思源：7月苏州楼市成交首位翘高 受新盘入市影响

         政经要闻　　

         国土部：“新国五条”对市场抑制性影响有限

　　国土资源部数据显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3,226元/㎡，环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。"新国五条"对市场的抑制性影响有限;住宅需求居高不下，房企拿地积极，拉动住宅地价明显上涨。

　　观点：上半年房屋市场热销，刺激了房地产开发投资的需求，房企一方面前期销售业绩较好，资金回笼速度加快，自有资金较为充足，另一方面融资能力不断提高，企业资金相对充裕。加上一些高价地成交释放出向好信号，市场对楼市、地市普遍比较乐观，房企拿地策略由“审慎”变为“积极”，由此引发住宅地价涨幅较上一季度呈现明显扩张态势。

　　国土部：土地确权基本完成将着手不动产登记

　　7月22日下午，国土部召开全国农村集体土地确权登记发证工作最新进展及有关情况汇报会议，会议透露，全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成。下一步还将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。

　　截至今年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率为97%，其中有24个省份的发证率在95%以上，6个省份在90%至95%之间。绝大多数地区已进入成果检查验收和阶段性总结阶段。

　　观点：不动产登记和房产税推出并不是空谈，很多开发商已经开始研究将来在房产税体制下，如何从事房地产开发的问题。不动产登记条例的出台，从长期来看，对于房地产市场是一种有益的举措，有利于推动楼市调控去“行政化”。

　　苏州平江历史街区33条街巷将整治

　　今年6月底，姑苏区、苏州国家历史文化名城保护区启动城市旅游融合发展示范区创建工作，具体包括规划计划编制、产品新建整合、产业融合提升、公共服务完善、环境秩序整治、区域品牌推广等六大工程。为配合姑苏区创建城市旅游融合发展示范区要求，平江街道今年将对平江历史街区内丁香巷、悬桥巷、南石子街等33条街巷实施立面整治。

　　观点：此次整治，平江历史街区不仅提升改善了街区整体环境，还加大了高科技设备的使用。针对保护性修复及周边地区文化旅游开发做了大量的整治工作，整治完成后，街区居民的日常饮食、起居等仍将保留。

　　国税总局：研究扩大房产税改革试点

　　国家税务总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围，按照国务院统一部署，适应打造中国经济升级版和保障改善民生的需要，积极推动深化税收制度改革。深入研究实施推动经济结构战略性调整、扩大内需、支持发展实体经济、推进城镇化等税收政策。加强经济税收重大问题的前瞻性研究，丰富税收政策储备;科学评估税收政策支持经济社会发展的成效，适时提出调整和完善政策的建议。

　　观点：一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响加大，可能给部分市场带来一定的存量供给。而税费逐渐转移到持有环节，可能短期有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。

      土地市场

       供求走势

　　2013年大牌房企热衷拿地，1月土拍共挂牌出让32宗地块，共计面积(占地面积)95万方，吸金31.5亿，商用地块唱主调，多个地块遭到房企“疯抢”，溢价率超过100%，让整场土拍高潮不断。3月新政后首场土拍未受影响，吸金近75亿，外来房企圈地布局苏城，众房企对于苏州楼后期发展充满信心。 4月土拍吸金27.87亿，龙湖卷土重来25亿夺狮山路高价地。 6月土拍可谓大牌房企云集，总面积为138万方，年中土拍上演“豪门斗”， 吸金93.6亿最高溢价404%。7月土拍受到“高价地”效应影响，整体土拍市场不景气，只有一宗地块以底价成交。

　　供应信息

　　苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 2013年第6号

 

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-48号至苏地2013-G-60号地块起拍价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费。

　　挂牌时间： 2013年7月29日上午9点起至2013年8月7日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年8月8日13：30

　　成交信息

　　13年05号：国有建设用地使用权出让结果公示

　　7月23日竞拍，本次土拍园区1宗地块，底价成交;

　　苏园土挂(2013)05号地块位于苏州工业园区，楼面单价2,801元/㎡，该地块上将设立至少一家金融机构苏州地区总部，地块上建筑须按建设部二星级绿色建筑标准建设，周围在建或在售楼盘有沸腾CBD、九龙仓国际金融中心，紧邻圆融时代广场。

