房地产行业年中盘点：十大新闻搅热2016年苏州楼市

　　2016年上半年，苏州楼市的持续稳健，离不开行业内利好的政策以及规划，房掌柜精心总结出苏州上半年房地产行业的十大新闻，对2016上半年的苏州楼市做一个系统化、专业化的盘点与回顾，总结过去，更好地迎接下半年苏州楼市。

　　苏州落户积分政策正式启动

　　事件回顾：影响700万人的苏州流动人口积分落户管理政策于2016年1月15日起正式实施。政策适用于包括在市区范围内，参加社会保险、已办理居住证且连续合法居住一年以上(含一年)的流动人口，经本人申请，纳入本市流动人口积分管理等人群;计分标准按年龄、文化程度、 技能人才职业技能等级或专业技术人才职称资格得分、居住情况、办理居住证年限等个人情况积分实施，对满足积分的人口，将享受入户等优惠政策。

　　房掌柜点评： 2014年底，苏州市流动人口实有登记数为698.9万，超过户籍人口总数。流动人口大量涌入苏州，为苏州的经济发展作出了重要贡献，积分落户将有效吸引外来人口，促进经济活力。

　　从楼市层面上看，第一，积分落户，改变了以往通过购买房屋或者投资才能落户苏州的局面;第二，从积分落实的条件看，提出对高新产业从业人员加分，越是高学历其基本分数就越高，有利于苏州产业的升级和改善性需求扩大;第三，苏州属于1000万人口以上的大城市，落户条件有一定的限制，外地人为了顺利在苏州落户，反而会抓紧时间买房，落户积分制的消息，或成为开发商营销的良机；第四，积分政策也会催生一部分暂缓买房的“弃房等户族”，这部分购房群体一般都是买房十分吃力，但又需要苏州户口的人。积分入户政策会让这部分人群推迟或者打消购房计划。

   不过，从短期来看，苏州虽然采取积分落户，但目前本地购房者和投资客的分数比仍占着较大比例，该政策短期内对楼市影响不大。

　　新年首套房房贷首付降至二成

　　事件回顾：春节前夕，央行下调了首套房首付比的贷款新政。新政指出，对于不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。即最低首付比例，可降至20%;

　　另外，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　房掌柜点评：通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，给一二线城市的改善性置业者和投资者注入一针强心剂。

   公积金存款利率按一年期定期存款基准利率1.50%执行

　　事件回顾： 2月17日，央行、住建部和财政部印发通知，决定自2月21日起将职工住房公积金账户存款利率统一调整为按一年期定期存款基准利率执行。

　　具体标准：此前，职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，具体而言，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

　　房掌柜点评：从经济效应来看，过去按照活期或三个月的存款基准利率进行利息计算，实际上对于公积金缴纳群体来说，没有太多诱惑力;该政策允许按照一年的定期存款利率进行计算，相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金，并给予等同于理财性质的收益保障。

　　总体上看，是政府希望通过提高公积金账户存款利率，进一步扩大公积金缴纳的范围和规模，对于后续公积金利用也能够起到积极的保障。

　　三部委调整房地产契税营业税

　　事件回顾：2月19日消息，根据国务院有关部署，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。

　　具体标准：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　房掌柜点评： 苏州方面，此前面积在90平米以下的住房契税为1%，90-144平米契税是1.5%，超过144平米的契税为3%。二套房不论面积大小均按3%的契税计算，此类政策既对普通住房交易进行了契税调整，也对非普通住房进行了契税调整，惠及面较大，对于降低交易成本、活跃交易气氛有积极利好，是2016年刺激住房消费，盘活存量住房资产的重要举措和手段。

　　新建社区“告别”封闭式

　　事件回顾：2月21日，人民日报提出《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》将影响7.5亿人，在该文件中提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已经建成的小区和单位大院也要求逐步打开。

　　据悉，街区制，是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙，土地私有国家和中国改革开放早期，大多采用这一方式。

　　房掌柜点评：街区制住宅项目的推出，一定程度上和传统的封闭式社区形成差异，也会对后续房企的产品供应等形成新的影响。街区制住宅项目就是社区内的配套逐渐等同于城市公建配套，社区基础设施的充分利用有利好，也能够最大程度地节约土地。

　　街区制住宅项目不仅节约土地，也使得后续社区管理模式发生较大的调整，对于开放式社区的管理模式建立应该加快跟进，也有利于网格化的社区管理模式的推进，这也是后续开放式社区管理的一个重要基础。

   苏州楼市“新十条”出台

　　事件回顾：3月18日，苏州市政府信息公开网发布了《市政府关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，其中强化商铺房价格管理条例中指出，房地产开发企业应当及时将申报价格报送价格主管部门。

