9月市场供求两旺 全面调控引发观望

　　宏观政策：政策环境全面从紧 限购扩容限贷升级

　　政策环境全面从紧：9 月末以来，全国共有22个城市出台楼市调控收紧政策，基本覆盖了当前所有的热点城市，且政策发布节奏尤为密集，大多集中在今年“十一”国庆长假期间。虽然目前中央秉持“因城施策”的调控导向，但如此大规模且高频率的政策出台节奏，意味着今年以来多地出现的市场亢奋表现已引起中央的高度警觉。事实上，二季度起已陆续有城市调控加码，但炙热的市场温度尚未得到明显抑制，而此次爆发的22城集中出台政策，表明整体性的调控政策收紧局面确立。

　　限购扩容限贷升级：在这22个城市中，从最新的政策内容来看，19城涉及限购，18城涉及住房信贷，可以说此次调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容均在新政中有详细涉及。限购方面，除了一线城市之外，上一轮2011 年开启的40 多地限购已经于2014 年陆续取消。此次20个重点城市重启限购，其中一线城市限购加码。由于其占全国的销售份额接近半壁江山，因此将对全国销售市场的影响较大。

　　信贷方面，各地主要对首付比例作出不同程度上调，苏州、南京部分情况下首付比例甚至高达80%。央行行长日前也指出，近期部分城市房价上涨较快，政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。从各地新政内容，到央行高层表态，都可以预见四季度住房信贷环境将告别今年以来的放量局面，去杠杆、紧房贷将成为影响成交的又一重要钳制因素。

　　图：“十一”期间22 调控城市分布情况

　　资料来源：中原集团研究中心

　　图：“十一”期间22 调控城市市场背景

　　数据来源：中原集团研究中心、国家统计局、CREIS

　　图：历次调控政策出台影响下商品住宅销售情况走势

　　资料来源：中原集团研究中心、国家统计局

　　以史为鉴后市看淡：成交量方面，历次调控收紧对于市场成交量均带来明显冲击，此次势必也难以幸免。且预计受影响城市将不仅仅局限在22 个调控升级城市，其他三四线城市也将受到各种不利因素传导。且本轮市场增长峰值已经过去，后市表现更加不容乐观。

　　成交价格方面，市场量价走势高度同步，调控收紧对价格的影响同样显著。本轮房价涨幅明显的城市几乎都加入了此次调控行列，且该批城市前期都经历了价格快速大幅上涨。政策风向改变对于助推价格的投资需求影响最甚，加之前期量价的高度透支，后市将迎来整体量价回落。而城市间分化表现，预计仍将有所体现