丁祖昱：对2017中国房地产市场没有任何必要悲观

春节来临之前，2016年宏观数据都已相继发布，特别引人注意的还是房地产数据。

  2016年全年，房地产开发投资增速最终达到了6.9%， 1-11月增速微降至6.5%后再度反弹，达到了年内的第三高点，尤其是在10月份热点城市出台调控限制的情况下实现增速回升，确实是出人预料。销售面积、金额双创新高， 2016年销售面积达到15.7亿平方米的历史纪录，同比增长22.5%，销售金额达到11.76万亿也为历史新高，同比增长34.8%。伴随着投资与销售指标的升温，中国房地产在2016年走出了波澜壮阔的行情。

  不过大家更关注的，还是2017年市场走势。从2016年以及过去若干年的行业相关数据，以及2016年10月以来的相关调控政策动态来看，我们可以对2017年市场做出以下三点基本判断：

  1，政策不会如同2016年发生明显转变，去库存和调控并存将是2017年的主旋律。 自2016年四季度以来，已经有25城相继发布调控政策，剩下的大多数城市应当还是以去库存为主。在控制房价这项工作上，2017年地方政府还是会穷尽手段。

  从当前状况来看，应该两方面政策都会继续保持下去。2017年初前23天，热点城市调控还在继续收紧， 深圳、上海、重庆、济南、长沙等5城仍在出台调控新政，广东、浙江、河南等省级人大也表态要继续严控房地产泡沫;去库存政策也在持续推进， 如海南省表态2017年将商品住宅库存去化期控制在18个月以内，针对商办库存问题，苏州、南京也明确提出了相关的系列政令。

  2，房地产开发投资方面，这一对经济影响最大的行业指标，2017年还是要面临比较大的下行压力。 目前东部房地产开发投资占比最高达到55%，但由于热点城市主要集中在东部，在调控压力下东部开发投资增速仅为5.6%，在东、中、西部中最低，也会在新一年拉低开发投资增速。2016年房地产开发投资在二季度初达到峰值，受基数变化影响，到2017年四、五月份，开发投资指标应该会面临第一次考验，如果届时房地产开发投资回落至3%以下，将会对GDP产生比较大的影响。

  3，成交面积和成交金额方面，2017年也会整体下行。 参考2013、2014年走势来看，预计2017年成交面积、成交金额将出现10%左右的下滑，整体规模仍有望保持在历史第二高点，增速上应该存在比较大的压力。特别是热点城市，最终下滑幅度可能会明显超过2014年的下滑比例：首先要面对2016年需求被提前消化的压力;其次是会受到新增供应被限制的影响，预售证“限价”管理将显著放缓新增供应节奏;最后是地方政策的差异，与2014年自下而上“救市”、四季度全面解绑限购不同，2017年热点城市政策面再度放松的可能性不大。

  当然从目前情况来看，大多数城市的基本面还是没有变化，仅长三角苏州、无锡等个别城市出现量价双重调整，但大多数如北京、上海房价还是比较稳定，部分非限购城市房价也在缓步上行，如重庆在2016年12月房价还在继续上升，2017年1月份周均成交量也达到了60万平方米的高位。

  对2017年市场还是没有必要悲观，“发展”应该是新一年中国房地产关键词。