　　《意见》指出，在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

　　房掌柜点评：苏州出台这样的政策，是向市场传递中央的信息，去年至三月份，苏州房价出现跳涨，这个政策对于开发商来说，较为温和，备案价格本来就很高，限制备案价并没有作用，只能对目前客户心理有一定的暗示作用，政府的有形之手要干预市场，对目前的上涨起到一定的抑制作用，但实际效用并不大。

　　苏州首次祭出土地限价令

　　事件回顾：5月18日，苏州国土资源局对4月20日发布宗地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

　　此次限价地块高楼面价21982元/平米和溢价率为231%，为相城区经济技术开发区澄云路西、蠡塘和路南的苏地2016-WG-34号地块。其他8宗地块均为区位条件较好的热点地块。

　　房掌柜点评：苏州此次设定土地的最高报价，可以理解为一种限价做法。这是对此前苏州土地价格持续上升、拿地成本持续增加的一个积极反应，有利于苏州土地市场健康稳定发展。

　　从4月7、8日限地价令后的首场土拍来看，全部出让的15宗地块进入竞价程序，其中13宗地块成功出让，2宗地块因超过最高设定地价而终止交易，两场土拍均出现太多单价刺眼，整体上土地供应得到保证，调控见效。　

   苏州市级210重点项目公示 总投资1513亿元

　　事件回顾：5月下旬，苏州市级210重点项目公示，涵盖基础设施、民生、产业三大类别，总投资达10496亿元，计划投资1513亿元。

　　资料显示，今年下半年将建设总长5.376公里的苏州湾1号隧道和总长17.775公里的苏州湾2号隧道，这两条隧道把吴江区和吴中区连接起来，将有利于老城区和太湖新区交通的快速疏解;市区新购公交车640辆，其中新能源公交车350辆，新辟社区巴士公交线路20条。建设10000个以上P+R停车泊位，市区新增绿地350万平方米等。

　　房掌柜点评：经济增长、城市化进程与楼市的发展相辅相成，加快城市建设的步伐，将带动着楼市悦动的频率。随着苏州城市规划利好不断，交通路网的完善与商业配套的开工建设，以及现代国际化城市的定位，伴随一系列城市规划的出炉，苏州楼市或将变得更为热闹。

　　国务院批复长三角城市群发展规划

　　5月25日，国务院官网发布关于长江三角洲城市群发展规划的批复，原则同意《长江三角洲城市群发展规划》(以下简称《规划》)。

　　《规划》指出，实要以上海建设全球城市为引领，以共建全球科技创新集群为支撑，以共守生态安全为前提，以健全包容共享的体制机制为保障，构建网络化、开放型、一体化发展格局，联手打造具有全球影响力的世界级城市群。并提出建设南通—泰州—南京—合肥、南通—苏州—嘉兴、上海—苏州—湖州等铁路(含城际铁路)，以及上海—南通跨江通道等城际通道建设，提高城际铁路对 5 万以上人口城镇、高等级公路对城镇的覆盖水平。

　　苏州的定位则是努力建成具有国际竞争力的先进制造业基地、具有全球影响力的产业科技创新高地、具有独特魅力的国际文化旅游胜地和具有较强综合实力的国际化大城市，规划期为 2016—2020 年。

　　房掌柜点评：规划强化了上海的带头作用，得益于上海的地理位置，苏州将进一步强化与上海的功能对接与互动，加快推进沪苏通、锡常泰跨江融合发展，推进开发区城市功能改造，加快生态空间修复和城镇空间重塑，提升区域发展品质和形象。

　　经济增长、城市化进程与楼市的发展相辅相成，加快城市建设的步伐，将带动着楼市悦动的频率。得益于上海城市功能辐射，交通路网的完善与商业配套的开工建设，以及具有全球影响力的世界级城市群的定位，伴随一系列城市规划的出炉，苏州楼市或将变得更为热闹。

　　个人出租住房所得可减半征收个人所得税

　　6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。新政指出，一是给予税收优惠，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。三是完善供地方式。四是支持租赁住房建设。同时，还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

　　房掌柜点评： 目前租赁市场中，规范化的经营还不够，意见将有利于我国租赁市场的培育，改善改善城市住房结构。从去库存的角度看，目前我国大部分城市都有较大的“去库存”压力，房地产开发商存在现房空置、又无法出租的情况，均不利于“去库存”工作的进行。允许房企采取租赁住房的方式来加快去库存，能够使得房企和住房群体之间的其他中介和机构力量消失，实现无缝对接，从而加快整个房地产行业的去库存化。