八月住宅市场供不应求 开发商集中发力迎接金九

　　政经要闻

　　国家发改委：楼市调控或将逐步转型

　　国家发改委主任在一个报告会上作了《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告，指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚持房地产调控各项政策。加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。

　　观点：新一届政府成立以后，已经不再对调控过度关注，而是将重点转向了如何加大保障房建设力度、加快棚户区改造、确保居民首套自住房需求等方面。而从这些年房地产市场的发展以及房价的变动情况来看，市场不健康以及房价上涨过快的主要危害，也不在市场和房价本身，而在政府的行为，在于政府没有将中低收入这个需要政府保障的群体放在心上，放到政府工作的重要议事日程。

　　开发商引入外资抢滩养老地产 开展经营模式创新

　　随着房地产调控不断深入，传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境，房企开始谋求在养老地产等新型地产业务上的突破。目前，各大品牌开发商正以不同的经营策略进入养老地产领域。万科、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商均开始在养老地产领域争夺市场份额。

　　目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”;二是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”;三是险资与开发商的合作，主要“拼规模”。

　　观点：养老地产涉及物业开发、持有运营、护理服务、市场培育、资本运作等多个环节。由于业务复杂，所需资本投入大，要求多方参与，共担风险。养老产业的竞争，不仅是单个企业间的竞争，未来还将成为商业集群间的竞争。

　　苏州相城区打造特色城市建筑

　　此次规划范围东至齐门北大街，南至华元路，西至玉成路，北至太阳路，规划面积约181公顷，核心区面积37.6公顷。元和塘华元路至太阳路段将以体现悠远、宁静、现代气质为主题，保护元和塘生态环境、历史环境基质，尊重其作为传统文化遗产的基因传承，有机嵌入为城市生活增加趣味的功能建筑，通过景观节点、建筑形态、水域水岸、特色桥梁等要素组成，改善内部及周边的商业、景观功能。

　　观点：此次规划元和塘两岸不仅具有公共空间的物质性，更是公共生活的载体和地标，融入市民生活，彰显城市文化。同时，由于特殊的区位，元和塘两岸还兼具着城市公共功能的延续和社区公共设施的补充等功能。

　　多地住房公积金收支倒挂贷款濒临入不敷出

　　因住房公积金资金的持续“饥渴”，各个地方在近期收紧了公积金贷款政策。以江苏省泰州市为例，该市住房公积金管理中心副主任景忠在接受地方媒体采访时承认，当地公积金资金已经相当紧张，出现收支倒挂的现象，甚至一度出现申请贷款职工按序排队等候放贷的现象。除了江苏省泰州市，近期包括金华、东莞、北京、西安、泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款，或者是延长办理周期。

　　观点：住房公积金的存量压力，已经开始影响到普通购房者的购房需要应尽快建立起良好的公积金存贷机制，控制存贷比例，加大对公积金风险的管控。未来应打破目前“低存低贷”的利率规则，实行“高存低贷”，即公积金存款利率高于银行存款利率，贷款利率要低于银行贷款利率。

　　土地市场—供求走势

　　2013年大牌房企热衷拿地，1月土拍共挂牌出让32宗地块，共计面积(占地面积)95万方，吸金31.5亿，商用地块唱主调，多个地块遭到房企“疯抢”，溢价率超过100%，让整场土拍高潮不断。3月新政后首场土拍未受影响，吸金近75亿，外来房企圈地布局苏城，众房企对于苏州楼后期发展充满信心。 4月土拍吸金27.87亿，龙湖卷土重来25亿夺狮山路高价地。 6月土拍可谓大牌房企云集，总面积为138万方，年中土拍上演“豪门斗”， 吸金93.6亿最高溢价404%。8月竞拍，多家房企竞价，最高溢价最高溢价率为87.8%，成交总金额约18.29亿元。

　　供应信息

　　13年04号：国有建设用地使用权出让公告

　　地块特别说明：

　　苏园土挂(2013)06号地块内东北侧沿路设置12班幼儿园一所，占地面积不少于6,000㎡，建筑面积不少于4,800㎡。幼儿园土地及建筑面积均不计入容积率，幼儿园由开发商负责按园区标准建设，并须在小区首期交付的同时无偿移交政府;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块内的公益及商业设施建筑面积占规划总计算容积率建筑面积的比例为1%~3%;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块上建筑须按建设部二星级绿色建筑标准建设;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块内住宅供水须按园区标准建设;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块竞得人须在签订土地出让合同之日起1年内开工，在签订土地出让合同之日起3年内竣工(受不可抗力影响者除外)，否则按出让合同违约条款处置。

