东原罗韶颖：城市深耕中的社区商业逻辑

　　以下为东原地产董事长罗韶颖女士的现场采访问答实录：

　　现场提问：现在一线城市土地价格这么高，东原的布局策略会不会有转变？

　　罗韶颖： 土地市场确实变化很大，不过好在整个房地产市场很大，层次也很丰富，在那么大的市场里面，800亿以下或者500亿以下的公司，还是完全可以走差异化的路线。

　　分解到拿地方面也是一样的，可能市场觉得东原2016年拍了很多地，其实我们自己到了上个星期在内部做了一个盘点，盘点下来有70%是在2016年年底，以收并购、合作等类似的方式获取的，以这样的方式去拿地，整体来讲成本一定要比招拍挂更可控，所以我觉得，还是各有各的打法。

　　现场提问：东原的发展重心是在一线城市还是会精专于重庆或者某一个区域，未来谋篇布局的策略是怎样的？

　　罗韶颖： 跟四年以前比，东原已经有很大的变化。四年前我们重庆和重庆以外的项目大概是八二开，重庆占了80%，其他的方面20%，今天已经倒过来了。

　　我们2004年进入上海区域，在上海有6个项目，在南京、苏州、杭州也都至少有一个项目，有的是两个项目;我们四年前进的武汉，现在在武汉也有6个项目;我们在珠三角的广深，包括环渤海区域也都在看地。

　　东原并没有以一线还是二线城市来做一个划分，更多是看哪一个城市已经是超大、特大的城市，或者是我们判断它有很大的潜力会在中短期变成超大、特大城市。这种非常有经济活力和发展潜力的城市是我们关注的重点，我觉得这种城市在中国悲观一点可能就是10个，乐观一点不会超过15个。

　　超大和特大城市、非常有活力的城市，它的城市发展一定不是绝对均衡的，一定会有一些旧区率先要突破，不是因为危房已经到了不能住人的地步，而是说这个城市的增量可能急剧向这个区挤压的时候，它会推动这个城市提前进入改造的阶段。

　　就东原深耕精选的逻辑而言，我觉得要完成的任务，要实现的目标，就是要能够比那个城市的同行们更快速地发现这样的区域，预判到这样的区域，然后反应更敏锐，行动更敏捷，从而去承接城市一个区域接一个区域的旧改，在同一个城市里，这一波结束后还可能踏进下一波的旧改。

　　对于东原来讲，我觉得并不是简单重复的劳动，一个一个又一个项目的复制，而是结合精选深耕的逻辑，去深耕一个城市，去找差异化。

　　现场提问：东原的商业项目大部分集中在重庆，接下来会不会有更多的布局？现阶段东原关注社区商业，辐射范围更大的购物中心有没有列入发展规划？

　　罗韶颖： 东原是从重庆出发的一个开发公司，我们在重庆做了几乎所有的实验品，除了工业地产没做以外，别的业态要不然就是已经做了，要不然就是在尝试中。

　　商业这块也是一样的，主流业态东原都有代表作，其实也叫做实验田，有的实验还可以，有的实验还需要很多改进。

　　往外延伸，短期内东原不会在别的城市考虑大体量的购物中心和主题商业。我们没有把常规的购物中心当成一个战略来考虑，更多的还是会视乎拿地的情况。如果遇到一块地，有做大型购物中心的特质，我相信我们团队有能力驾驭，因为经过多年的实践，整体团队已经经历了很多宝贵的教训，也积累了很多经验。所以机会来的时候，我们会抓住，但是不会当成战略发展的主线。

　　我们会更多地关注社区商业，东原在2017年商业的一个主题就是社区商业。将商业作为一个新的产品线来开发，但是产品的意义不是单纯指很强的硬件复制性。不同的社区打造不同内涵的产品，这个是我们2017年的重中之重。