　　该宗地块由三家公司不同比例持股，其中太平人寿、太平财险及中国太平集团将分别按60%、20%和20%股权比例，以现金支付2.41亿元作为项目公司的注册资本，即分别出资1.45亿、4,820.8万元及4,820.8万元。

　　新房市场

　　NO.1 月度住宅销售分析

　　本月楼市关键词：新国五条、土地确权、房产税改革

　　7月楼市依然以刚需跑量为主。从连续7周的成交走势来看，7月楼市成交呈现“先跌后升，首尾高翘”的行情，这主要是受新盘入市节奏影响出现的周期性涨跌。住宅项目中海8号公馆以576套的月度成交量高居榜首，朗诗未来街区以307套荣登住宅成交次席，绿地中央广场以242套位居月度前三甲。

　　本月套均面积114㎡，成交以二房、三房产品为主，刚需房源为成交主力。

　　成交走势方面，7月成交量环比下降2.15%， 7月楼市在经历了金三银四以及红五火六的连番轰炸之下，成交市场偏于平淡，月末有翘尾现象。但就个盘而言，开盘劲销的热闹现象也有出现，如中海八号公馆、朗诗未来街区等首次开盘都达到了销售高峰，带动市场整体的成交量。可见，刚需购房需求仍然旺盛，但也看重楼盘性价比。

　　成交均价方面， 7月份苏州成交均价整体趋稳，较上月有所下浮。上旬波动较大，在8,000-12,000元/㎡之间起伏，其他时间多在10,000元/㎡左右徘徊。

 

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本月园区预售住宅面积为265,718㎡，住宅成交面积为242,273㎡，供求比：1：0.91。本月住宅代表项目九龙仓国宾一号(232套)、中信森林湖(81套)、东方维罗纳(380套)、仁恒双湖湾(38套)、九龙仓时代上城(356套)、朗诗未来街区(371套)、常发香堤澜湾(364套)、中海8号公馆(368套)获得预售许可证。

　　本月园区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡ ，成交以首置两房、改善三房、四房为主，受区域刚需成交去化影响，区域套均面积116㎡。

　　主要成交项目有中海8号公馆(576套)、朗诗未来街区(307套)、东方维罗纳(157套)。本月中海8号公馆7月底加推，高层毛坯33、39号楼和非毛坯小高层1号楼，房源共189套，面积80-115㎡，高层毛坯均价在11,000元/㎡。朗诗未来街区3期15、16号楼预计8月上旬推出，户型为78㎡2房，房源约70多套，预约1万抵2万优惠，总价68万/套起。东方维罗纳四期漫香郡整体均价8,500元/㎡，预约1万抵3万再99折优惠，主要集中在高层44、32、35号楼的82、118、128、143㎡的户型。园区新入市的大批量刚需房源迅速遭抢光，新房源成交对区域贡献明显，占据市场较大份额。

　　本月吴中区预售住宅面积为313,670㎡，住宅成交面积为183,389㎡，供求比：1：0.58。本月住宅项目新城香溢澜桥(491套)、锦泽苑(84套)、碧堤半岛(91套)、招商雍华府(447套)、香槟一号(378套)、诚河新旅城(560套)、姑苏桃花源(300套)、甫澄熙岸(199套)获得预售许可证。

　　本月吴中区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，受大户型成交影响，升至122㎡。

　　主要成交项目有招商小石城(140套)、新城香溢澜桥(97套)、诚河新旅程(96套)。招商小石城目前房源主要集中在1、3、5号楼。在售七期，小户型均价9,200/㎡，大户型均价9,000/㎡，购房优惠：小户型享受1万抵97折，大户型2万抵96折。香溢澜桥高层18栋、11栋、20栋、22栋在售，面积90-135㎡，均价9,500元/㎡;多层房源3栋、6栋、9栋在售，面积90-140㎡，均价11,500-12,000元/㎡。团购优惠：高层、洋房一万抵三万。诚河新旅城享寓此次推出15、16、17、18栋高层82-127㎡以及19#多层87㎡房源。高层小户价格在9,500元-10,000元/㎡，大户价格9,000-9,500元/㎡，多层房源均价10,300元/㎡。区域改善型房源销售态势转好，个盘去化量不如园区楼盘突出，对区域销量的推动作用有限。