　　挂牌时间：自2013年8月27日9：00起至2013年9月5日14：30止

　　拍卖时间： 2013年9月5日15：00

　　苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 2013年第7号

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-61号和苏地2013-G-62号地块为市政府建造的市保障性住房(定销商品房)项目

　　挂牌时间：2013年8月25日上午9点起至2013年9月3日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年9月4日下午1点30分

　　苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 2013年第8号

　　地块特别说明：

　　以上地块起报价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费

　　挂牌时间： 2013年 9月17日上午9点起至2013年 9月26日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年9月27日下午1点30分

　　土地市场 -成交信息

　　2013年6号公告土地挂牌出让成交情况表

　　2013年6号公告土地挂牌出让成交情况分析

　　8月8日竞拍， 本次挂牌13宗地块，出让总面积35万方，其中，吴中区10宗;高新区2宗;工业园区1宗。7宗地块进入竞价程序。5宗溢价成交，最高溢价最高溢价率为87.8%，成交总金额约18.29亿元。

　　苏地-G-53号地块，位于吴中区甪直镇鸣市路南侧、吴淞路西侧，最终被李梦汉个人竞得。该地块用途为批发零售和城镇住宅用地，预计未来会打造城市综合体项目。竞拍总价9,400万，楼面价3,704元/㎡，溢价率46.88%。

　　苏地-G-57号地块，位于吴中区甪直镇晓市路东侧、西美花园北侧，用途是城镇住宅用地，经过17轮竞价，最终由吴中华侨拍下，溢价率为50.72%，楼面价为4,522元/㎡。

　　苏地2013-G-59号地块，位于高新区浒墅关镇永安路南、永莲路东，由旭辉集团以2.4亿起拍价轻松拿下，旭辉深耕浒墅关的决心表露无遗。

　　苏地-G-49号地块为城镇住宅用地，占地面积44,014.8㎡，赢得17家房企竞价，最终东方城置地股份有限公司以9.3亿竞得该宗地块，溢价率87.8% ，8,452元/㎡，为7宗地中溢价率最高的地块。从容积率来看，未来建筑类型主要多层、小高层、高层。周边距离相对较近的楼盘主要是旺吴金座、中天和景苑、友谊合升地块等。该宗地块所处的区域内配套很成熟，交通便利。

　　新房市场

　　NO.1 月度住宅销售分析

　　本月楼市关键词：楼市调控、养老地产、公积金

　　8月楼市依然以刚需跑量为主。新增供应量大幅下滑，环比减少55%，住宅市场呈现供不应求的局面;8月中旬新房源的加速入市带动全市销量，但淡季楼市依旧未能冲高，开发商积极迎接金九集中发力。

　　住宅项目九龙仓时代上城以180套的月度成交量高居榜首，新城石湖公馆以176套荣登住宅成交次席，朗诗绿街南岸以151套位居月度前三甲。

　　本月套均面积116㎡，成交以二房、三房产品为主，刚需房源为成交主力。

　　成交走势方面，8月成交量环比下滑0.77%，成交量在月初低调开后一直没有出现有力反弹，整体冷清，个盘热闹，虽然热盘的召集效应不容小觑，但是个盘的力量毕竟有限，整个市场成交减速明显。开发商更多的是在8月营销蓄客，准备在将要来临的“金九银十”旺季里集中发力。

　　成交均价方面， 8月成交均价较上月波动更为明显，月中出现一波价格大浮动，多数时间保持在11,000元/㎡左右，较上月上涨1,000元/㎡。本月虽然具体涨价楼盘个数并不突出，但改善型高端房源成交比重有所上升，在一定程度上拉高了整体成交均价。

 

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本月园区预售住宅面积为115,117㎡，住宅成交面积为172,200㎡，供求比：1：1.50。本月住宅代表项目绿地华尔道名邸(63套)、朗诗未来街区(72套)、双友新和城4(403套)、绿城桃花源(52套)、商旅新悦城(179套)获得预售许可证。

　　本月园区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡ ，成交以首置两房、改善三房、四房为主，受区域刚需成交去化影响，区域套均面积131㎡。

　　主要成交项目有九龙仓时代上城(180套)、雅戈尔太阳城(119套)、朗诗未来街区(106套)。九龙仓时代上城3期年华里目前在售18#20#22#23#25#26#高层毛坯，均价12,000元/㎡，户型面积100㎡、120㎡、140㎡，还有几十套房源，目前总价优惠4万再99折。雅戈尔太阳城天邑在售高层有97、110㎡3房和126、137㎡4房户型，均价11,000元/㎡;小高层预计9月开盘，17-20号楼开始预约，面积142、168㎡。朗诗未来街区1-3期尾房在售，主要户型二期112㎡、三期118㎡，均价约10,000元/㎡，四期具体信息未定，预计10月份开盘。园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束，园区热门楼盘涨价幅度较大，导致客源流失严重。

