思源：6月第二周苏州刚需需求加大 市场稳健发力

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周供应量和成交量均呈上升态势，本周末供应市场大幅升温，7月第三周，受个别区域影响，总体成交出现涨幅，淡季市场的疲软态势依旧显现。供应市场继续呈现升温态势，共计10个楼盘新拿预售许可证，包括2个定销房项目。

　　各区销售套数排名依次为：园区、吴中区、姑苏区、相城区、高新区 。

　　平均单套成交面积为107㎡，本周苏州市场对于刚需房的需求加大，刚需房市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周涨幅10.14%，本周楼市全靠园区新房源刺激市场走量，淡季市场新盘炙手可热的表现，让开发商更加积极入市。共计8个住宅楼盘开盘加推，包括3个纯新盘，1,500多套房争抢入市，开盘出货也明显加速，新入市的楼盘十分抢手，刚性需求表现得十分旺盛。本周楼市成交主要受新盘签约主导，园区推新盘朗诗未来街区和东方维罗纳销量突出。

　　均价方面，本周苏州住宅成交均价出现走低趋势，主要在10,000元/㎡上下波动，与6月整体成交均价相比，下降了1,000-2,000元/㎡。

　　本周园区预售住宅面积为30,591㎡，住宅成交面积为62,175㎡，供求比：1：2.03。本月住宅代表项目常发香堤澜湾3.06万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为103㎡。

　　主要成交项目有朗诗未来街区(263套)、东方维罗纳(129套)、中信森林湖(39套)。朗诗未来街区3期7月13日开盘，总价在70-80万/套，当天371套房源去化300多套。3期主要由6F多层退台式花园洋房和9、10F小高层组成，面积65-114㎡，主力户型为76㎡2房和85㎡3房。东方维罗纳漫香郡于7月12日开盘，推出3幢毛坯高层44、32、35号楼约384套房源，户型主要为82、118、128、143㎡。整体均价8,500元/㎡，其中小户型均价9,200元/㎡，大户型均价7,800元/㎡。预约1万抵3万再99折优惠。中信森林湖7月20日加推65号楼西边房源，面积96、110㎡，目前总价85万/套起，均价9,500元/㎡，在售62、63号楼及65号楼东边房源，电商团购有优惠。区域成交以刚需户型为主，随着本周两大盘的火热销售，园区大涨76%，对全市成交上涨贡献突出。

　　本周吴中区预售住宅面积为172,236㎡，住宅成交面积为31,277㎡，供求比：1：0.18。本月住宅代表项目碧堤半岛3.04万方住宅预售;招商雍华府4.96万方住宅预售;香槟一号3.99万方住宅预售;诚河新旅城5.23万方住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为117㎡。

　　主要成交项目有香溢澜桥(25套)、招商小石城(23套)、保利居上(15套)。香溢澜桥高层18栋、11栋、20栋、22栋在售，面积90-135㎡，均价9,500元/㎡;多层房源3栋、6栋、9栋在售，面积90-140㎡，均价11,500-12,000元/㎡。团购优惠：高层、洋房一万抵三万。招商小石城目前在售房源集中于七期，周末有十套精品特价房源，房源主要集中在1、3、5号楼。目前主要在售七期，小户型均价9,200/㎡，大户型均价9,000/㎡，购房优惠：小户型享受1万抵97折，大户型享受2万抵96折。保利居上目前在售19-34栋，整体均价水平11,000元/㎡，在售面积90、139、142、164㎡，一期车位在售约8-10万/个。本周吴中区个盘成交依旧平淡，楼盘去化均已刚需房源为主。

　　本周高新区预售住宅面积为41,458㎡，住宅成交面积为7,907㎡，供求比：1：0.19。本月住宅代表项目旭辉华庭4.15万方住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为115㎡。

　　主要成交项目有旭辉百合宫馆(18套)、绿地中央广场(17套)、宝带熙岸(10套)。旭辉百合宫馆部分特价房在售，面积75㎡和115㎡为主。一期清盘中，总价60万起;二期预计8月底开盘，推出的户型有89、115㎡，价格未定。绿地中央广场已经推出2、3、16号楼，以中小户型为主，面积为79、90、100、110、130、140㎡，现参与团购享受94折，折后均价8,800元/㎡。目前还有100多套房源在售，预计9-10月再次加推。宝带熙岸目前在售2、10、20、29号楼小高层房源，单价9,200元/㎡起，均价10,000元/㎡，户型面积89、143㎡，目前剩余100套左右。89㎡户型交6,000元抵3万，交8,000元抵5万。二期预计8-9月将推出3房户型。目前一期房源今年年底交房，可以接受公积金贷款;二期明年交房，不接受公积金贷款。区域对于改善房型的需求升高，刚需市场遭遇短暂冷清，新房源去化缓慢，成交环比下降严重。

