高端低密产品系,产品以“现代形,东方意”概念设计,主打高端改善作品。

绿城“庐”系在杭州、北京、天津、无锡等城市均有落子,深受当地高端改善客群青睐。

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根据之前的规划,项目将打造11栋6-7F的低密洋房住宅,共269户。

具体分布如下:

6F:1#(南)、3#、11#、12#、13#,共计5栋

7F:1#(北)、2#、4#、6#、7#、8#,共计6栋

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项目的三个户型也正式公示了出来。

约153㎡4房2厅2卫户型

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三开间朝南设计,南向阳台面宽约8.08m;主卧套房设计,开间约4.3m;公卫干湿分离,且书房与次卧离卫生间较近。

约132㎡3房2厅2卫户型

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为项目目前最小户型,三房布局,双卧朝南,LDKB餐客厨阳台一体设计,是项目的起步户型。

约209㎡4房2厅3卫户型

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四开间朝南,客厅面宽达到约5.5m;双阳台设计,北向阳台可拓展为家政间;南向双套房设计,主卧配置双台盆、淋浴与浴缸。

根据规划要求,项目装标不低于3000元/㎡,不高于6000元/㎡。

再看项目区位,项目位于奥体板块,周边配套均十分完善。

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距地铁5号线奥体中心站很近,距在建的地铁6号线中新大道站约500m,驾车通过中环东线也能快速到达市区各个区域。

商业配套方面,周边的奥体中心、永旺梦乐城、兆佳巷邻里中心等均能满足日常购物需求。

教育资源方面,星汇学校、园区外国语学校等都在项目附近。

目前奥体板块暂无新房在售,板块二手房的挂牌均价在4-6.9万元/㎡,与项目一路之隔的唐宁府,挂牌均价达6.9万元/㎡,项目入市后,将存在着一定倒挂。

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同时据悉项目售楼处和展厅预计在3月底公开,4月份即将入市,作为园区难得一见的低密洋房,预计项目开盘后将掀起抢购热潮。

NO.2

近年来园区加大供地量,今年园区楼市更是看点十足。

除了上述提到的奥体板块的绿城云庐,其他核心板块如湖东、湖西、独墅湖等均有新盘入市,且基本是清一色的大平层产品!

今天分析师就为大家盘点了2023年园区核心板块在售与将入市的项目。

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值得一提的是,为了抢占“金三银四”营销节点,许多项目如都将于近期入市、加推,可以说苏州楼市小阳春可期!

01斜塘板块

斜塘板块自2019年泊云庭项目以后,这几年均无新房入市,新房市场空白。直到去年土拍,斜塘拍出了3宗地块,及保利天珺、象屿天悦东方和华发仁恒项目。

-华发仁恒项目-

华发仁恒奥体项目,位于斜塘河南金堰路东、东宏路北,占地2.9万㎡,整体体量不大。

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项目由华发、仁恒、苏高新联合打造,拟建9幢17F小高层,产品类型也十分纯粹,全盘户型只做了一个户型,也就是约143㎡的三房户型。

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项目临时展厅已公开,位于奥体商业广场,验资中,预计3月底入市,仁恒的品牌与口碑使项目承载了众多市场期待。

-保利天珺-

项目位于金鸡湖大道北、规划道路东,与华发仁恒项目仅一路之隔。

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项目为保利发展独资开发,打造保利高端产品系“天字系”。项目规划拟建8栋17F小高层,户型已经公示,将打造建面约148㎡和160㎡户型。

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目前项目展厅已开放,验资中,预计3月底入市。

-象屿天悦东方-

项目位于斜塘老街南,由象屿与恒泰商置联合开发,象屿操盘。拟建12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层,洋房占比较高。

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主打建面约143/165/195m²三大户型,洋房户型有两种,一个是165㎡、一个是195㎡。

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位于苏州中心的项目展厅也已对外开放,项目目前正在验资中,同样预计今年3月末入市。

斜塘“三兄弟”均是高端改善大平层,且“三兄弟”步伐出齐的一致,规划同时发布,外展点、验资等基本也在同一时间开始,入市时间预计也不会相差很远。

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从地段上来看,三个项目都是地铁盘,华发仁恒项目和保利天珺,这两个盘隔着一条东宏路,配套是共享的。距离在建地铁6号线金家堰站都很近,沿着钟南街一路向南可以换乘1号线钟南街站,项目周边还规划有幼儿园和小学,生活与出行都比较便利。

象屿天悦东方出门就是5号线斜塘站,斜塘站还是在建地铁8号线的换乘站,双轨交汇,交通上更有优势。

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象屿天悦东方项目的另一个亮点在于距金鸡湖东岸约1.5km,是斜塘“三兄弟”中离金鸡湖最近的。

总的来说,象屿天悦东方的位置更优越一些,毕竟双轨出行、距离斜塘核心配套、奥体商圈和金鸡湖商圈都较近。

从产品上来说,华发仁恒项目和保利天珺都是17F小高层社区。象屿天悦东方则主打6-9F洋房产品,洋房占比在85%以上,容积率也仅为1.6,居住舒适度上,天悦东方会更胜一筹。

从户型对比来看,华发仁恒项目仅做了1个户型,即建面约143㎡大三房户型,相较于象屿天悦东方和保利天珺140㎡左右户型做成四房,功能性稍有逊色,但是空间感更强,每个房价面积都很宽敞。

