苏州微墅声势渐成 功能打折下居住体验性价比难平衡

　　“大面积段成本高，造价也高，动辄上千万的别墅也在一般人承受范围之外。MINI墅就解决了这样一个问题，用高赠送、挑高设计规避了造价高的问题，同时还可以享受到别墅的生活体验。目前预约情况还不错，5月份就会大批量推出。”王经理介绍说。

　　“特定时间阶段下迎合市场的产物”

　　“绿地的90墅出来，市场上跟风的类似产品蜂拥而至。作为改善型产品的创新概念，它完成了从住宅衔接到别墅的飞跃。迎合了部分购房者的需求，尤其是有一定经济能力而又无力承担别墅总价的置业者，既满足首改，也让刚需多了一步到位的选择。”上海中原地产咨询部高级经理卢文曦表示。

　　微墅或mini墅并没有统一的概念，市场上通常认为其特点为：面积段150平以下;都具备私家花园、庭院和露台;至少四联排，最多可至十六联排;挑高设计，窄面宽，长进深;囿于空间感，多设计为直角楼梯;多位于低密度社区内。

　　据克而瑞提供的2015年苏州第一季度别墅成交数据显示，苏州160平以下别墅成交168套，占总成交的20%。成交面积70315.8平，成交金额2.91亿元。也就是说，苏州占总成交量20%的160平以下微墅，成交金额仅占成交总金额的7.4%。苏州微墅成交已渐成声势。

　　在微墅的消费群体之中，大多看重微墅多变的空间设计，入户花园+空中露台正迎合时下青奢族的需求。面积在100-200平米之间的微墅，在100㎡内打造出4-5个房间，160㎡实现6-7房间，空间的实用性得到最大的满足。

　　其中以5个露台、6.3米挑高客厅、南北双花园、附送车位为卖点的澳海胥江湾目前已告卖完，东方维罗纳、中粮玲珑墅、世茂御珑墅MINI墅均已处于清盘状态，销售预约表现较为乐观。

　　马克思主义经济学认为，需求决定市场导向。中产阶级置业者对该产品的追捧致使苏州市场该类产品仍然处于积极的探索状态。“购置此类物业的群体，主要是一些中青年群体，其个人财富处于一个累积的过程，但家庭结构比较简单，不需要太大的户型。购置此类物业，既能满足居住需求，也能够实现社会价值的体现。对于此类群体做营销，其前景还是不错的。也符合目前改善型置业需求的政策导向。”苏州某代理公司策划认为。

　　财经评论员严跃进表示，微墅产品推出，吻合了相应的时代特征。第一是高端物业总价太高，部分群体难以承受购买力，但从置业愿望等方面看，确实有此类需求。第二是创业者白手起家，财富积累水平快，希望通过一些微小别墅来体现价值和个人财富。第三是微墅的自然景观等比较优良，而且坐拥优质地段，在居住和增值方面都有独特优势。