地产航母合生创展集团没落真相：受限大城市调控

　　对此，前述房地产职业经理人也认为，合生创展在房地产销售方面掉队是真，但说它衰落，也许为时尚早。

　　在他看来，如果以体量来算，目前合生创展不如碧桂园这种企业，销售收入不如恒大地产，品牌不如万科，高端影响力不如星河湾。“但是很简单，有两点说明它还是贵族：一是眼光，核心还在售价过万的城市;二是理念，坚持做大城市战略，某种程度是走城市的刚需。”

　　曾有分析指出，在如今楼市调控政策持续趋严背景下，房地产全行业都面临规模增长的天花板，合生创展一直学习香港长江实业的做法，具体表现为保持适度规模，但聚焦一线城市群深耕细作。这种“慢”模式更能基业长青。

　　历年毛利率稳中有升

　　记者通过对比发现，在合生创展“高溢价、多囤地、慢周转”的模式之下，尽管近年来在销售额上与万科、恒大地产等渐行渐远，但与之相关的毛利率、负债率及囤地量指标一直保持在较为稳定的水平。

　　2001年~2012年这12年间，合生创展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32%、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。最近几年，在大多数房企选择降价销售的背景下，合生创展的毛利率却不降反升。

　　尽管受累于土地溢价的红利下降，合生创展也经常被曝资金链紧张，但多年以来，该公司的整体负债率一直在60%上下波动，相比之下，2012年年报披露的数十家的上市房企的总资产负债率在70%以上，部分甚至超过80%。

　　CRIC研究中心企业课题研究组近期发文认为，手握大量一线城市土地资源的合生创展，其土地资源价值在上市公司中名列前茅，一旦遇上房地产市场形势转暖，土地价值便能转换成对销售业绩的贡献，合生创展将可能实现反超。

　　创业篇

　　崛起于世纪之交 成立八年销售额破百亿

　　时势造英雄。

　　1992年，邓小平南巡掀起二次改革之风，珠三角沿海的经商浪潮席卷而至，正是这一年，来自广东梅州的朱孟依和朋友创立了合生创展。

　　20岁出头掘到人生第一桶金

　　倘若要追溯朱孟依的生意史，最早可以回溯到上世纪80年代中期。彼时朱孟依所在的广东梅州丰顺县城商业处于兴起之初，不少人通过摆地摊做生意，但这类商业显得粗放而散乱。

　　颇具慧眼的年轻人朱孟依看到了商机。公开资料显示，在当地政府的支持下，朱孟依在丰顺县留隍镇建起了第一条商业街，正是这条商业街，让20岁出头的朱孟依挖到了人生中的第一桶金。

　　此后朱氏兄弟以一个建筑队作为依托，从粤东来到广州。由于有着独到的市场洞察能力以及善于利用各种资源，朱孟依很快在广州扎根下来。上世纪九十年代初，他又获得香港永久居民身份。外界对于朱孟依通过何种渠道获得香港居留权知晓甚少，但在那个年代，他的香港居民身份无疑是非常重要的——以港商的身份在内地投资，可以享受到多种政策优惠。

　　关于早期的朱孟依如何能不断发迹，民间流传着多个版本。1992年5月成立的叶剑英研究会，其成员大部分来自于广东省政协、广东省委党校资历较深的老一辈。但资料表明，时年33岁的朱孟依已位及研究会副会长。资料还显示，1993年成立的珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制企业，注册资本仅280万元，法人代表为朱孟依，成立当初并没有房地产经营业务。