青岛高价地建超高地标建筑 绿城再显示摩天雄心？

任谁也想不到，资金链已相当吃紧的绿城，还有雄心在青岛建一座包含超高层地标在内的城市综合体。

根据青岛规划局的最新公示，绿城将在青岛钻石地块上建造一座327米的超高层综合塔楼，这似乎也令早前绿城要将该项目出售换钱的传言不攻自破。

青岛新地标

根据绿城公布的资料所述，钻石地块即是原青岛审计局、市南法院地块，位于香港西路和东海西路之间，属于青岛市南区一线海景绝版地块，居于青岛百年核心地段，邻近市政府与八大关景区。

绿城计划在这里建造一个集商业、办公、酒店、住宅为一体的城市综合体。

当中就包括一栋74层的超高层综合塔楼、两栋分别为42层和48层超高层住宅塔楼及商业裙楼。据规划公示，除了塔楼高达327.25米之外，另外两栋楼的高度也接近200米。

由于塔楼的高度远高于目前青岛第一高楼--中铁·青岛中心(237.7米)，这就意味着，未来的钻石地块塔楼将是青岛的新地标性建筑。

纵观绿城目前旗下所拥有的项目，其在超高层建筑方面的作品并不多，而超高层建筑对于资金需求及商业管理能力要求较高，这对于眼下的绿城来说，都是考验。

“超高层是土地稀缺的情况下，对土地充分利用的一种珍惜和潮流。事实上，绿城也有超高层建筑的经验，像温州鹿城广场，住宅部分已经交付。”青岛绿城相关人士表示。

据了解，温州鹿城广场项目中，亦计划建造一座350米超高层塔楼，预计落成后将成为浙江省第一高度的标志性建筑。

青岛业内人士亦认为绿城来操作超高层项目问题不大，“超高层的具体操作倒不怎么担心，毕竟是专业的房地产公司，问题不大。”

“这不是持有物业，不会用作出租，钱都不够，难道还慢慢放着收租啊？”绿城集团内部人士笑言，建设施工方面将由专业施工公司来负责，未来项目则用于出售，不存在任何担忧问题。

据了解，目前青岛钻石项目处于挖坑和地基施工阶段，预计将于规划公示三个月后并完成相关手续，即可动工建设。

地产爱马仕

不过，对于绿城而言，其意欲打造的并非仅是青岛新地标那么简单，绿城还希望把这座超高层建筑打造成青岛海岸线上的一颗明珠。

从目前所知的情况来看，绿城对这一项目应当是早已寄予厚望。

“钻石地块”的名称的确名符其实，除了地处青岛核心区域，从绿城拿地的那刻起，也就注定了其未来的身价不菲。

2010年1月22日，绿城经过多轮抢拍，最终以总价40.4亿元竞得该地块，楼面地价达17800元/平方米，刷新了青岛高价地的新纪录。

而后，绿城为了地块的完美规划亦付出了颇大的心血。据青岛绿城相关人士介绍，在此次规划公示之前，绿城曾与规划局做了多达15次的往复沟通调整。

该名人士称，反复沟通调整主要是希望未来的产品定位能符合各方需求，充分利用海景资源、山景资源以及实现最大的城市价值，为此公司还聘请了迪拜塔的设计公司SOM来做项目设计。

此外，项目因为地理位置比较特殊，位于地铁沿线，还要跟青岛地铁办沟通，地铁人流与商场人流如何接驳，地铁位置也做一些调整。

据介绍，不仅如此，绿城在早期还做了一次详细的青岛海岸线、天际线研究，开船考察青岛的海岸线。

如此一来，这也意味着，项目将花费较高的成本，绿城对此亦并不否认。

居高的楼面地价加上较高的成本，市场预计，未来项目的售价要达到3万以上，才能有利润的空间。

“这就像是珍藏版的爱马仕，同样是有市场的。”青岛绿城如此回应。

他续指，项目中的两栋住宅塔楼主要针对的是顶级富人阶层，所以并不担心销量和限购的问题。

“有时限购反而令客户觉得与其买房过渡，不如一次到位。调控是常态，越严厉我们更要依然保证投入、成本，做出精品项目。”

合作方之谜

然而，在绿城一心要将青岛项目打造成精品代表作的同时，鉴于近期绿城的种种传言，市场对于该项目的前景依然持有怀疑态度。

“在那个地段，从目前的状态来看，未来卖到3万是没有问题的，而且很值，但就是没有销量，当然如果有足够的资金支持没有问题，但未来可能要面临市场萎缩的风险。”青岛相关业内人士表示。

该名业内人士指出，钻石地块位于青岛市重要区域，未来市场的竞争也会非常激烈，市场未来的供应量也很巨大。

据介绍，在绿城钻石地块项目周边，世茂股份、华润、香港万邦、中铁、台湾远雄、山东鲁商、凯悦、万丽海景等企业均入驻，同样以打造高层综合体为主，假如这些项目都开工，那么未来市场的供应量将至少达到100万平米。

“未来的市场容量能否消化这么多，这是最担心的。”上述业内人士称，虽然绿城将项目作销售用途，但市场的购买力可能并不多，去化速度或会较慢，即使出售也要花上较长的时间，这同样需要大量的资金去维系。

更有甚者更直言，就目前绿城的资金状况，做超高层并没那么简单，对该项目的未来前景更是不看好。“感觉这个项目应该不是由绿城来做，他们没有那么多的资金。”

经青岛绿城确认，目前该项目由绿城来操作。青岛业内人士也指出，项目当初由绿城独家拍下，目前也没有引入合作方。

然而另据绿城内部人士透露，该项目从拿地之初就有合作伙伴，绿城不是100%拥有。

尽管如此，但早前传出的绿城拟再售资产的名单中，原青岛审计局赫然在列，虽然后被证实传言子虚乌有，但这大概也可以侧面印证项目的资金需求压力。

不过青岛业内人士认为，其实如果用这个项目去出售股份换取资金也是一笔非常划算的生意，因为3万元/平令该项目看上去是一个不错的抵押物。