　　本月吴中区预售住宅面积为254,953㎡，住宅成交面积为288,270㎡，供求比：1：1.13。本月住宅项目香溢澜桥(296套)、朗诗绿街南岸(350套)、合景叠翠峰(552套)、花样年别样城(408套)、新城石湖公馆(450套) 、太湖临湖湾(171套)获得预售许可证。

　　本月吴中区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，受大户型成交影响，升至110㎡。

　　主要成交项目有新城石湖公馆(176套)、朗诗绿街南岸(151套)、甫澄熙岸(144套)。新城石湖公馆8月25日已开盘，开盘当天均价一万二，首次推出26#高层和等多层产品，高层房源全部为非毛坯房源，洋房为毛坯，户型为80-270㎡不等，开盘当天非毛坯高层和花园洋房均价皆为一万二。朗诗绿街南岸8月17日开盘，户型84㎡、88㎡、117㎡。其中，6#楼A户型均价12,000元/㎡;2#、3#、7#、8#、9#号楼均为88㎡B户型，均价13,000元/㎡;5#楼均为117㎡大户型，均价大约13,000元/㎡。甫澄熙岸目前在售85㎡小户6套，137㎡已经卖完，均价8,188元/㎡，在售房源位于1、2、3、4、5、6、7、8号楼，均为多层房源。区域环比大涨，且大幅甩开园区的追赶，纯新楼盘的入市热销对区域成交贡献较大。

　　本月高新区预售住宅面积为110,107㎡，住宅成交面积为58,605㎡，供求比：1：0.53。本月住宅项目宝带熙岸(329套)、山湖湾(330套)、旭辉百合宫馆(352套)获得预售许可证。

　　本月新区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、180㎡以上，成交以首置三房、改善三房为主，套均面积受苏州大户型成交影响，达109㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(125套)、旭辉百合宫馆(119套)、绿地中央广场(40套)。旭辉华庭在售房源户型面积为76、90、115、130㎡，目前剩余20-30套左右。76㎡的总价为65-75万元/套，90㎡的为75-80万元/套，115㎡的为100万元/套左右，130㎡的为120-130万元/套，目前团购优惠为8,000元抵38,000元。旭辉百合宫馆二期8月26日已开盘，推出1、2、5、6、7、11号楼，推出的户型有89、115㎡，均价8,300元/㎡，总价69万起，一期剩余10套左右。绿地中央广场均价8,800元/㎡，2期房源4#、17#、18#正在预约，新增180㎡户型，预计9月底加推。绿地中央广场团购优惠为7000享2%，贷款95折，一次性付款93折优惠。在售2#、3#、16#高层住宅，主推79、95、116、141㎡户型。新区楼盘高性价比和升值潜力逐渐凸显，绿地、旭辉等品牌房企建设的大型社区，对购房者更具吸引力，但对区域成交支撑有限。

　　本月相城区预售住宅面积为33,176㎡，住宅成交面积为50,491㎡，供求比：1：1.52。本月住宅项目中惠晨曦怡庭(294套)获得预售许可证。

　　本月相城区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，受中等户型成交影响，套均面积达121㎡。

　　主要成交项目有融侨城(90套)、合景峰汇国际(75套)、水漾花城(60套)。金辉融侨城7月20日加推192套房源，目前93㎡户型几近卖完，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。合景峰汇国际于8月24日加推高层3#，在售八期1#2#3#5#和6#，主力户型为89、90、105㎡，均价10,000-10,500元/㎡;八期其他在售房源8#9#10#11#12#13#和14#，户型88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。恒基水漾花城主售二期高层，目前在售房源为1#、2#、5#楼，剩余不多，面积78-195㎡，均价9,500元/㎡，购房96折。相城区表现比较低迷，区域缺少大盘新房源的支撑，后期若没有新楼盘的入市，这种态势还将延续。

　　本月姑苏区预售住宅面积为27,337㎡，住宅成交面积为87,872㎡，供求比：1：3.21。本月住宅项目苏地2012-G-4号定销商品房(292套)获得预售许可证。