　　本月高新区预售住宅面积为212,829㎡，住宅成交面积为81,387㎡，供求比：1：0.38。本月住宅项目新港天之运花园(662套)、虹锦湾(468套)、旭辉华庭(420套)、中吴红玺(214套)获得预售许可证。

　　本月新区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡ ，成交以首置三房、改善三房为主，套均面积受苏州大户型成交影响，达115㎡。

　　主要成交项目有绿地中央广场(242套)、旭辉华庭(165套)、旭辉百合宫馆(68套)。绿地中央广场主推2、3、16号楼高层住宅，主打户型面积79、95、116、141㎡，其中，116㎡基本卖完，总共还剩60-70套房源，折后均价8,800元/㎡。现参与团购贷款享受95折，一次性付款享受93折优惠，预计今年9月会有一次加推。旭辉华庭此前推出的200多套房源所剩不多，目前在售的有17、18号楼，面积为76、90、115㎡，总价65万/套起。买房购车活动仍在进行中。旭辉百合宫馆部分特价房在售，面积75㎡和115㎡为主。一期清盘中，总价60万起;二期预计8月底开盘，推出的户型有89、115㎡，价格未定。随着环境不断改善，新区楼盘高性价比和升值潜力逐渐凸显，绿地、旭辉等品牌房企建设的大型社区，对购房者更具吸引力。

　　本月相城区预售住宅面积为76,104㎡，住宅成交面积为68,150㎡，供求比：1：0.90。本月住宅项目紫金湾(103套)、融侨城(356套)获得预售许可证。

　　本月相城区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，受中等户型成交影响，套均面积达112㎡。

　　主要成交项目有水漾花城(180套)、融侨城(100套)、合景峰汇国际(87套)。水漾花城目前主推1、5号楼，户型面积78、90、122、140、160、190㎡，均价在9,700元/㎡以上。5号楼剩大户型房源不到10套，1号楼剩余不到100套。电商团购优惠是1万享受95折。金辉融侨城加推192套房源，已去化100多套。目前93㎡户型所余有限，均价在11,500元/㎡;99㎡均价9,500元/㎡;116、130㎡的均价10,600元/㎡左右;大平层户型150㎡均价在11,500元/㎡，享受购150得190㎡的优惠。购房特惠2万抵10万。合景峰汇国际主力在售八期2、6号楼，推出89、90、105㎡户型，均价10,000元/㎡。八期在售房源8、9、10、11、12、13和14号楼，户型面积88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。现享98折优惠。相城区除新盘销量突出外，其他楼盘成交表现平淡，本月环比上扬态势。

　　本月姑苏区预售住宅面积为335,708㎡，住宅成交面积为87,310㎡，供求比：1：0.26。本月住宅项目虎阜花园东区定销商品房(1,328套)、和美家园政策性用房(2,760套)、觅渡里定销房(44套)获得预售许可证。

　　本月古城区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积降至99㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(109套)、世茂运河城(100套)、湖山新意(54套)。中海御景湾已于7月26日下午加推了高层4号楼，户型面积为88㎡，总价在80万左右。目前仍在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。湖山新意此前推出了最后两栋高层现21、23号楼，户型为94-140㎡。其中，21号楼均价13,500元/㎡，剩余约100套;23号楼均价12,000元/㎡，只剩7、8套房源。姑苏区保障性住房集中入市，连续两个月无新房源入市，受淡季市场影响，存量房源去化较为缓慢，供需矛盾越来越突出，在较长时期内都将呈现出上涨乏力的态势。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、改善三房、四房为主，主要成交项目朗诗未来街区(占竞品总量的42%)、中海8号公馆(占竞品总量的24%) 。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的23%)、紫元阳光水榭(占竞品总量的20%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的33%)、世茂运河城(占竞品总量的30%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡ ，成交以首置两房、改善三房为主，主要成交项目有绿地中央广场(占竞品总量的70%)、旭辉百合宫馆(均占竞品总量的13%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，主要成交项目有水漾花城(占竞品总量的40%)、合景峰汇国际(占竞品总量的19%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　7月全市预售证总建筑面积140.48万方，住宅预售面积120.40万方，占新增预售总量85.71%;园区住宅预售面积26.57万方，占全市住宅预售总量22.07%

