龙湖多年来的小心驾驶 就是为了迎接这个大机遇啊

　　站上千亿新台阶的龙湖，在2017年中期业绩会上，调升了全年销售目标：1500亿元。龙湖就像个老司机小心开着车：这次提速它油门踩得果断，但并不冒进。

　　仔细审视这位老司机的行车记录，会发现他还有很多小心的好习惯：胆大心细，上半年拿地数量40块，比去年同期16块上涨150%，净负债率却降到56.2%;目视远方，投资性物业租金上半年增28.8%至11.4亿，2020年商业租金目标60亿，长租公寓20亿……

　　小心，注重将驾驶状态保持均好，正是龙湖过去及未来，一直奉行的发展思路。当下房地产市场不断呈现周期性和政策性，企业唯有小心驾驶，才能行得稳，走得远。

　　而在远方，龙湖笃信中国房地产这条大路，将迎来时代性的大机遇。如龙湖集团董事长吴亚军所言，现代化、城市化背景下的人口迁徙，在中国版图上重新分布，会带来房地产新一轮发展动能，龙湖对行业充满信心，将为这个机遇做好准备。

　　以下为2017年龙湖地产中期业绩发布会，龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶答记者问实录：

　　关于市场

　　Q:管理层曾表达对明年内地房市谨慎乐观，行业周期到明年可能开始变化。请问这个观点是不是没改变，公司是否做准备，今年销售额提升这么高，明年是否有很大下滑?

　　邵明晓：按过去几年看，基本每三年一个周期，跟调控有关系。不过，当前调控方式跟过去最大不同在于因城施策，同时也可明显看到，房地产调控是在平衡中进行，主要看经济增长速度，包括新旧动能转换。

　　同时，我们也高度关注长效机制，现在已出现端倪，比如北京出现共有产权，降低很多人进入大城市的买房门槛。第二，租售同权在很多城市也已开始，租房可作为落户城市的条件。再就是房产税也在紧锣密鼓铺排中。面向未来，整个市场房价像去年这种涨幅，肯定不会再有。

　　综合上面几个因素，我们判断明年房地产市场比较平稳，在这当中，我们更关注微观，关注城市之间的轮动分化，比如当前一线城市和领先二线城市，房价很高，但一些普通二线城市会有机会。

　　吴亚军：我们对房地产行业依然充满信心。在人类的历史上从来没有出现过，像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程，这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成，尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布，会给房地产带来新一轮的发展动能，龙湖已经为这个机会做好准备。因此，房地产行业从近期来讲，是看供求、看货币，但是中期要看城市的产业结构，长期是看人口迁徙，包括人口的流入流出和素质结构，能否匹配消费升级和新旧动能的转换，产生新的全球产业竞争力。

　　从中长期来讲，我们对这个行业充满信心，要抓住时代的机遇，但是从短期来讲，需要小心操作，因为行业还是会呈现出周期性和政策性，当遇到政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。

　　Q：能不能具体的讲一下“新旧动能转换”是什么意思，跟龙湖的布局有怎样的关系?

　　邵明晓：“新旧动能转换”政府已全力推动，过去中国经济的增长高度依赖于基建、投资和出口，近几年中国通过产业升级和城市化进程对城市群进行重新布局，实现拉动内需，刺激消费。在此过程中，房地产起了十分重要的作用，一方面解决了居民居住的需求，另一方面也带动了上下游行业的发展。

　　房地产企业的机会在哪里?中国已经开始布局“十纵十横”的高铁网和城市内部网格化的地铁网，我们关注到了一些大城市，轨道交通的总里程都规划在500公里以上，甚至有个别城市达到了700公里。这些带来什么呢?未来会出现大量空间上、交通上的节点，由此很多新的产业布局就会实现。

　　现在很多城市的进入门槛在降低，一些城市已经开始出台政策，吸引年轻高素质人群。未来14亿的人口中，大约有10亿的城市人口会重新流动，更快地向城市集聚。对龙湖来讲，我们现在已经具备比较全面的能力，包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力，还有TOD项目的建设和运营能力。龙湖很多天街都是地铁上盖，不久前我们在重庆拿下的沙坪坝项目则是高铁和地铁“双铁”上盖。我们会根据这些新形势做铺排，相信未来还是有很大的机会。

　　Q：现在内地周期是处在一个怎样的阶段?龙湖下半年铺货，会集中在哪些地方?对利润率会有什么样的影响?

　　邵明晓：今年上半年我们看到市场依然非常火爆，背后的原因在于，过去的两年去库存的效果非常好，我们看到一线和二线城市库存的量，都是不足10个月的，而像2014年，大概是在16个月左右。这些大城市的需求很旺盛，供给却没有那么多，所以导致市场在上半年依然非常火。

　　但是我们也关注到，很多城市开始通过行政手段实施调控。其次，货币政策，包括未来的长效机制，还是希望房地产平稳，这是我们对整个周期的判断。今年下半年，有一些城市可能慢慢地往下走，从龙湖的节奏来讲，大量的货前置到上半年供出，所以上半年我们的销售非常强劲。从现在看，一些热点城市的市场热度依然比较高，包括土地市场的热度比较火爆，。相对来讲，龙湖在环渤海、长三角、华南和西部的布局供货相对比较均衡，我们会根据市场情况加快去化。

　　关于投资

　　Q：年初管理层曾提过，因为去年拿地比较多，今年会减缓拿地节奏。但上半年拿地超过千万平。龙湖是不是有点逆周期拿地的倾向?接下来是不是也是这个思路?

　　邵明晓：上半年我们拿地总权益面积646万平方米，销售额926亿，回款表现也比较好。主要的原因在于去年下半年，我们已预判到今年市场状况将是前高后低，所以对今年供货节奏做了相应调整，把三季度的供货都提前到了上半年。因此，整个上半年的销售非常好，恰好又赶上在我们的目标城市有合适的土地供应，所以就买下了。后面拿地节奏，我们会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策，我们的净负债率将控制在60%以下。

　　Q：怎么看待当下的土地市场?公司会不会去考虑拿自持的地，主要集中在哪些区域?龙湖的货比较集中在限价的一二线的城市，对毛利率有何影响?

　　邵明晓：龙湖一直聚焦一线和二线核心城市，择机进入到大都市圈的一些周边城市，这个策略没有变。今年上半年，我们回款、销售情况都非常好，所以抓住了一些机会，在目标城市做一些布局。从下半年来看，我们要根据市场情况相机而动。我们过去3年拿地的价格还是不错的，2016年买了770万方土地(权益口径)2015年是买了320万方土地(权益口径)。这些地，都满足了我们的25%到30%毛利这样目标。面向未来，我们还是会按照这个标准，来铺排我们的土地指标。