思源经纪：上周成交呈上升态势 供应量大幅下降

　　政经要闻

        产城一体：新型城镇化发展的一大趋势

　　今年6月，国务院在向全国人大常委会所作的《关于城镇化建设工作情况的报告》中提出，推动城镇化转型发展，要“以人口城镇化为核心”，同时要促进产业发展、就业转移和人口集聚相统一。就房地产企业来说，不少企业在发展的过程中，已经越来越注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。不少房企从战略到产品层面，也开始注重顺应新型城镇化要求，加以调整甚至转型。

　　观点：要实现产城一体化，困难点在于人口增长与产业发展之间没有找到好的协调发展机制。政府部门对产业发展既不能不管，又不能管得太多。产业与城市发展内在机制必须建立起来，政府强力推进人口集中，或者只强调产业不要人口，都会给可持续发展带来许多问题。

　　国土部：土地确权基本完成将着手不动产登记

　　7月22日下午，国土部召开全国农村集体土地确权登记发证工作最新进展及有关情况汇报会议，会议透露，全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成。下一步还将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。

　　截至今年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率为97%，其中有24个省份的发证率在95%以上，6个省份在90%至95%之间。绝大多数地区已进入成果检查验收和阶段性总结阶段。

　　观点：不动产登记和房产税推出并不是空谈，很多开发商已经开始研究将来在房产税体制下，如何从事房地产开发的问题。不动产登记条例的出台，从长期来看，对于房地产市场是一个利好，有利于推动楼市调控去“行政化”。

　　苏州平江历史街区33条街巷将整治

　　今年6月底，姑苏区、苏州国家历史文化名城保护区启动城市旅游融合发展示范区创建工作，具体包括规划计划编制、产品新建整合、产业融合提升、公共服务完善、环境秩序整治、区域品牌推广等六大工程。为配合姑苏区创建城市旅游融合发展示范区要求，平江街道今年将对平江历史街区内丁香巷、悬桥巷、南石子街等33条街巷实施立面整治。

　　观点：此次整治，平江历史街区不仅提升改善了街区整体环境，还加大了高科技设备的使用。针对保护性修复及周边地区文化旅游开发做了大量的整治工作，整治完成后，街区居民的日常饮食、起居等仍将保留。

　　利率市场化改革加速推进

　　中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。其中，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平;为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

　　观点：近年国内经济环境再度出现向下走的风险，放开贷款利率下限不会导致银行间发生贷款定价的过度竞争，信贷市场也不易出现大幅波动，保证了市场的温和转型;但另一方面由于短期内取消贷款利率下限管制将不会促成各主要商业银行利率的即时下降，各行业部门的融资状况也不会因此发生立杆见影的好转。

　　土地市场 -成交信息

　　7月23日竞拍，本次土拍园区1宗地块，底价成交;

　　苏园土挂(2013)05号地块位于苏州工业园区，楼面单价2,801元/㎡，该地块上将设立至少一家金融机构苏州地区总部，地块上建筑须按建设部二星级绿色建筑标准建设，周围在建或在售楼盘有沸腾CBD、九龙仓国际金融中心，紧邻圆融时代广场。

　　该宗地块由三家公司不同比例持股，其中太平人寿、太平财险及中国太平集团将分别按60%、20%和20%股权比例，以现金支付2.41亿元作为项目公司的注册资本，即分别出资1.45亿、4,820.8万元及4,820.8万元。

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

       从销售数据来看，本周成交量呈上升态势，但本周供应量降幅较大。7月月末，受个别区域影响，总体成交出现涨幅，吴中区和园区两区成交和占全市成交的半壁江山，两区楼盘价格对楼市成交均价起主导作用。淡季市场的疲软态势依旧显现。开发商一改前两周哄抢入市的疯狂，本周开盘市场“急刹车”仅4盘住宅推新。

 

