房产税试点准备十多年难推广 房多的人有话语权

　　  目前对较大范围的存量房征税，还面临不少问题。中央大学税务学院副教授何杨认为，首先是存量房产权的多样性，给房产税税基的确定带来了难题。

　　  以居民住宅为例，现在城镇居民住宅产权分为商品房产权、经济适用房产权、房改房产权、私有房屋产权等七类。如果以房屋交易价格作为税基征税，就会产生严重的不公平，但若采用市场价值评估方法，摸清每处房产的价值，可能要耗费大量的人力和物力，增加巨额的征管成本。

　　  以间接税为主的税收征管模式也一时难以适应房产税征税方式的变化。对存量房每年征税，需要税务人员一家一户上门征缴，不仅会增加大量成本，还可能产生抗税。纳税人会关心和自己有类似住房的人缴多少税、和自己相似收入的人缴多少税，以及这些税款是否用于公共服务。这些公平诉求需要政府信息公开透明，支出行为受到约束。

　　  何杨还认为，存量住房中包含的土地出让金，一部分是国家出让一定期限土地使用权而获得的地租，一部分是开发商基于土地升值预期而支付的溢价，一部分则是公共支出带来的土地增值。第三部分的增值应该作为预征的房产税予以扣除，但要准确区分这部分增值难度很大。

　　  评估征税准备

　　  除拓宽税基之外，计税依据由房产交易价格改为评估价值是接下来试点的应有之义。

　　  目前沪渝两地的房产税均以房产的原值或交易价格作为计税依据，对于重庆作为存量房产的独栋别墅，房产原值根本无法反映这些房产如今的真实价值。

　　  作为财产税，房产税理应对存量房进行评估征税，从技术角度讲，目前已经不存在障碍。林家彬说，经过多年的准备，征税基础工作已经大体就绪。国家相关部门做了相应的技术准备，包括房地产的批量价值评估，房地产信息系统在各地基本建立，将房主和房产基本对应。

　　  记者了解到，中国自2003年开始加快房地产税评估的改革进程，并选择北京、重庆、深圳、南京、丹东和宁夏吴忠市作为首批试点地区，开始研究批量评估房产价值的历史，为房产税按照房产评估值征收做技术上的准备。至今，房地产税“空转”评估在中国已经实行了整整十年。

　　  而后几年，试点地区又增加了河南省濮阳市、辽宁省大连市、陕西省以及福建省。目前，各个省至少有一个城市建立了计算机批量评估系统。在一些经济比较发达的城市，政府相关部门也建立了土地数据库、房产数据库。至此，中国房产税在技术层面已经具备了开征条件。

　　  技术上走在前面的城市包括深圳和杭州等地，这两地也被外界认为是试点率先扩围的城市。

　　  深圳在土地与房屋管理机构设置上具有综合性强的特点，其规划和国土资源委员会承担了城市规划、土地资源管理、房地产管理、测绘等多项职能，这样的机构设置为房产税的推行提供了良好的管理体制基础。

　　  在机构设置上，2007年深圳将市房地产估价中心与市房地产研究中心合并，成立了深圳市国土房产评估发展中心，直属于规划和国土资源委员会。

　　  相比之下，杭州市具备开征房产税条件有些“歪打正着”。

　　  杭州从2006年开始建设房屋交易计税价格评估管理系统，最初的目的是用于加强契税的征管。该系统投入运行后取得了良好效果，这也是全国房地产批量评估系统在实际中的首次应用。虽然房地产税对价值的评估要求与契税不同，但是在基本方法和系统架构等方面是一致的。与深圳专门成立评估部门不同，杭州采取了将数据收集和系统建设外包的模式。

　　  对房地产进行价值评估是开征房地产税的前提，但目前各方对评估主体的确立还有不同意见。从全国多地来看，房地产批量评估技术已经较好地运用到契税征管当中。

　　  在评估机构设置上，大部分地区是地税部门负责评估，将数据调查、模型建立、系统开放等工作外包给专业公司。成立独立的法定机构专门负责评估的，只有深圳。

　　  对此林家彬认为，不管是税务部门、建设部系统还是第三方评估，评估后纳税人如果有异议如何处理，这个机制的建立更为关键。从很多发达国家的经验来看，以征税为目的的房产评估值一般都低于市场价值。