　　本月古城区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积降至109㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(135套)、世茂运河城(67套)、平江怡景(39套)。中海御景湾于7月26日加推高层4号楼，面积88㎡，总价80万左右。在售二期7#小高层、6、11#高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。世茂运河城五期瀚河图在售1、2、3、5、6、7#高层房源，面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。平江怡景二期御品在售，8号楼一共约100套房源，房源户型为85㎡、130㎡、150㎡，景观房源9号楼在售，主力户型包括86㎡两房，120㎡三房，130㎡三房和150㎡三房，均价18,000元/㎡;3号楼、10号房源余量不多，主力户型为88㎡两房和120-130㎡三房，价格14,000-16,000元/㎡。姑苏区楼盘自持“稀缺”，下半年“涨”声一片，由于库存压力相对较小，开发商似乎更乐于抬高区域价值，并不急于跑量，本月去化平稳。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、改善三房、四房为主，主要成交项目九龙仓时代上城(占竞品总量的19%)、雅戈尔太阳城(占竞品总量的17%)。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的22%)、新城香溢澜桥(占竞品总量的21%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的37%)、世茂运河城(占竞品总量的24%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、180㎡以上，成交以首置两房、改善三房为主，主要成交项目有旭辉百合宫馆(占竞品总量的40%)、绿地中央广场(均占竞品总量的16%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的33%)、水漾花城(占竞品总量的20%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　8月全市预售证总建筑面积64.64万方，住宅预售面积54.07万方，占新增预售总量83.64%;园区住宅预售面积11.51万方，占全市住宅预售总量21.29%

　　主要供应项目：

　　园区：绿地华尔道名邸(63套)、朗诗未来街区(72套)、双友新和城4(403套)、绿城桃花源(52套)、商旅新悦城(179套)

　　吴中区：香溢澜桥(296套)、朗诗绿街南岸(350套)、合景叠翠峰(552套)、花样年别样城(408套)、新城石湖公馆(450套) 、太湖临湖湾(171套)

　　姑苏区：苏地2012-G-4号定销商品房(292套)

　　高新区：宝带熙岸(329套)、山湖湾(330套)、旭辉百合宫馆(352套)

　　相城区：中惠晨曦怡庭(294套)

　　NO.5 本月开盘情况概述

　　苏州楼市8月实际开盘量为20个，约3,000余套房源入市。环比7月实际开盘减少9盘，同比去年8月实际减少3盘。包括18个出宅项目，2个商业项目。8月的炎热天气降低了开发商的推盘热情，整个8月中，在最炎热的上半月，苏州仅2个项目开盘。

　　吴中区以8个项目的绝对优势占据半壁江山，园区4个项目屈居第二，吴江2个项目，新区、相城分别1个项目，姑苏区零加推。吴中区已经在5月、6月、7月、8月连续四个月蝉联苏州区域推盘大佬的地位，曾经的高存量房源及日益完善的规划配套无疑是幕后推手。

　　NO.6 下月开盘情况预告

　　2013年9月开盘住宅项目(吴江区5个、相城区4个、姑苏区3个、高新区6个、吴中区10个、园区14个)

　　2013年9月开盘别墅项目(高新区1个、姑苏区1个、园区2个)

　　2013年9月开盘商业项目(姑苏区2个、园区1个)

　　开盘情况预告分析

　　2013年9月苏州楼市预计有49个楼盘开盘或加推8,000多套房源入市，环比8月35盘的上市楼盘量增加了14个。计划开盘的楼盘中，住宅项目有42个，商业3个，别墅4个。

　　9月开盘楼盘中，从90㎡左右的小户型到150平米左右的大户型，从高层到多层、大平层，从毛坯房到非毛坯房源等类型众多，以供购房者选择。如招商依山郡、金科天籁城最小面积76㎡，鑫苑新城主打刚需，共360套79-91㎡小户型，东方维罗纳100-180㎡的迷你墅，栖霞栖庭183-193㎡的大平层。

　　9月的计划入市量是继1月、4月之后的最高点，为整个下半年开了个好头，后续的楼市走向更具指导性。苏州楼市的主要购买力还是首次置业者及刚需改善型购房者，在楼市多方面“挤压”之下，楼市水分较少，但是房子集教育等多种资源于一身，使得购房者对住宅市场的热情只增不减。

　　NO.7 本月代表项目活动内容

　　NO.8苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年8月苏州市场预计有207个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.8%;环比7月的75.66%略减少。其中住宅项目121个，别墅项目40个，商业项目46个。

　　从区域来看，园区在此次优惠楼盘中贡献最大,区域楼盘增加优惠力度占增加优惠楼盘总数的39.29%。相对于园区，其他区县均已常规性优惠为主，延续七月的优惠力度。

　　从市场整体来看，绝大部分项目都以常规优惠来吸引购房者，团购、抵房款、特价房等等。总的来说，8月大规模的优惠罕见，苏州楼市仍将延续之前的局面，8月优惠谨慎增加，甚至减少，尤其在住宅市场方面，开放商的“缩手缩脚”一定程度上反映出在置业者与开发商的博弈中，开发商仍然占主导地位。