　　主要供应项目：

　　园区：九龙仓国宾一号(232套)、中信森林湖(81套)、东方维罗纳(380套)、仁恒双湖湾(38套)、九龙仓时代上城(356套)、朗诗未来街区(371套)、常发香堤澜湾(364套)、中海8号公馆(368套)

　　吴中区：新城香溢澜桥(491套)、锦泽苑(84套)、碧堤半岛(91套)、招商雍华府(447套)、香槟一号(378套)、诚河新旅城(560套)、姑苏桃花源(300套)、甫澄熙岸(199套)

　　姑苏区：虎阜花园东区定销商品房(1328套)、和美家园政策性用房(2760套)、觅渡里定销房(44套)

　　高新区：新港天之运花园(662套)、虹锦湾(468套)、旭辉华庭(420套)、中吴红玺(214套)

　　相城区：紫金湾(103套)、融侨城(356套)

　　NO.5 本月开盘情况概述

　　苏州楼市7月实际开盘量为28个，约4,200余套房源入市。其中，吴中区、园区、吴江区、高新区推盘数相对较多，姑苏区在刚刚过去的一周，两盘入市，填补了7月“零”开盘的局面。总体来说，市场供给较为充足，楼市仍旧延续平稳去化的走势。

　　从目前来看，苏州楼市已经没有明显的淡季和旺季的区别，进入七月苏州库存压力有所加大，但是开发商加紧推盘，整体销量依然可圈可点。预计接下来苏州楼市，政策维稳，新盘大量上市，去化压力依然存在，预计房价上涨幅度有限，成交量总体以稳定为主或略有走高，全年成交将好于去年。

　　NO.6 下月开盘情况预告

　　2013年8月开盘住宅项目(吴江区6个、相城区3个、姑苏区1个、高新区2个、吴中区10个、园区8个)

　　2013年8月开盘别墅项目(相城区2个、园区2个)

　　2013年8月开盘商业项目(吴江区1个、新区1个)

　　开盘情况预告分析

　　苏州楼市2013年8月苏州市场预计有36个楼盘开盘或加推约近5,000套房源，环比7月44盘的上市楼盘数减少8个;计划开盘的楼盘中，其中住宅30个，商业2个，别墅4个。

　　8月份，苏州楼市预计有海亮长桥府、金科天籁城、万宇御湖郡、朗诗绿街南岸等14个纯新楼盘入市，占总推盘量的39%，再次吹响淡季集结号，同时也给8月楼市成交提供了保障。

　　纵览8月即将入市的楼盘，无论是主打刚需户型还是刚需、改善混合的房源，楼盘价格基本上达到了万元以上，万元以下的楼盘屈指可数，除吴江个别楼盘外。

　　NO.8 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年7月苏州市场预计有209个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.66%;环比6月的85.71%略减少。其中住宅项目124个，别墅项目39个，商业项目46个。总的来说，7月优惠谨慎增加，甚至减少，住宅优惠减少楼盘比例最高12.10%，别墅和商业分别是7.69%、4.35%。

　　从区域来看，优惠分布主要集中在园区与吴中区，园区优惠总量最高，增加和优惠的项目总体都较为平衡，吴中区在此次优惠楼盘中贡献最大，其他四个区分布较为平均。

　　从市场整体来看，一些楼盘先涨价再增加优惠，搜房网统计数据显示，70.81%的楼盘优惠基本不变,9.57%的楼盘优惠减少，更有改变优惠方式，换汤不换药的楼盘。在供需不平衡，房地产市场被看好的情况下，无法消除这种现象。