东原罗韶颖：城市深耕中的社区商业逻辑

　　现场提问：东原所有业务中商业占比是多少？整个商业板块的发展和构成是怎样的？

　　罗韶颖： 商业的比例并不多，我们主要的营收还是来自于住宅，但商业是我们整个开发的战略里面非常关键的一个部分。

　　这个部分的意义是在哪里?还是会跟东原深耕的逻辑分不开。当立足于深耕中国有限的这10到15个超大、特大城市，而且项目可能分布在这些城市里面相对人口密度更高的区域的时候，那么肯定是躲不过商业这个命题的。

　　东原经历过不同的阶段，第一个阶段是很敬业地去做商业，我们有三个主题商业，常规购物中心，都是样板店。到了第二个阶段，大家也都知道，REITs在中国还没有推动起来，对于一个常规的开发商来说，重资产的模式是很难持续的。所以到了第二个阶段，东原很专注于在住宅的扩张。

　　从2016年开始，我们给内部的商业板块布置了一个任务，就是要开始启动新的一轮商业方面的攻坚战。首先，在不同的城市，相对人口高密度的地区，拿地时可能都躲不开会有商业面积的指标。常规的做法是做成商铺或者公寓然后卖掉，但我们觉得这并不是对最好的一个解决方案，当这些区域所有的竞品都是按这种类似的方式在做时，那区域内可能会充斥着高度同质化的商业。

　　从需求来看，现在和未来的特大城市里面，交通成本和时间成本越来越高，对于大多数普通消费者而言，一定会慢慢地被挤压到就近消费的区域，这其中有机会去做结构更丰富的社区商业。

　　当东原在城市深耕时，可以结合业主和客户进行线上或者线下的整合，来发挥力量。在这一个层面，我觉得我们公司实际上还没有系统地去把产品研发出来。所以2016年年初其实就布置了这个任务，2017年的重中之重，就是社区商业的启动。

　　现场提问：现在房地产市场又迎来了产品力的时期，不同的企业有不同的产品标签，东原在做社区商业的时候会不会有自己的标签？ 

　　罗韶颖： 东原走出去以后，产品形式不一定是复制，但是内核一定是会复制的，就是东原会根据地段特质来做最合适的产品。

　　在房地产的黄金时代，开发商能融资能拿地，其实就已经可以决定规模和利润率了。但到了下半场这是不够的，未来要怎么走下去?对于像我们这样的企业，我觉得必须是从城市人群的需求出发来考虑这点。

　　我相信城市化的速度还会再提升，在这种快速的城市化过程中，受挤压最大的就是城市中产阶级，根据他们在生活中的需求，其实可以做的事情很多。

　　我们做的社区商业，在开出前面两三个店的时候，你可能觉得很惊讶，这哪里叫产品线?差异太大了，任何两个项目之间可能都没有什么共同点。

　　回到最本质的方面，东原向来尊重每个项目的特质，包括土地与地段，在那个地段上面和周边的人。

　　现场提问：未来几年，东原对商业这块的布局、总投入和营运目标是怎么规划的？

　　罗韶颖： 从商业发展来讲，首先就是跑不掉的一定是北京和上海，这是做商业的兵家必争之地，而且当你要去做社区商业，从一万方到五万方这样一个刻度的产品时，北京、上海更加是兵家必争之地。

　　除了这两个城市以外，还取决于城市的消费力和项目所在地段，这不只是人口的问题。

　　重庆市绝对是人口数量最大的城市之一，但是在商业方面可能离南京、苏州都还有差距，所以我们会建立一套指标，用这套指标去筛选哪些城市来作为我们的发展方向，但是重点一定是社区商业。

　　运营方面，怎么样可以让资产增值?我们的判断，到了今天要让商业真正做到最大化的增值，已经不是一个简单的业态组合能够解决的。很多商业里面业态组合是不错的，可是业绩却不好，对此我们做了非常多的研究。

　　1891时光道选择商家品牌时，有一个重要的理念是这个商家必须具备最大化的独立生存能力，这是我们商业里面非常重要的一个逻辑。