【董事长专访】一德企业：房地产轻资产与平台模式的运营高手

　　从需求出发，一德企业董事长陈俊将人的24小时分为了3个8小时，并对应3种地产业态：第1个8小时需要休息睡觉，要住有所居，对应的是住宅地产范畴;第2个8小时是要工作，需要写字楼或是工厂等空间场所，对应的是产业地产范畴;第3个8小时，既不上班，也不睡觉，就是吃喝玩乐购物，对应的是商业地产范畴。

　　一德做过前两类业态，现在对第三类——商业地产更有兴趣，也深有研究。

　　一、商业地产的核心在于商业

　　在陈俊看来，商业地产的核心在于商业，而非地产，房子只是个载体。换句话说，建房子不重要，重要的是运营思维，如何把市场、客户需求研究透，这才是商业地产的核心。因此，商业地产要做得好，不应是地产商来牵头。拿旅游地产来说，肯定是先前做过旅游的进入旅游地产会更有优势，因为他懂策划、懂旅游、懂客户需要什么，具有运营思维，而商业开发完全可以外包完成。住宅地产商转型商业地产商，某种程度来说有一定的鸿沟，就好比卖啤酒的转卖矿泉水，听起来好像差不多，实际上是两个完全不一样的逻辑。首先，矿泉水和啤酒的销售方式完全不一样，前者跟口渴有关，是刚性需求，属于理性消费，销量受气候影响，夏天多冬天少;后者则跟节庆有关、跟气氛有关，属于感性消费，一到节假日、一有聚会销量就会上升。其次，宣传内容、宣传渠道有直接的差异。住宅地产转型商业地产，其间的差异也是这个道理。

　　二、商业的核心在于人

　　商业地产的核心在于商业，商业的核心则在于人，人的需求是所有商业地产的出发点。在研究人的这个问题上，陈俊从战略上强调了他的经营逻辑，就是对人的需求的共性和个性深度拿捏。首先，得研究人的共性，也即深层次的人性把握，共性的东西把握得透，就很容易做好商业的基本面。比如腾讯的微信，不用推广就几亿用户。微信为什么能打败微博，为什么能快速收割巨量用户?因为它主要解决了人内心的两个诉求：其一是内在虚荣心，可以通过晒自己的观点，或是转发有“档次”的观点来显示你的“水平”;其二是更快捷、简单的社交型需求，生活、工作、朋友圈子，晒近况、晒幸福、互通有无，转发互动非常简单快捷，满足快捷时代人的沟通社交需求。但目前，商业地产对需求共性的研究及市场研究更多还停留在表象，更多聚焦在物业条件、建筑的立面上，这实则不是本质，本质应该是对人性中最底层东西的挖掘、研究及利用。

　　其次，做商业，还要研究人的个性。不同的人有不同的消费偏好，比如男性消费者和女性消费者的逻辑在很多方面就完全不同。企业做商品品牌、推广、优惠促销，就一定要打在细分客户需求的敏感点上。

　　三、用文化创意跨界商业

　　对商业运营、人性需求的研究都只是商业地产的基础玩法。要摆脱传统商业地产的同质化困扰，更需要守正出奇。一德企业的“奇招”就是用文化创意产业武装商业地产，在国内商业地产出现井喷迹象之前，寻找商业地产新的“洼地”。

　　“大商业是文化的，大文化是商业的”。在品质优秀的商业地产项目中注入独特优秀的文化元素，让商业开发运营与文化创意结合，让商业在文化的土壤中滋养，运用文化的魅力来提升商业地产，这正是一德商业地产的发展新思路、新模式。

　　一德很早就提出了 “为城市生活注入文化活力”的开发理念，2011年，一德企业从区域开发运营向文化产业战略转型，大胆探索商业地产开发运营与文化产业发展新思路、新模式，充分整合IDG资本等资源，以文化商业街区为核心，以自营业态为特色，构建“一德文商旅”内容运营业务平台。通过3年的创新和实践，一德企业已经在文化商业领域创造出一个又一个亮点，“艾米1895”、“小盘谷”等一大批国内知名的文化商业项目，成为中国文化商业地产领域的黑马。