上海连夜收紧信贷 住宅成交持续走低

　　11月28 日晚间，上海发布住房信贷收紧政策，商业贷款及公积金贷款均作出调整。无论是首套房的首付比例(35%)，还是二套房的认定标准，都达到史上最严。虽然上海住房成交量9月以来已明显回落，但从此次政策出台可以看出，当前上海政府的调控取态异常坚定。

　　上海中原经理指数9 月以来已处于持续下行走势，且近两周均在50%临界值以下。随着此次史上最严信贷政策的出台，下一阶段市场走势更加不容乐观。 在“十一”调控潮收紧后的两个月内，各地整体的新房及二手房成交量呈现出逐周走低之势。

　　在住宅成交转淡的同时，上周广州、福州、长沙等地抢地尤酣。房价水平长期低于其他一线城市的广州，上周土地市场集中爆发，多宗宅地创下单价历史新高。

　　上周以来，又一轮调控升级扩容潮继续上演，分别是调控加码的上海、福州以及新加入调控的城市长沙。调控持续收紧使得各地上周新房成交量又现下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。上海中原经理指数近两周均在50%临界值以下，意味着后市预期及市场信心不断趋冷。

　　虽然当前调控收紧使得市场转淡，但房企对土地市场的抢地热情仍在，上周广州、福州均有一批宅地集中成交，广州多宗地块突破单价历史纪录。福州长沙相继发文：上周，又一轮调控升级扩容潮继续上演。

　　11 月21 日，福州发布了加强房地产市场调控的通知，以期进一步遏制房价过快上涨。通知重点内容包括：个人住房公积金贷款第二次申请首付款比例不低于50%，且结清满2 年后方可再次申请;同一商品住房项目的下一批次备案价格必须“零增长”;继续实行经营性住宅用地“限地价、竞配建”方式公开出让。

　　11月25 日，长沙也加入了调控收紧城市的行列，发布了七条措施以维护房地产市场健康发展。具体措施包括：同期房源一次性申报备案价格，不得通过分批申报价格变相涨价;取得预售许可的商品房项目，在10 日内公开每套房屋价格， 一次性对外销售;严控“双外”(外省户籍、外省工作)人士购房，引导提高“双 外”购房者首付比例和贷款利率。

　　调控升级扩容持续：上述两个发布调控政策的城市中，福州属于“十一”已加入调控潮的城市，当前是进一步政策收紧加码。长沙则是新加入调控行列，其上月新房价格环比涨幅位居国家统计局70 个统计城市中的第二，且上周三刚诞生一宗高价地块，市场调控压力倍增。

　　然而，长沙此次调控政策仅提及对“双外”人士提高购房首付比例和贷款利率，同时严查囤房炒房行为，并未明确出台限购措施，也未涉及具体的信贷收紧内容， 因此政策力度相对温和，类似惠州、南宁等地。正如上周我们的预判，今年最后两个月，各热点城市将会继续出台政策主动干预以稳定市场预期。

　　住宅成交持续走低：上周，各地新房成交量又现下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。中原监测的40 个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降10%，其中一线、二线城市分别下降7%、14%，三四线城市微升1%。在调控整体收紧后的两个月内，新房成交正呈现出逐周走低之势。11 月前四周的40城市新房合计成交量较10月同期下降约两成，且各线城市均现回落。