李从瑞：关于中国金茂利润、持有与高毛利的解密

3月28日，中国金茂控股有限公司在香港举行2016年全年业绩发布会，执行董事兼首席执行官李从瑞、执行董事兼首席财务官江南、投资者关系总监郑秋平出席了本场业绩会。

年报显示，2016年，中国金茂总签约销售金额485亿元，同比增长61%；实现营业收入273亿元，同比增长54%；实现净利润46亿元，同比增长12%；总的毛利率高达37%；融资成本也从2015年5.35%下降了2016年4.5%。

2016年亦是金茂在土地储备上大丰收的一年，据其披露，2016年至今公司共获取项目17宗，新增土地储备621万平方米，均位于一线及热点二线城市；截止2016年年底，共有土地储备3695万平方米，其中一级土地开发土储1952万平方米，二级土地开发土储1743平方米。

中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞宣布，公司将2016年的销售目标定为580亿元，其中物业销售510亿元，一级土地开发70亿元。

业绩会现场，李从瑞与管理层向在场媒体详细解析了有关金茂拿地、持有与利润、高毛利之间的平衡之道。

股东应占利润下降与高毛利率拆解

观点地产新媒体留意到，尽管销售规模、营业收入大幅增长，但金茂净利润并未实现相应幅度的增长。

2016年，金茂实现净利润总额46亿元，同比增长12%，增幅远低于规模、营收，股东应占利润甚至出现下跌，从2015年的30.45亿元下降17%至25.35亿。

对此，中国金茂执行董事兼首席财务官江南解释称，股东应占利润有所下降，主要是因为公司的收入结构比起2015年发生了较大的变化。在公司的营业收入中，有一个项目的销售收入占比达到了40%，但公司在该项目中占的股权只有50%，所以对利润造成了比较大的影响。

据观点地产新媒体查阅，江南所说的项目正是金茂于2016年12月6日53亿作价整售给国家投资开发公司的一栋位于上海北外滩星外滩-上海国际航运中心的写字楼，该项目整售单价超过8万元/平方米。

李从瑞向观点地产新媒体透露，因为现在写字楼建设的量非常大，未来公司有一些持有性项目还是要卖掉，以兼顾持有与开发规模的平衡。

但他同时表示，卖掉部分位于核心城市但价格已经到达顶点的持有型项目，公司会选择在一些新兴的城市再买回来别的一些物业。中国目前的城镇化率只有50%多，未来在一些新兴城市仍然有很多机会，这种机会跟核心区是不一样的。

值得一提的是，虽然股东应占利润率有所下降，但金茂在毛利率上依然保持了高水平，2016年整体毛利率高达37%。其中，物业开发毛利率34%，物业租赁毛利率86%，酒店经营毛利率49%。

据江南介绍，公司物业开发业务中一级土地开发毛利率约为50%-60%，二级土地开发毛利率则约为30%，一直以来都维持在较高水平。

17块高价地与未来入市想象

2016年，金茂在土地市场上一路高歌猛进，揽获了不少在外界看来很高价的地。

据观点地产新媒体查阅，在资产规模大幅增长的同时，金茂的负债规模也有了相应程度增长，由此带来了公司融资费用的提升，从2015年的4.56亿增长59.65%到了7.29亿。

据金茂方面披露，2016年至今，公司共获取位于上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、武汉、宁波、苏州、郑州、合肥、青岛等城市的项目17个，新增土地储备621万平方米。

据观点地产新媒体不完全统计，仅2016年金茂在天津、南京、深圳、杭州、郑州、无锡、上海等地获取的7宗地块，总地价就已高达368亿元。在目前限购政策不断升级背景下，金茂所获取的这些高价地，能否达到公司预期的售价？又是否会影响公司未来的毛利率表现？

对此，李从瑞表示，自己在很多场合都说过，中国金茂坚决反对拿地王，公司去年买的很多地，实际上非常幸运的是到今天来发现，去年进的七个新城市里，金茂所有拿的地现在的土地价格基本上比当时拿的价格有20%以上的加成。所以到现在，从公司本身的拿地价格来看，都是比较便宜的。

李从瑞认为，在限购之下，即使未来房地产物业的销售价格按照一个正常的走向，金茂也能获得比较好的回报。

李从瑞还透露，2017年公司的拿地预算是200亿元，主要还是偏向于投向公司原来深耕的区域，此外比较看好的城市还包括厦门、成都以及京津周边的一些城市。

值得一提的是，2017年以来，金茂已共计耗资176亿在南京、苏州两地拿下三宗地块，倘若200亿元拿地预算不包括已经花掉的176亿，金茂今年的拿地预算将达到376亿元，基本与去年持平。

50亿持有收入目标与利润平衡之道

尽管认为高价地对毛利率并无影响，毛利率也仍然居于高位，但金茂已经开始在思考未来利润的平衡问题了。

据李从瑞介绍，目前金茂业务类型主要分为开发物业和持有物业两块，其中持有物业又包括零售商业、写字楼和酒店三块，2016年，金茂持有物业收入为32亿。

李从瑞解释称，在当前阶段，如果仅仅只是做销售型物业的话，机会非常多，盈利回报也非常好，而做持有，当下的回报并不是很高，因为持有物业是需要时间去培育的。金茂目前开发和持有物业投入占比约为8：2，公司的目标是到2019年持有物业收入超过50亿。

李从瑞续称，公司之所以坚持对持有物业的投入，是由于考虑到未来需求和未来利润的平衡，短期跟长远的平衡，所以要做一定量的持有，为未来做好准备。

至于宁高宁上任以后极力支持的金茂商业部分，李从瑞则表示，金茂商业的发展最终还是希望走资本市场这个道路，但是目前还没有时间表。因为金茂的商业起步比较晚，公司管理层目前还是按照宁高宁所提出的创新、体验的这样一种方式在发展后面的商业。

最后李从瑞还透露，当前公司亦在培育两个新业务版块——金茂资本和金茂绿建，金茂资本实际上是一个独立的，可以对外进行投资的融退管投平台，主要投资节能、绿建、旧房改造等领域。

此前，金茂资本更多的是在集团内部进行孵化，支持集团内部的一些项目，目前已经基本成熟，今年开始会逐步走向市场，公司计划将它培育成未来的一个增长极，目标是三年内规模达到300亿。