房地产专家郭海臣：城镇化战略中小城市运营之道

　　在新城镇化趋势下，房企的中小城市发展战略其核心关键在于如何把握中小城市发展的节奏与脉络，掌握其规律。节奏跟不对，脉络摸不准，找不准规律，就会存在一定风险。同时，还要善于把好政府与官员的脉，不懂把政府的脉，不会把官员的脉，搞不定政府，盲目进入，贪快求大，最终结果是被别有用心的三四线城市的政府与官员们深度套牢。

　　总之，房企到三四线城市进行异地扩张是一项系统工程，一个成熟的开发企业，在进入一座城市之前，必须做好三件事：一是要认清市场，尤其是城市发展规划与区域消费特征;二是看懂政策，尤其是地方政府的那些个“土政策”;三是读懂政府，要有瓷实的搞定地方政府关系资源。同时，还要选择适合自身的城市，选择自己能够掌控的城市进入，才能最终获得政企双赢的局面。

　　高丹华：近些年，大批房地产企业进入三四线，其中不乏大型龙头房企，但是很多三四线城市的成交数据并不是很好，房企获利似乎并不是很大，其中原因是什么?

　　郭海臣：在楼市调控首先拿一线城市开刀的大背景下，大城市通过近二十几年的高速建设，地越圈越少，楼越盖越高，价越卖越涨。有限的土地资源加上无限的资本逐利，让房地产行业在一线城市中进退唯谷，于是，房企纷纷到三四线城市开辟新战场，造成这几年来三、四线城市的楼市高烧不退，一路飘红，但为何有一些品牌房企却没能在三四线城市赚到大钱，甚至遭遇浅滩呢?

　　其一，与三四线城市的市场容量有关。一座中小城市的土地，由于集中放量，导致这座城市或者区域内的项目集体开发、集体开盘、集体销售，当有限的市场需求遇到庞大的市场供应之后，就出现集体对有限客户的争夺，终于集体挺不住，于是，开始集体降价，由此，集体发烧带来的结果是集体沉默;

　　其二，与三四线城市的市场需求与消费特征有关。中小城市的刚性需求群体数量难以支撑市场，投机者的入市将遥远的升值预期强硬地一夜人为催熟，一个项目的销售周期尚未完结，其价格已早早地冲高，潜在的梯次购买群体只能望而怯步;

　　其三，与三四线城市的竞争环境有关。三四线城市房地产市场是一个“过江龙”与“地头蛇”竞技场，鱼龙混杂，良莠不齐，本地“地头蛇”房企虽不至于赔本赚吆喝，但其关系硬、低成本、低利润的“南霸天”打法，令很多外来的“过江龙”房企难以与之抗衡;

　　其四，与开发商操作水平有关。进入中小城市搞开发，虽然可以回避竞争，但中小城市有其发展规律与市场特性，其开发模式、产品模式、政策环境、消费特征等都与一线城市不同，在一线城市呼风唤雨的品牌房企，持着标准化的产品，带着标准化的管控模式与超前的开发理念，原本认为自己可以手到擒来、呼风唤雨，结果却大败而归。

　　解决以上问题的核心策略在于四个字——应时而变。

　　高丹华：三四线城市房地产市场有没有泡沫?是继续进入还是及时撤出?

　　郭海臣：中国楼市到底有无泡沫，有多少泡沫?可谓见仁见智，关于这方面的争论一直就没中断过，一直莫衷一是，没有人能够给出正确答案。

　　中国的新城镇建设刚刚起步，目前还处于战略落地的试行阶段，是前新城镇化时代，其政策、土地、拆迁、安置、规划、开发等也是模式石头过河时期，尚未在数以千计的中小城市全面铺开，只是华灯初上，还未万家灯火。

　　目前，中国小城镇发展模式有许多难题亟待攻克，比如：土地性质转化问题，拆迁安置问题，农民养老问题，农民进城问题等等。虽然，城镇化建设不能简单归结为房地产开发，但房地产开发在中小城市建设过程中发挥的作用不可小觑。

　　如果国家预想搞活一个产业，这个产业在一个时期内势必如火如荼，由此导致一定的产能过剩、局部供大于求也属正常。楼市调控把开发商从一二线城市挤向三四线城市，新城镇建设又点燃了中小城市开发的热情，在个别城市、局部区域当中的个别时期，产生一些泡沫也正常，毕竟，群体性的非理性预期，在当下的国家级政策及舆论导向下，想达到高度一致的可能性实在太小了。

　　至于在楼市泡沫里，房企到底是坚守还是撤离?这个问题是个问题，也不是个问题。房地产开发周期性比较长，开发商从拿地规划，再到开发销售，通常至少需要3-5年时间，这期间会发生很多变化。

　　在业内，房地产企业开发经营与项目操作，通行着一种理论——反周期，什么意思呢?就是一切都反着来，所谓反弹琵琶，在市场最坏的时候，抄底拿地，在市场好的时候快速销售。

　　福祸转化，在开发周期与泡沫消融周期内，寻找交错经营的平衡点——这是我一直倡导的开发策略。所以说泡沫不是问题，供需失衡更不是问题，关键问题在于撤离要找到为何撤离的依据，坚守要找到如何突围的策略。

　　高丹华：目前，有很多龙头房企逐步撤出三四线城市的现象说明了什么问题?

　　郭海臣：一二线城市的品牌房企一哄而上涌向三四线城市结果是一哄而散——这话我早在几年前接受媒体采访时就已说过了。现在出现撤离，我不感到奇怪。

　　早在四五年前，大量一线品牌房企大举进军三四线城市，导致目前开发量、供应量与有限消化量不成正比，供大于求，严重失衡，市场恶化倪端已经显现。当群狼集体争食一只羔羊的时候，已经说明这个市场已经不是以前的“蓝海”了，如此残酷的市场竞争，没有特技的猎手，打不到猎物，退出狩猎场也是无奈的必然选择。

　　同时，很多龙头企业已经形成了固有开发模式，运用这种即成模式，在大城市的战场中颇有斩获，而三四线城市的新境遇、新问题是有别于以往。势变境迁，需要的是因势利导，转变思路、变换打法以适应新战场，求变才是王道。

　　总之，龙头房企撤离三四线城市的现象，并不能完全证明三四线城市机会尽失，只不过相比前几年而言，目前机遇与挑战并存罢了。

　　高丹华：三四线城市房地产发展存在哪些问题、困境或机遇?

　　郭海臣：由于中小城市经济水平、消费观念、生活习性等与一线城市有着本质区别，所以，在中小城市做房地产开发，其开发理念、产品定位、营销策略有着本质区别，不能生搬硬套在一线城市的模式，必须因时、因地而异。