      各区销售套数排名依次为：吴中区、园区、高新区、姑苏区、相城区 。

　　　　平均单套成交面积为111㎡，本周苏州市场改善需求逐步释放，整体市场稳健发力。

       周成交分析

　　成交方面，本周成交环比上周涨幅22.11%，本周新老盘成交表现较为均衡，活跃度相当，新盘市场稍显平淡，多个新盘的集中入市并未带来成交的突飞猛进。园区成交出现回落，环比下跌近四成，销售冠军之位被吴中区抢占。其他四区成交均呈上涨态势，高新区和相城区涨幅较大，仅4盘住宅推新，包括2个纯新盘，开发商出货速度明显减慢。

       均价方面，本周苏州住宅成交均价走势趋稳，继续在10,000元/㎡上下波动，波动起伏较小。

 

         园区

　　本周园区无住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为118㎡。

　　主要成交项目有香堤澜湾(64套)、朗诗未来街区(41套)、蝴蝶湾(35套)。香堤澜湾2期爱琴岛7月19日开盘已推42、43、23号楼，主力户型76㎡2房，92㎡3房，预约1万抵3万优惠，7,880元/㎡起，折后均价8,000多元/㎡。另有联排别墅现房面积从240-310㎡不等，总价285-500万/套之间，享受98折优惠再减15万。朗诗未来街区目前在售3期房源，首次开盘推371套，面积65-114㎡，均价10,000元/㎡，购房1万抵2万优惠。15、16号楼预计8月推出，户型为76㎡2房。蝴蝶湾2期98-264㎡园林湖景房7月19日晚已开盘，9、11号楼楼栋当晚去化100多套，14,000元/㎡的单价，户型面积基本在100㎡以上，其总价维持在200万/套上下。区域随着朗诗未来街区和东方维罗纳集中签约潮的结束，园区成交回落明显，丢失冠军宝座。本周园区无新盘入市，老盘市场大打优惠牌促销。

        吴中区 

　　本周吴中区预售住宅面积为65,388㎡，住宅成交面积为49,324㎡，供求比：1：0.75。本月住宅代表项目姑苏桃花源4.45万方住宅预售;甫澄熙岸2.09万方住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为113㎡。

　　主要成交项目有香槟一号(61套)、诚河新旅城(53套)、招商小石城(39套)。香槟一号预计七月底开盘，预计均价7,500元/㎡左右。项目将推出14幢高层项目，为18层，主推户型为88-140㎡。预计7月公开，届时将推出300套房源，为一期1-4栋。诚河新旅城享寓此次推出15、16、17、18栋高层82-127㎡以及19#多层87㎡房源。高层小户价格在9,500元-10,000元/㎡，大户价格9,000-9,500元/㎡，多层房源均价10,300元/㎡。招商小石城目前在售房源集中于七期，周末有十套精品特价房源，房源主要集中在1、3、5号楼。目前主要在售七期，小户型均价9,200/㎡，大户型均价9,000/㎡，购房优惠：小户型享受1万抵97折，大户型享受2万抵96折。本周吴中区楼盘去化均以中等户型为主房源为主，在新盘接连入市的积极推动下，吴中区成交上涨后劲十足。

　　本周高新区预售住宅面积为31,783㎡，住宅成交面积为21,561㎡，供求比：1：0.68。本月住宅代表项目中吴红玺3.18万方住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为103㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(118套)、旭辉百合宫馆(18套)、虹锦湾(14套)。旭辉华庭此前推出的200多套房源所剩不多，目前在售的有17、18号楼，面积为76、90、115㎡，总价65万/套起，买房购车活动仍在进行中。旭辉百合宫馆部分特价房在售，面积75㎡和115㎡为主。一期清盘中，总价60万起;二期预计8月底开盘，推出的户型有89、115㎡。虹锦湾7月20日开盘202套，户型在97、122、132㎡，均价8,700元/㎡。今年年底前会有一到两次的加推，总计房源在300套左右，户型也与之前相似。现开盘优惠，7,000元抵30,000元，今后加推的优惠大致不会改变。区域对于刚需房型的需求依旧，个别项目带动区域总体成交行情。

