陈启宗：香港的过去式，与中国内地的未来时

　　位于香港岛中环德辅道中的渣打银行大厦，和毗邻的汇丰总行大厦、长实中心等现代建筑物的对比强烈。

　　30年前，数十公里以外的中国内地尚处在房地产市场起步期，香港开发商已迈入激烈的市场化竞争阶段。即便是这栋拆卸重建的渣打银行大厦也不难窥视所有者恒隆的别出心裁：模仿1930年代美式公共银行大厅气氛Kitsch主题，以及粉红、灰棕色花岗石打造的外墙等。

　　香港的房地产开发模式，在过去相当长一段时间内影响了大部分中国内地开发商。利用大量银行资金买地、盖楼、卖房，然后开始新一轮循环，这种模式在内地市场被普遍应用，以至于诞生了万科、恒大、碧桂园等千亿级别开发商。一些小型企业虽不甚出众，却也将财务杠杆发挥到极致。

　　不过，快周转、高杠杆的“香港模式”也被复制到了商业地产领域，以至于过快扩张、产品同质化等问题泛滥于此行业。

　　要知道怎样应对新的竞争环境，从业者需要从历史中学习。一个很好的起点是20年前，香港回归祖国，恰好也是金融危机爆发的时候。其中恒隆通过停止在港买地、在内地一二线城市悄然购入多幅商业地块等反周期策略，如今成为财力最强的港企之一。

　　访问恒隆当天，30来位来自五湖四海的内地房企高层在会议室坐定不久，恒隆地产传讯助理董事关则辉出现在台上，开始播放VCR讲述公司的历史与业务布局。

　　VCR在最后一句强调，恒隆地产迈入了公司发展的“黄金时代”。

　　来香港学习“失败之道”

　　片刻之后，恒隆地产董事长陈启宗走进会议室，他一身黑西装打扮，佩戴金丝圆框眼镜，胸前衬衣口袋别着两支笔。他说起话来一贯地直率、幽默，待问清楚台下大多数人都从事商业地产后风趣说道：“你们都是我的竞争对手。”众人一笑。

　　随后陈启宗话锋一转，语出惊人。他直言“香港的房地产商已成过去“，内地的房地产商才是未来，因为最赚钱的地方在内地而非香港。

　　“20年前，万科、碧桂园、华润等等内地企业，规模都还很小，那个时候香港公司规模却不小了。但20年下来，香港公司在内地没赚到多少钱。”他指出，包括恒隆、和记黄埔、九龙仓、新世界、新鸿基等香港房企，运营规模也远比不上内地房企。

　　这番话也道出另一个事实，内地房企大举应用高杠杆的做法以及更熟悉内地市场的优势，已经在发展上远远超过港企。

　　数据显示，2016年上半年的营业收入中，典型的港企如新世界百货录得595.7亿港元，新鸿基录得349亿港元，太古300亿港元、长实275亿港元、会德丰272亿港元以及恒隆地产66亿港元。相比之下，上半年内地房企包括万科、恒大、碧桂园的销售额均过千亿人民币，其中万科更是达到1900亿元。

　　“香港很多公司不值得你们学习，你们以为来这里学成功之道，其实是来学失败之道。”台下沉默不语。

　　陈启宗先生见惯大场面，反应迅速，随即幽默地圆场：失败之道也很重要，从别人的错误里学习功课是最便宜的，从自己的错误里学功课代价很大。