思源：7月29-8月4日成交量稳定 供应量降幅较大

        政经要闻　　

        中央政治局：定调下半年经济

　　中共中央政治局30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。在判断上半年主要经济指标处于年度预期目标的合理区间及下半年我国经济仍将保持总体平稳发展态势后，会议强调了坚持统筹稳增长、调结构、促改革，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底，要努力实现三者有机统一。会议提出，“促进房地产市场平稳健康发展”，未提及调控相关新政策。

　　观点：房地产是稳定投资增长的主要力量之一，目前对于房地产调控已经取得了一定的成效，但一线与二三线城市价格涨势分离。政治局会议去年对今年一季度及全年提出的要求是“加强房地产市场调控和住房保障工作”，但本次会议内容未提及调控，可能是政府高层的一种新态度。

　　今年上半年全国供地量创历史新高

　　上半年房地产用地公告推出8.65万公顷，同比增加24.8%，累计流标流拍面积3034公顷，同比减少64.3%。其中，住房用地推出5.53万公顷，同比增加21.7%。全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为2011年、2010年。

　　观点：今年以来，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，重点城市房地产用地供应增长超过三成，一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平，三线城市商服用地供应增幅大幅高于全国水平。一线城市对于优质地块推出力度的加大，溢价率较高地块的持续出现，也不断带动市场景气的提升。

　　香山隧道首次试爆破为苏州最长山体隧道

　　据悉，中环快速路吴中区段是吴中区“十二五”期间十大交通工程之一，工程全长约21公里，总投资约35亿元，已于今年2月开工，计划于2014年12月全线完工。香山隧道是中环快速路吴中区段工程之一，本月29日，在建的香山隧道工程进行了首次试爆破。香山隧道全长672米，是目前苏州最长的山体隧道。隧道预计将于吴中区段同时完工。

　　观点：该路段的建成将大大方便经由中环快速路进入太湖旅游区游客，快速抵达太湖游客中心。完工后，该工程将与东环快速路南延工程、南环快速路西延工程等“协作”解决吴中区地方道路与高速、高架互通的衔接问题，进一步完善快速路网体系。

　　国家税务总局：地方级收入中房地产占比过高

　　国家税务总局：今年上半年，税收收入增长虽然总体低中趋升，但结构性矛盾较为突出，中央级收入和地方级收入增幅差距较大，地方级收入中房地产占比过高，地区之间收入增长不平衡。下半年税收收入形势仍比较严峻，有利因素与不利因素并存，完成全年收入任务面临诸多困难，要稳中有为地完成全年收入任务。

　　观点：中国的税收征管弹性较大，经济状况好的时候放松征管就会出现税收流失的现象，而经济状况差的时候会加强征管，甚至出现“过头税”。主要是由于我国的税收是下达任务指标的形式，而不是严格意义上的依法征税。下半年税收的形势比上半年要好一些，但依然不乐观。

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周成交量较为稳定，但本周供应量降幅较大。本周受个别区域影响，总体成交相对稳定，吴中区和姑苏区两区成交和占全市成交的六成，两区楼盘价格对楼市成交均价起主导作用。淡季市场的疲软态势依旧显现。开发商放缓入市节奏，周末活动转为以暖场、预热为主。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、园区、高新区、姑苏区、相城区 。

　　平均单套成交面积为120㎡，本周苏州市场改善需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周涨幅6.17%，本周新老盘成交表现较为均衡，活跃度相当，新盘市场稍显平淡。园区成交再次出现回落，环比继续下降，位列亚军，吴中区依旧固守冠军宝座。姑苏区成交大幅上涨，与吴中区共同占据六成市场份额。周末2盘住宅开盘，去化可观。5个纯新盘公开售楼处，预示8月楼市的火热开启。

　　均价方面，本周苏州住宅成交均价出现明显波动，价格变化区间在10,000-12,000元/㎡，与上一周相比略微上浮。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为54,229㎡，住宅成交面积为38,775㎡，供求比：1：0.72。本月住宅代表项目中海8号公馆3.28万方住宅预售;绿地华尔道名邸2.14万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为137㎡。

　　主要成交项目有雅戈尔太阳城(25套)、香堤澜湾(24套)、蝴蝶湾(21套)。雅戈尔太阳城(天邑)小高层17-20号楼开始预约，面积142-168㎡。前期高层13、14、15、16号楼，均价11,000元/㎡，有97、110㎡3房和126、137㎡4房户型，电商团购最高1万抵4万优惠。香堤澜湾2期爱琴岛目前在售42、43、23号楼，主力户型76㎡2房，92㎡3房，均价8,600元/㎡，起价7,880元/㎡，1万抵3万优惠。该批房源预计2015年6月30日交房。另有联排别墅现房面积从240-310㎡不等，总价285-500万/套之间，享受98折优惠再减15万。蝴蝶湾2期98-264㎡园林湖景房7月19日晚已开盘，9、11号楼楼栋当晚去化100多套，14,000元/㎡的单价，户型面积基本在100㎡以上，其总价维持在200万/套上下。园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束，100平以上的改善型房源成为去化主力，刚需市场重新亮起红灯，市场呈现连续萎靡态势。

