快鱼海亮：不逊碧桂园 拿地到开盘大约3-6个月

　　(3).方案前置——拿地后1周报方案，抢快3个月开工

　　方案设计是最重要的前置工作，海亮拿地之前项目方案已接近报批程度，有些方案甚至做到扩初阶段，如前面所讲，海亮拿地之前就跟政府相关部门做了沟通，方案完全满足规划条件，所以真正拿到地块后，海亮一个星期就能把方案报进去。而对比同行平均水平，往往都要3个月，海亮相当于“抢”回了3个月时间。

　　如果没拿到地岂不浪费?海亮对这个问题，早算过帐了：没拿到地，也就多付了一些设计费，多费了一些工作精力;但如果拿到了，拿地到开盘就可能从8个月缩减为5个月，这个时间段将会节约好几千万的财务利息，所以利弊得失很清楚。

　　(4).招标前置——供应商前置考察，与战略总包单位深度合作

　　为更快的开工，海亮首先对总承包、土方、桩基单位、示范区景观、非毛坯修、软装等合作资源都进行了前置考察，高效完成所有考察报告，以便给新拿地块储备合作资源，节约资格预审时间。其次，为了加快开工、节约成本并减少纠纷，集团特别成立了战略采购部，并与铭轩建筑公司建立战略合作关系，规定当期开发土地70%都由铭轩建筑公司接手。即使大项目需要几家总包单位，但其中一家一定是铭轩建筑。其三，作为支撑快开快销的营销配套建设，如景观示范区、样板间、售楼处，很多时候没有时间招标，但又要保证品质，所以都让铭轩总包来做，速度往往比其他同行要快。

　　海亮地产与总包铭轩建筑公司、战略采购部的联动，最直接的好处是确保资金可以垫付，更能有效利用集团资源控制成本，另一方面是免去招标环节，减少了前期大量洽谈沟通工作，能加快项目开发进度。

　　除了工作前置之外，更快拿到“五证”也是海亮更快开工的关键点。受益于自身高周转战略，海亮很多项目拿地5个月后就要预售，因此国土证、施工证就得提前拿到，所以海亮就会更快于同行支付政府土地款，这一点，远远超出各地政府规定拿地后6个月付清土地款的常规周期，因此政府也会按照规定更快给海亮五证“放行”。

　　3.更快销售

　　(1).调产品：做适销的产品，80%为刚需

　　快速销售，首先要做对产品，尤其是要做主流市场的产品。考虑到目前整个房地产宏观调控对高端住宅的政策抑制，以及刚需市场的庞大，海亮2年前就已调整好产品结构，确立以刚需为主的单一产品线策略。截止目前，海亮80%的产品都是刚需。当然随着房地产主流市场的变化，海亮产品定位也会随需而变，但不变的是适销的产品策略。

　　(2).早蓄客：建临时售楼处，拿地后1～2个月就蓄客

　　海亮大多住宅项目拿地到预售才6个月时间，且项目身处二三线城市，需要建立以客户积累为主的营销策略，另一方面，售楼处、示范区作为关键的展示场所和营销触点又缺一不可。因此，为更好支持蓄客和快销，海亮在拿地后1～2个月或是一动工就开始搭建临时售楼部，完成蓄客接待，而真正售楼处造出来没几天就开盘了。

　　(3).快开盘：先开没有地库的楼栋

　　为更快开盘，海亮在首次开盘时尽量选择没有地库的楼栋，这样往往可以抢占1个月的时间，提前回收的现金流又可快速投到下一轮拿地上。其次，海亮地产为保证目标资金的回笼，硬性要求首期推盘去化率要达到70%，而一旦项目预售现金流回正，海亮就会视情况决定是否调整销售策略，整体销售体现出“前紧后松”的策略。

　　(4).快销价：薄利快销，以低于10%的利润率换取“售价优势”

　　是“舍利快销”还是“逐利慢销”?海亮追求高周转、做大规模则更注重前者。为落实薄利多销，海亮强调在项目现金流回正之前优先确保销售速度，并通过降低利润率(不到10%)来换得售价优势，但从单项目整体收益而言，由于利润要求较低，就可换来售价竞争优势，去化速度往往能更快。

　　为支持快速销售，在销售模式上，总部也鼓励区域进行营销创新，原则上只要不损害欺骗客户，不损社会道德，电商、团购、网购、行销等方法都可以尝试与创新。比如宁夏银川公司把房子卖到大型企业中的团购模式，去化速度和效果就非常好。