保利天珺和象屿天悦东方的面积段相对丰富,保利天珺则比华发仁恒项目多了一个约160㎡的四房户型,象屿天悦东方从140-190的户型都有,对于城市中产及以上家庭的选择性更多。

近年来,斜塘板块承接园区核心外溢客群,板块置业需求逐渐向高端改善转化,待到斜塘三兄弟入市,板块房价体系也将重新定义。

02湖东板块

湖东板块自去年起就进入了供应爆发模式,随着去年年末颐和源璟花园与招商沁苏禧的完美收官,今年园区湖东目前在售万科朗拾,以及建发湖东6号地块项目待入市。

-建发上华琚西项目-

建发上华琚西项目位于园区旺墩路北、津梁街西,与招商沁苏禧、中海上华琚一路之隔。

项目与建发狮山缦云项目一样,将打造建发3.0「新现代」产品系。

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根据规划,项目拟建4栋20层住宅。

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3大主力户型建面约173㎡、257㎡、287㎡户型,没有人才房,清一色的大平层,改善属性纯粹。

四房两厅三卫户型

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四房两厅两卫户型

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五房两厅四卫户型

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同时根据规划,项目装标不低于3000元/㎡,不高于6000元/㎡。

项目地理位置也十分不错,周边配套成熟,距地铁1号线与5号线换乘站星塘街站约800m,周边有现代传媒广场、湖东邻里中心等商业,星洲小学、旺墩幼儿园等学校也在附近。

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与项目一路之隔的中海上华琚,挂牌均价已经达到了11万元/㎡,项目入市后也将存在一定倒挂。

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项目预计最快将于今年二季度入市,其地理位置、配套的优势,以及产品的稀缺性,或将再引发千人抢房热潮。

-万科朗拾-

万科朗拾项目于去年年末入市,整体备案均价48950元/㎡,刷新了园区备案均价天花板。

作为首个万科苏州“拾”系产品,项目规划15栋小高层+高层,打造了建面约151㎡、186㎡、258㎡三大户型。

项目二期于3月2日取证,位于1#、6#、13#,共108套房源,目前认筹已结束,等待摇号。

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三期则还剩余约188套房源待加推。

03湖西板块

湖西板块内部目前仅70年产权公寓万科左岸在售,住宅产品则只有今年苏州首批次土拍中出让的华润原三星地块项目。

-华润原三星地块项目-

项目位于星港街西、中心大道南,整体体量适中,占地面积约5.68万方,容积率1.8。

是2月16日苏州首次土拍中,由华润置地在31家房企中摇号竞得,成交楼面价35650元/㎡,溢价率15%。

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根据规划,地块限高80米,要求不低于6层,装修标准不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。

同时160平以下房源占总数的20%,未来可能会打造高层或小高层产品。

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湖西板块作为园区较早开发和较为成熟板块之一,城市配套完善。湖西板块断供已久,目前地块周边二手房挂牌均价基本在5.3万-13万元/㎡。

地块旁边的晋合水巷邻里二手房挂牌均价已经高达11.1万元/㎡。倘若这宗宅地未来新房售价卖到5万元/㎡以上,那么依旧和周边二手房存在一定的倒挂。

在产品打造上,相信华润置地也会拿出自己的高端产品系,期待具体规划公布。

04独墅湖高教区

独墅湖高教区的招商文禧花园于2月完美收官,目前板块内仅有华润66号地块项目待入市。

-华润66号地块项目-

华润66号项目位于工业园区启月街西、创苑路南,项目成交楼面价为34500元/㎡,刷新了当时的楼面地价天花板。

根据规划,项目拟打造19幢6-7F的洋房,项目西邻独墅湖,拥有一线生态湖景资源。

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项目户型同步曝光,都是4房3卫设计,户型面积段在240-280㎡,具体户型如下:

1/2#楼  四房两厅三卫户型

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3#楼 西边户 四房两厅三卫户型

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项目最快将于第二季度入市。价格方面,刚刚清盘的招商文禧花园的备案均价为48500元/㎡,加之项目楼面价、地理位置等自身因素,入市后价格或将突破5万/元㎡。

05阳澄南岸创新城

阳澄南岸创新城是2022年园区政府规划的新城之一,新房市场方面,核心板块开发较为成熟,目前仅保利天汇一个项目在售,即将加推。

-保利天汇-

保利·天汇位于阳澄湖南岸创新城,方湾街西、跨春路南。

项目拟建18栋洋房+小高层,高层为建面约109㎡-127㎡,洋房建面约140㎡-179㎡。

项目也是是保利发展“天字系”产品首次落地苏州,项目首期开盘当日劲销6.5亿元,去化近9成,受到市场青睐。

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目前二期即将加推,据悉有建筑面积约109㎡的小户型上市,有人才房,对于想要上车园区而预算不足的置业者们,是个不错的选择。

NO.3

综上所述,2023年园区核心板块都还有较多纯新盘入市,且均为清一色的大面积产品,这对于苏州高端改善客户来说,意味着今年的选择就更多了 。

而随着园区核心板块高端改善客群的定位越来越明显,核心板块的产品在户型尺度和装修品质上也在不断进阶。房企也拿出自己的顶级产品系,比如说绿城“庐”系,建发“新现代”系等。

2023年,园区核心板块正在进入高品质大平层爆发的时代,而城市价值不断进阶的园区也值得更优质的人居产品来匹配。

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责任编辑:李媛

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