2014年长三角三季度坚持“跑量” 第四季度率先回暖

　　2014年一季度，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、无锡、温州等泛长三角区域(泛长三角区域是指江浙沪皖，下同)城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。进入二季度，泛长三角区域楼市并没有明显好转，杭州、常州等地出现第二波降价现象，至此，一直保持坚挺的上海也加入到大幅降价的阵营当中来。

　　从此轮市场表现来看，泛长三角区域楼市城市首先在全国范围内开始降价，进入第二季度，进一步打破市场僵局的仍然是泛长三角的城市，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。此时，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，泛长三角区域大多数城市限购政策已定向宽松或取消，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

　　上半年泛长三角楼市成为降价“排头兵”的原因

　　那么，为何泛长三角区域为何成为今年上半年全国楼市降价的“排头兵”?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，国内经济尤其是泛长三角区域经济仍然处于“触底”阶段，此时，经济改革与结构调整还在持续，宏观经济的结构性调整带来的衰退成为此轮房地产市场进入低迷期最重要的原因。从数据层面来看，2014年上半年，全国GDP增速回落至7.4%，国内而全年GDP增长目标为7.5%，中国经济由高速增长转为中速增长，这也预示十八届三中全会之后改革攻坚阶段我国经济增长方式的转变和未来一段时期房地产政策调整力度。

　　从泛长三角区域楼市降价的具体原因来看，主要有以下几点：银行信贷紧缩的市场背景下民营经济低迷，这一定程度上使触底阶段的宏观经济表现欠佳，经济基本面欠佳影响房地产市场表现;城市房地产市场基本面表现供大于求，库存量偏大，去化周期大于15个月的降价范围值，比如杭州、宁波、舟山等城市库存去化周期都在20个月以上;大型企业战略调整，将定位不合理、市场竞争压力较大区域的项目进行降价，尽快回笼资金，将回笼的资金投入到其他项目或寻求拿地换仓时机;2013年市场“虚火”之后，银行信贷紧缩的等因素影响，这些城市成交量价迅速降温，尤其是对于库存偏大的城市而言首先暴露出市场问题，导致长三角区域成为今年全国楼市降价的“排头兵”。

　　总的来看，受上述因素影响，今年上半年泛长三角区域楼市成交量普遍下滑2-3成，但供求关系基本面不同，泛长三角城市市场出现“分化”，南京、合肥等个别城市基本面表现较好，其余城市，包括一线城市上海在内表现为库存偏大，存在市场去化压力与降价倾向，此时，调控政策定调“分类指导”，限购政策走向出现定向宽松，如苏州和无锡取消了90平方米以上户型限购、杭州主城区140平方米以上取消限购以及萧山、余杭两地取消限购等。

　　当前市场成交量缘何仍然没有明显好转?

　　综上分析，当前泛长三角区域范围内宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，而这样的叠加因素为杭州、无锡、苏州、温州、宁波等城市限购政策定向宽松逐步退出提供了转换空间，或者说成为这些城市定向宽松或取消限购的“窗口期”。

　　但是，事实证明，尽管泛长三角区域有上述限购等调控政策的定向宽松措施，但是，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果，比如杭州、宁波等。这个现象的背后的主要原因是当前银行信贷持续紧缩的局面并没有得到实质性改变。

　　从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但整体市场仍然处于博弈状态，难以有大幅上涨或下跌的动力。从未来市场成交量预期来看，如果还没有大范围大幅降价的现象出现，第三季度市场销售量能否持续回升也值得担心。

　　笔者认为，尽管截止6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，信贷环境适度宽松，市场流动性适度增加，但是不会马上对市场产生利好影响。就第三季度来讲，泛长三角区域大多数城市商业银行信贷仍然会偏紧，下调首套房贷利率的空间还不大(8月1日起，上海农行只针对200万以上房贷有九五折优惠，至少50%以上的首套自住客群无法享受这个优惠。其他城市即使有松动倾向，短期内也很难说有比较大的力度)，甚至个别银行还会继续上浮首套房贷利率，第三季度房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。

　　三季度坚持“跑量”，四季度基本面合理城市将率先回暖

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，预计在2014第三季度，泛长三角区域开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报“抢收”不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。同时，对于企业来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企的选择。

　　但是，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于6月底M2同比增速回升，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善，同时，各地“微刺激”措施不断出台，大多数限购城市政策出现定向宽松、上海高端楼盘限价政策也已松动、安徽多地公积金贷款也进行了调整，甚至宁波、徐州等城市限购政策从执行意义上已明确取消，至此，笔者预计，第四季度供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道，比如合肥、南京等城市。总体上来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面合理的城市率先逐渐好转。