房地产专家郭海臣：城镇化战略中小城市运营之道

　　全国2000多座中小城市，占总的人口约70%，中国多数的中小城市，除了农业，就是房地产业。对于那些没有矿产、旅游、能源以及区位等优势的中小城市，对房地产依赖程度则会更强烈，政府除了靠房地产实现财政增长之外，基本没有别的财政来源。房地产是这级政府唯一能够保持经济增长的救命“稻草”。同时，楼市政策调控对中小城市的影响也具有滞后性，许多房地产调控政策，对一线城市的效果立竿见影，但对相对落后的中小城市就会大打折扣。

　　虽然，中小城市房地产市场有“政府支持大、政策优惠多、综合成本低、机会成本小”等优势。但是，同时中小城市也同样存在“城市规划滞后、供求不平衡、市场容量小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”等问题。

　　从消费市场看，中小城市普遍存在家庭收入少、消费力弱的现象，其购房主体需求主要分为两类：一是刚性需求，长期以来，中小城市楼市基本是由刚性需求支撑，房价增幅也不大，一般地，在没有外力作用下，每年增长基本保持在200-500元/平方米之间。二是改善性需求，这里的改善性需求又分为两种，一种是大房(130-160平房米)换小房(70-90平方米)，这种换房现象主要集中三线城市或较为发达的四线城市;另一种是小房(70-90平方米)换大房(130-160平方米)，这类现象主要集中发生在四线城市，一座城市的消费力越低，楼市发展越落后，越会出现以上这种现象。

　　目前，借势新城镇战略，许多三四线城市开始发力，新一轮造城运动呼之欲出。但是，许多新城镇由于不顾自身条件，一味攀高比大。同时，旧城改造却成了对老城文明的严重破坏，拆了建，建了拆，无休止地折腾，使本来底子很差的中小城市定位模糊、缺乏个性和特色，一座城市一旦没有城市独有特色，就会缺乏灵魂与生命力。

　　除了三四线城市经营当中缺乏特色之外，房地产开发商在三四线城市进行开发也遭遇很多困境，比如：开发商的开发理念与地方政府执政理念不合拍，地方政府以优惠政策招开发商进来，结果“关门打狗”，再比如：中小城市的商业项目的招商瓶颈一直未突破……但是，以上种种问题都是发展中的问题，都是在发展中能够逐步解决的问题。

　　不论三四线城市经营与房地产开发存在多少问题，其机遇大于挑战。对于城市规划建设而言，如何建立城市特色、布局特色产业、拆迁安置、运营土地……都是摆在市长面前的课题。而对于房企而言，在接下来几年，甚至是十几年内，机会多多，尤其在一级土地开发、房地产综合开发、轨道交通建设、片区综合投资开发、新农村经济改造、新城镇发展策划……等方面依然存在很多机会。

　　高丹华：当前，很多三四线城市正在思考从产业布局的角度进行综合的片区开发，这样做的优势和劣势分别是什么?什么样的房地产企业适合做三四线城市的产业片区综合开发项目?郭海臣思想社是否有相关案例?

　　郭海臣：撇开城市经营中对户籍转移、拆迁就业安置等问题不谈，从单纯城市建设与开发的角度看，目前的新城镇战略的启动缺乏两个核心破题点：一是城市发展战略定位策划与开发策划，二是城市特色产业规划设计。一座城市的启动与开发，如果缺乏这两样核心武器与前提条件，不仅缺乏实际运营能力，更缺乏持久发展的动力。

　　实际上，一座没有发展战略定位与特色产业规划的新城镇建设，其市场开发与土地运营也是没有把握的。所以，目前许多城市聘请咨询公司进行策划，开始走特色产业汇聚到一个片区内进行整体化设计、总体开发的路子，这种城市经营与规划设计手法，在国际上已经很成熟了，在房地产行业也探索了很多年。

　　一座城市的片区综合开发不仅可以对城市产业布局进行科学合理的规划，同时，也是对城市功能进行有效布局。其优势在于一体化规划科学合理与综合开发成本低等特点。同时，也存在在区域内基础建设跟不上、功能配套不全、区域启动缓慢等问题。所以，如何启动一座新城镇是目前新城镇建设亟待破解的难题。

　　此外，综合的片区开发不应该是完全独立的存在，新建与改造同步，形散而神不散，有机地延续才能更好地勾划大发展的蓝图。城市的进一步外拓延展不应该只局限于地理范畴，而是整个城市内涵、精神的进一步提升，强调整体、融合、和谐，而不是在城市版图上布满补丁。

　　而对于开发商而言，介入城市的片区开发需要的不仅仅是实力、资金与品牌，最主要是看房企的综合运营能力。片区开发项目不仅是房地产项目，也是城市建设与城市经营项目，不仅属于一级开发范畴，也属于城市经营范畴，其牵扯到城市的土地运营、拆迁安置、就业保障、基础建设、轨道交通、城市配套……等等，涉及到城市经营建设的方方面面，一般来说，既具有一级土地开发的运营商，又具有房地产开发经验的开发商会得心应手一些。

　　早在十年前，郭海臣思想社就开始在城市经营策划与片区开发策划进行了探索,比如，由我们策划操作的陕西西安曲江新区区域综合开发，以及广东江门的大雁山风景区综合开发，那时合作的客户主要以国内大型开发商为主。

　　近两三年来，我们的团队已经开始接受政府的邀请与委托，为其新城镇的开发进行总体发展战略策划，案例基本聚集在河北、山东、河南一带。因此，我们期待着与有志于此项事业的政府、组织及个人探讨新城镇的种种难题与破解之道。