　　本周吴中区无住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为123㎡。

　　主要成交项目有碧堤半岛(81套)、诚河新旅城(69套)、招商小石城(44套)。九龙仓碧堤半岛已于7月27号开盘，共开150多套花园洋房，户型以100㎡和140㎡为主。洋房为5-6层，价格折后在12,000-16,000元/㎡。底层290-350㎡房源折后价格最低不到8,000元/㎡。诚河新旅城享寓此次推出15、16、17、18栋高层82-127㎡以及19#多层87㎡房源。高层小户价格在9,500元-10,000元/㎡，大户价格9,000-9,500元/㎡，多层房源均价10,300元/㎡。招商小石城目前在售房源主要集中在7期，7期1栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋高层房源在售，均价9,000-9,500元/㎡，97、137㎡的房源案场享受1万抵3%的优惠，137㎡以上房源享受2万抵4%的优惠。本周吴中区楼盘去化均以中等户型为主房源为主，新老盘成交市场后劲十足，市场成交继续发力。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为111㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(41套)、虹锦湾(23套)、旭辉百合宫馆(16套)。旭辉华庭在售房源户型面积为76、90、115、130㎡，目前剩余20-30套左右。76㎡的总价为65-75万元/套，90㎡的为75-80万元/套，115㎡的为100万元/套左右，130㎡的为120-130万元/套，目前团购优惠为8,000元抵38,000元。虹锦湾7月20日开盘202套，户型在97、122、132㎡，均价8,700元/㎡。今年年底前会有一到两次的加推，总计房源在300套左右，户型也与之前相似。现开盘优惠，7,000元抵30,000元。今后加推的优惠大致不会改变。旭辉百合宫馆二期预计8月开盘，推出的户型有89、115㎡，总价69万起。区域市场依旧以刚需房源为主，没有新房源的推出，使区域市场后续成交乏力，成交出现回落现象。

　　本周相城区无住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、 131-144 ㎡ ，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为112㎡。

　　主要成交项目有融侨城(36套)、冠城大通蓝湾(14套)、水漾花城(13套)。金辉融侨城7月20日加推192套房源，目前93㎡户型几近卖完，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。冠城大通·蓝湾目前在售高层4号楼1、2两单元，剩余房源100套左右，户型面积为85、120、143㎡，折后均价为7,600元/㎡。现购房特惠总价9折。水漾花城在售1、5号楼，主打户型面积为78、90、122、140、160、190㎡，均价在9,700元/㎡以上，其中大户型房源已所剩不多，另外此前在售的6-10号楼已全部卖完。区域新盘签约放缓，市场出现乏力现象，成交再次回落。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为107㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(36套)、平江怡景(24套)、世茂运河城(20套)。中海御景湾已于7月26日下午加推了高层4号楼，户型面积为88㎡，总价在80万左右。目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。平江怡景此前推出的高层8号楼一共三栋，户型面积为85、130、150㎡，现在85㎡房源的均价在14,000元/㎡，130㎡的均价为14,500元/㎡，150㎡的均价在15,000元/㎡以上。目前购房特惠总价直降16万。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。五期房源预计2014年底或2015年初交房。姑苏区保障性住房成交继续上扬，拉动区域成交出现大幅增长，但区域内普通商品房成交依旧平淡。一直供不应求的姑苏区楼盘，后期供货仍将严重不足，在售的楼盘稀缺性也逐渐凸显，楼盘价格上调是必然的趋势。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有雅戈尔太阳城(占竞品总量的24%)、九龙仓国宾1号(占竞品总量的12%)

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的31%)、新城香溢澜桥(占竞品总量的23%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的34%)、平江怡景(占竞品总量的23%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有绿地中央广场(占竞品总量的23%)、旭辉百合公馆(占竞品总量的22%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、 131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的47%)、合景峰汇国际(占竞品总量的16%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 8.42万方

　　住宅预售面积 5.42万方

　　占新增预售总量 64.37%

　　园区住宅预售面积 5.42万方

　　占全市住宅预售总量 100.00%

　　本周园区获住宅预售，其他区无住宅预售。

　　园区代表项目中海8号公馆3.28万方住宅预售;绿地华尔道名邸2.14万方住宅预售

　　NO.6 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年7月苏州市场预计有209个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.66%;环比6月的85.71%略减少。其中住宅项目124个，别墅项目39个，商业项目46个。总的来说，7月优惠谨慎增加，甚至减少，住宅优惠减少楼盘比例最高12.10%，别墅和商业分别是7.69%、4.35%。

　　从区域来看，优惠分布主要集中在园区与吴中区，园区优惠总量最高，增加和优惠的项目总体都较为平衡，吴中区在此次优惠楼盘中贡献最大，其他四个区分布较为平均。

　　从市场整体来看，一些楼盘先涨价再增加优惠，搜房网统计数据显示，70.81%的楼盘优惠基本不变,9.57%的楼盘优惠减少，更有改变优惠方式，换汤不换药的楼盘。在供需不平衡，房地产市场被看好的情况下，无法消除这种现象。