前海开工迫在眉睫 三地主VS政府 港企或上位

　　尽管前海是张白纸，但由于土地权属的问题，即便是前海管理局，也不能在上面随意“作画”。

　　经济观察报记者从深圳官方获得的一份内部文件显示，在前海14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。

　　由于历史原因，在已出让的6.43平方公里土地中，招商局、中集集团、深圳国际旗下的西部物流三家公司在前海合作区内合计拥有超三分之一的土地储备。今年早些时候，香港券商对这些土地的估值高达3800亿元。

　　为了使前海开发有足够的空间，深圳市政府正在与这些企业商讨回收土地的具体政策。但由于和三大地主在土地确权和土地用途改变等问题上并未达成一致，原本预计3月底对外出让的地块被再次推迟到了6月。

　　按照计划，前海的开工建设已迫在眉睫。深圳土地奇缺众所周知，前海作为“挤”出来的新空间，对于深圳扩容意义重大。

　　迫在眉睫

　　一拖再拖之后，前海的首批土地出让有了成行的可能性。

　　日前，深圳市前海管理局正式公布了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》(以下简称《要点》)。

　　上述文件显示，前海将在建立差别化土地供应模式、土地资源资产资本一体化运作模式、推进土地节约集约利用、土地市场调控和监管机制以及土地管理体制机制等五大方面实现创新和突破。

　　这被认为是前海土地即将开闸入市的信号。

　　按照前海官方的最新说法，前海的首批地将在6月份正式对外出让。

　　事实上，在各大利益主体仍未就核心事项达成一致前，这也是妥协的结果。毕竟，前海的建设已迫在眉睫，无法再等。

　　前海管理局曾在3月中旬召开媒体通气会透露，随着填海与土地整备工作取得阶段性成果，前海的土地出让工作也即将正式启动。前海计划在上半年推出第一批面向市场、面向社会的土地供应。伴随着土地出让，今年前海将安排大约25个产业建设项目，计划启动400万-500万平方米房屋建筑面积。此外，今年前海还将安排27项市政基础设施建设，其中包括22项新开工项目和5项续建项目，全年固定资产投资将达到80亿元。

　　按照前海官方的预计，2015年将有一个显著的改变，预计会有1000万平方米的建筑成型，投入使用。“一座现代化的新城，在2015年形成轮廓。”前海官方称。

　　但在目前的僵局面前，这一轮廓只能是构想。而在僵局的门外，等待进入的企业却已排成行。

　　经济观察报获得的数据显示，2012年全年，前海共批准入区企业302家，完成注册登记的企业142家。而2013年1月，就批准了110家企业入区，超过去年全年数量的1/3。截至3月初，前海企业注册资金达898亿元，其中80%是金融企业。

　　土地无法出让，除了建设拖后，另外一系列问题也随之而来。

　　前海管理局副局长何子军曾公开表示，前海管理局主要靠土地的出让、物业租赁以及入股前海要素平台的投资收益等方式，形成持续收益，以此维持自身的运作。比如“前海的基础设施建设至少需要800亿—1000亿元资金，这就需要依靠土地出让等”。