“银十”市场表现良好量价齐升 房地产业喜忧参半

　　当前，宏观经济运行压力依然较大，前三季度GDP同比增长6.9%，创2009年二季度以来的新低，且GDP 增速近六年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因。而固定资产投资增速回落与房地产行业投资不振关系密切。房地产开发投资增速去年以来持续下滑，前三季度同比增长2.6%，住宅投资仅增长1.7%。整体而言，房地产行业形势依然不容乐观，销售增长放缓，库存水平改善有限，从而购地积极性不足，开发投资持续走低。

　　为应对物价整体水平走低以及外汇占款减少所产生的流动性缺口，10月迎来年内首次真正意义上的“双降”。随着社会融资成本进一步降低，无论是对于房企还是购房者都是一大利好。

　　此外，我国自1978年起正式提倡和推行计划生育政策作出根本性调整，十八届五中全会提出“全面二胎”，积极开展应对人口老龄化行动并缓解人口红利衰竭趋势。对于房地产市场而言，长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求以及平稳增长都存在明显的积极意义。短期来看，生育政策变化对产品类型需求影响较大。

　　“银十”新房市场成交表现好于“金九”，40个城市商品住宅成交面积环比上升10%，且推盘认购率达到62%，较9月上升5个百分点。但二手住宅成交量再度下滑，且连续三个月环比回落，主要由于前期客户透支因素以及优质房源消耗殆尽。

　　房价方面，10月六大城市中原二手住宅价格指数环比全线上涨，今年以来第四次出现单月集体上涨。预计后市一线城市房价走势将趋于平稳，天津、成都则将 保持小幅波动。同时，五大城市中原二手住宅租金指数同样全线上涨，但租金回报率除广州外进一步下跌，房价持续上涨使得房屋租金回报率走低。

　　对于四季度后两个月，一方面政策环境持续利好，同时房企年底冲刺业绩，因此预计将迎来成交暖冬行情。房企虽然三季度销售业绩较二季度明显放缓，但四季度业绩走高可期。

　　宏观政策：“双降”再度利好楼市 “全面二胎”惠及长远

　　前三季度GDP同比增长6.9%，增速近六年来首次跌破7%，显示宏观经济运行压力较大。对此，货币政策进一步放松，10月迎来年内首次真正意义上的“双降”，贷款基准利率再创新低。今年以来房地产市场销售回暖与信贷环境宽松关系密切。此外，十八届五中全会提出“全面二胎”政策，长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求以及平稳增长都存在明显的积极意义。

　　10月全国主要政策：

　　央行“双降”利率新低：10月23日，央行发布降息及全面降准公告，从而迎来真正意义上的“双降”政策(今年6月的“双降”为降息及定向降准)。经历本轮四次全面降准后，大型金融机构存款准备金率为17.5%，与2010年11月期间水平相当，仍处历史高位。而经历本轮六次全面降息后，5年以上贷款基准利率为4.9%，再创历史新低。此外，个人住房公积金贷款利率未作同步调整。

　　无疑，随着社会融资成本进一步降低，无论是对于房企还是购房者都是一大利好。央行发布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，三季度末，房地产贷款余额及个人购房贷款余额 均同比增长20.9%，增速分别比上季末提高1.5个百分点、3.1个百分点。今年以来房地产市场销售回暖与信贷环境宽松关系密切。