中原周报：宏观政策 供需两端发力 因城施策继续

　　宏观政策：供需两端发力 因城施策继续

　　2016 年伊始，全国房地产市场在“去库存”、“加杠杆”等利好政策环境下全面反弹，多项主要指标达到近年来同期高位，如商品房销量、新开工等，同时，新房存量下降、房价大涨，地王频现，地价也屡创新高。在市场日益亢奋的情况下，新的一轮调控又纷至沓来。9 月末以来，全国共有 20 余个重点城市集中出台了楼市调控收紧政策，范围覆盖了华南、华东、华北、华中、西南这几大区域，尤其以热点城市集中的华南、华东地区调控城市数量最多。

　　此轮政策环境的全面趋紧，一方面是由于全国销售市场今年前期始料未及的历史性爆发，政府不得不强行采取行政干预使市场恢复平稳发展;另一方面此次政策收紧依然遵循了因城施策的调控思路，出台政策的地区均为今年以来表现过热的城市。整体来看，此轮调控收紧主要从需求和供应两个环节同时发力，需求端的措施主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市;供应端的措施则从市场销售、土地供给角度出发，短期内限制新房入市价格，中长期则通过增加后市潜在供应量同时配合限地价以平缓市场涨价预期。

　　12月召开的中央政治局会议上，提出了要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这也为 2017 年的房地产政策环境确定了基调，即保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点，而各地政策走势则取决于当地市场的表现。毋庸置疑，短期而言，在供求关系紧张的地区，调控干预仍是最有效的稳定市场的手段。然而，长期来看，若要真正实现房地产市场的平稳发展而避免此起彼伏的“政策市”，适应市场规律的长效机制亟待建立。

　　(一)调控逐步升级 供需两端发力

　　2016 年进入的楼市政策收紧时期，将持续影响明年房地产市场走势。回顾此次政策收紧，大致经历了三个阶段，从局部调控到集中发文，再到政策加码升级、范围进一步扩容。具体来看，第一阶段政策收紧地区为上海、深圳以及今年的房价上涨“四小龙”(苏州、合肥、厦门、南京)，尤其以沪深两地的 325 新政内容最为严厉。第二阶段即“十一”期间，20 余个城市集中密集发布楼市调控政策，如此大规模且高频率的政策出台节奏，意味着今年以来多地出现的市场亢奋表现已引起中央的高度警觉，整体性的调控政策收紧局面确立。第三阶段可谓是更加确立了政策从紧的市场环境转变，10 月严厉落实执行新政成为主旋律，房企、中介、银行、媒体等各个相关环节无一幸免，均面临不同的检查整改行动;11 月再度掀起一轮政策加码的小高潮，且调控城市范围有所扩容。

　　从政策内容来看，多数城市涉及了限购、信贷等对市场影响最为关键的方面。此外，加大住宅用地供应、严控地价、加强住房销售管理、限制备案价格上涨等同样是此次各地调控的几大重要措施。整体来看，调控收紧从需求、供应两个环节同时发力，需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市，虽然一些合理的改善型需求也被一定程度误伤，但这也是市场过度亢奋下不得已而为之的行政干预手段。供应端则从市场销售、土地供给角度出发，短期内采取直接限制新房入市价格的手段，中长期则通过增加后市潜在供应量同时配合限地价以平缓市场涨价预期。