 

　　本周相城区无住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、 131-144 ㎡ ，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为113㎡。

　　主要成交项目有金辉融侨城(55套)、合景峰汇国际(29套)、水漾花城(18套)。金辉融侨城7月20日加推192套房源，短短几天就已出售了100多套。目前93㎡户型已所剩不多，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。合景峰汇国际主力在售八期2、6号楼，推出89、90、105㎡户型，均价10,000元/㎡。目前高层在售，八期在售房源8、9、10、11、12、13和14号楼，户型面积88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。八期交房时间2014年6月，现享98折优惠。恒基水漾花城目前在售1号楼和5号楼，以及前期6-10号楼部分房源，目前大约有100多套房源在售，房源主要集中在小区的最东边，电商团购优惠是1万享受95折，目前均价9,600元/㎡左右。  本周相城区活力岛板块表现活跃，包揽相城区销售前三甲，新房源去化开始加速，环比大幅上升。

 

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为101㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(25套)、世茂运河城(23套)、万科金色里程(8套)。中海御景湾将于7月26日下午加推高层4号楼，户型面积88㎡。目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡房源以及一期18、23号楼130、140㎡保留房源，一期高层88㎡已卖完。目前高层均价9,000元/㎡，小高层10,400元/㎡。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡，五期房源预计2014年底或2015年初交房。万科金色里程在售14号楼非毛坯修房源，面积90、120㎡三房，均价11,000-11,500元/㎡，目前购房可享受10,000元抵30,000元优惠，预计最早9月会推新房源。姑苏区保障性住房成交上扬，普通商品房成交依旧平淡，区域已经连续2个月没有新房源入市，可售住房存量为2889套，供需矛盾较为突出，保障性住房成交成为区域销售主力。

      

        NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有朗诗未来街区(占竞品总量的15%)、雅戈尔太阳城(占竞品总量的14%)。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的29%)、新城香溢澜桥(占竞品总量的20%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有旭辉百合公馆(占竞品总量的36%)、绿地中央广场(占竞品总量的31%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的37%)、世茂运河城(占竞品总量的35%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、 131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的41%)、合景峰汇国际(占竞品总量的20%)。

　　NO.4 预售证领取情况

        预售证领取情况分析

　　预售证总建筑面积 14.54万方

　　住宅预售面积 9.72万方

　　占新增预售总量 66.85%

　　吴中区住宅预售面积 6.54万方

　　占全市住宅预售总量 67.28%

 

　　本周吴中区、高新区获住宅预售，其他区无住宅预售。

　　吴中区代表项目姑苏桃花源4.45万方住宅预售;甫澄熙岸2.09万方住宅预售;

　　高新区代表项目中吴红玺3.18万方住宅预售。

      NO.6苏州市场楼盘优惠信息

     楼盘优惠信息分析

　　从优惠力度比来看，2013年7月苏州市场预计有209个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.66%;环比6月的85.71%略减少。其中住宅项目124个，别墅项目39个，商业项目46个。总的来说，7月优惠谨慎增加，甚至减少，住宅优惠减少楼盘比例最高12.10%，别墅和商业分别是7.69%、4.35%。

　　从区域来看，优惠分布主要集中在园区与吴中区，园区优惠总量最高，增加和优惠的项目总体都较为平衡，吴中区在此次优惠楼盘中贡献最大，其他四个区分布较为平均。

　　从市场整体来看，一些楼盘先涨价再增加优惠，搜数据显示，70.81%的楼盘优惠基本不变,9.57%的楼盘优惠减少，更有改变优惠方式，换汤不换药的楼盘。在供需不平衡，房地产市场被看好的情况下，无法消除这种现象。