地产航母合生创展集团没落真相：受限大城市调控

　　以“多囤地”为例，记者统计发现，2000年，合生创展土地储备数据只有442.20万平方米，2003年升至1000万平方米之上。2009年至今，这一数据一直稳定在3000万平方米之上，去年年底的最新数据为3324万平方米，“够集团未来5~7年开发之用。”合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略：未来地价的涨幅将超过房价。

　　“2011年之前，土地涨幅比较快，大家都坐享土地升值红利，每年地价能涨30%~40%，”宋延庆说，相比之下，当时如果一个项目开发需要几年的话，开发商的净利润才10%多，“但2011年以后，可能是限购以后，市场发生了比较大的变化，土地溢价越来越低了，资金成本却是越来越高的。当土地溢价低于资金成本的时候，土地是亏的。”

　　在赵四海看来，“高溢价、多囤地、慢周转”的模式本身没什么问题，问题是高溢价是来自于土地溢价还是产品溢价，本来慢周转可以出精品、出作品，可以产生高品质、高利润，但是如果最后发现大家都躺在土地溢价上吃老本就亏大了。

　　“依赖土地溢价，很多企业都是如此，但是这些企业往往是中小企业，是专业能力较弱的企业所为。龙头企业、追求基业常青的企业绝不能有这样的战略和思想。”赵四海向记者补充道，“取法其上得乎其中，取法其中得乎其下，依赖土地溢价绝对是取法其下。战略和思想的落后危害巨大，这样的模式将让企业失去动力和创新能力，自然也就失去了竞争力。”

　　高管频换拖累公司发展

　　宋延庆认为，合生创展之所以掉队，主要可以从两个方面寻找原因。

　　首先，合生创展产品的定位还是偏高端，因此受限购等调控政策影响比较大，而且合生创展的布局主要是在北京、上海等沿海一线城市，近几年这些城市的限购政策执行得比较严格，“如果战略不只是高端的话，就不太受外因影响了。”

　　其次，受调控政策滞销以后，合生创展高溢价的营销策略犯了房地产的一个大忌。宋延庆表示，“对于房地产企业来说，‘三率高’，收益率才是真的高。如果周转率不高的话，杠杆率肯定低，三率乘出来的收益率就低了。万科、恒大、中海都走快周转之路，合生创展只追求高溢价的话，别人10个亿当100亿用，它10个亿只能当8个亿用。”

　　不过，近期接受记者采访的多位房地产业内人士更愿意认为，合生创展掉队，深层次的原因是在于人。

　　前述房地产职业经理人就表示，合生创展家族化企业运营能力欠佳，老板对职业经理人没有充分信任，导致总裁职位数次易主，人员的不稳定进而影响了企业的运营能力。

　　过去10年，先后有四任行政总裁“出走”合生创展，分别为谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎。伴随着每一任高管的离开，外界关于“双方理念不合，老板不放权”的猜测从未消停。

　　深圳市远大前程企业管理顾问有限公司是一家房地产行业的猎头公司。曾有多位合生创展高管通过该公司进行跳槽。据远大前程总经理卓志建介绍，据那些选择从合生创展离职的房地产高管称，离职的主要原因是 “往上发展难，(被)提拔的机会不多。”

　　随着合生创展的掉队，朱孟依个人也从富豪榜上直线下降。2005年曾以14.3亿美元的身家排名当年福布斯中国富豪榜第二位的他，在2012年的一份最新排名中，已经降到了百名开外的第159位。

　　转型篇

　　 参股保险谋多元化发展，然而现实似乎遇到难题。

　　“我觉得目前在中国房地产行业里，一些企业是发展很快的，像万科、恒 大地产等。另外一些企业，跟它的资源有关系，所以它的发展可能会不一样吧。”赵卓文向记者表示，合生创展原来的关系、背景等都不错，“前两年出了一些事情之后，可能也不能这么做了。”