顾云昌：2012转型的年代调控政策可能适时而变

房地产市场实际上是一个地区性的市场，各地区的供求关系不一样，房价不一样，市场的反应也不一样。国家对房地产业的调控从目前来看，仍然面临着保障房建设不足和房价上涨过快的压力。国家的政策也是围绕这些问题进行的。但是，各地的市场不一样，所以有的地区限购，有的地区不限购，有的地区限购力度大一些，有些地区限购力度轻些。直到市场的供求关系平衡下来，没有了房价过快上涨的压力，国家的调控政策才可能放松一些。

如果，调控的结果没有达到预期效果，那限购政策还会继续下去。从目前看，国家的调控政策没有松动的迹象。因为到6月份为止，房价总体趋势还是稳中有升，有些城市甚至涨速还比较快。如果现在调控政策松动，马上就会造成强烈的反弹。

中央一直强调房地产调控政策的稳定性、灵活性、有效性，我觉得房地产市场继续发热发烧的几率不大，因为如果房地产市场继续有过热势头，中央会根据房地产市场的变化情况采取进一步的大面积的结构性政策。但房价也不会出现大面积的严重下滑，因为这与地方财政和债务有关，如果房价严重下滑会影响整个房地产市场的销售情况，会影响到土地出让，影响地方财政的收入，影响地方债务的偿还，而地方财政与债务又和中央、银行等方面关系密切，所以中央会采取措施，保持房地产市场的相对平稳，地方政府也会起到防火墙的作用，结合政策，使房价不会出现严重下滑。这也凸显了房地产业对国民经济的重要性。

企业进入转型期国家经济结构的调整，楼市的调控。国家强调要提高经济发展的效益和质量，房地产行业及企业可能会在以下几个方面出现转型：

一、空间布局。

房地产企业过去更多的大企业会集中在大城市，现在开始向中小城市甚至城镇布局。随着经济的发展，国内中小城市的发展空间现在也很大。限购政策的出现，及大城市土地资源的稀缺，使房地产企业感觉在大城市的生存更加困难，于是纷纷向二三线及三四线城市拓展。像恒大[简介最新动态]、万科[简介最新动态]等企业，先在二三线城市布局，就先得利了。在这次调控过程中，这几家企业的交易量不降反升。无论从房地产市场发展的客观规律，还是从政策的角度，还是从先行者的范例，都告诉大家，房地产行业的空间布局正向全国拓展。这对于我国城镇化的发展起到了推进作用。

二、物业状态的转型。

过去的房地产开发企业以开发住宅及销售为主，现在向商业地产、旅游地产等多种多样的物业形式转化。房地产开发商逐步开始自持物业。

三、盈利模式的转变。

近些年，房地产行业的盈利模式主要依靠囤积土地等待升值来盈利。现在国家调控政策不允许囤地，加之现在的房地产市场正逐步向买方市场转变。房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。

四、企业组织的变化。

目前，一些中小型房地产企业被兼并，被合作的机率加大。好的品牌企业，经济实力雄厚，还可在房地产市场进一步拓展。有些前景困难的中小型企业，现在只能转让手中的存地。这些兼并和合作有利于加强房地产行业的集中度。以前，一般的房地产企业都是开发投资一体化，现在出现了开发、投资分离的现象，企业向专一化方向发展。有的企业只投资，有的企业专业做开发。

五、产品变化。

房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展。

六、行业关系的转变。

以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势，上下游产业链条上的企业，关系更加密切了，这对降低产品成本，提高产品品质都是有好处的。