　　本周相城区预售住宅面积为76,180㎡，住宅成交面积8,892㎡，供求比：1：0.12。本月住宅代表项目紫金湾3.17万方住宅预售;融侨城4.45万方住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、 131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为108㎡。

　　主要成交项目有合景峰汇国际(13套)、水漾花城(12套)、首开班芙春天(11套)。合景峰汇国际主力在售八期2、6号楼，推出89、90、105㎡户型，均价10,000元/㎡。目前高层在售，八期在售房源8、9、10、11、12、13和14号楼，户型面积88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。八期交房时间2014年6月。现享98折优惠。恒基水漾花城目前在售1号楼和5号楼，以及前期6-10号楼部分房源，目前大约有100多套房源在售，房源主要集中在小区的最东边，电商团购优惠是1万享受95折，目前均价9,600元/㎡左右。首开班芙春天在售悦府户型面积约94、140和160㎡，起价7,200元/㎡。悦府房源预计2014年4月交房。目前2、5、 7、8、12、21-22、28-30号楼有团购优惠，主力户型94-160㎡。区域内的刚需市场依旧占主导地位，遇到区域市场走向，新房源去化缓慢，环比下降明显。

　　本周姑苏区预售住宅面积为225,893㎡，住宅成交面积为17,330㎡，供求比：1：0.08。本月住宅代表项目和美家园政策性用房22.16万方住宅预售;觅渡里定销房0.43万方住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为100㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(32套)、世茂运河城(25套)、湖山新意(7套)。中海御景湾目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡房源以及一期18、23号楼130㎡、140㎡保留房源，高层均价9,100元/㎡，小高层10,500元/㎡。目前买房可享8,000元抵25,000元优惠，准时签约再优惠5,000元，预计7月份加推4号楼，户型面积90-140㎡。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡，五期房源预计2014年底或2015年初交房。湖山新意最后2栋高层已经推出，户型为94-140㎡，21号楼均价13,600元/㎡，23号楼均价12,200元/㎡，项目房源已经全部推出。姑苏区供应市场从6月以来就一直冰封，本周大量政策性用房入市，预计市场即将升温。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

       园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有朗诗未来街区(占竞品总量的42%)、东方维罗纳(占竞品总量的23%)。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有新城香溢澜桥(占竞品总量的18%)、招商小石城(占竞品总量的18%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的40%)、世茂运河城(占竞品总量的33%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有绿地中央广场(占竞品总量的39%)、旭辉百合公馆(占竞品总量的35%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、 131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有首开班芙春天(占竞品总量的26%)、合景峰汇国际(占竞品总量的25%)。

　　NO.4 预售证领取情况预售证领取情况分析

　　预售证总建筑面积 62.32万方

　　住宅预售面积 54.64万方

　　占新增预售总量 87.68%

　　园区住宅预售面积 3.06万方

　　占全市住宅预售总量 5.60%

　　本周吴中区、园区、高新区、相城区、姑苏区获住宅预售，

　　吴中区代表项目碧堤半岛3.04万方住户在预售;招商雍华府4.96万方住宅预售;香槟一号3.99万方住宅在预售;诚河新旅城5.23万方住户在预售;

　　园区代表项目常发香堤澜湾3.06万方住宅预售;

　　高新区代表项目旭辉华庭4.15万方住宅预售;

　　相城区代表项目紫金湾3.17万方住宅预售;融侨城4.45万方住宅预售;

　　姑苏区代表项目和美家园政策性用房22.16万方住宅预售;觅渡里定销房0.43万方住宅预售。

　　

         No。6 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年7月苏州市场预计有209个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.66%;环比6月的85.71%略减少。其中住宅项目124个，别墅项目39个，商业项目46个。总的来说，7月优惠谨慎增加，甚至减少，住宅优惠减少楼盘比例最高12.10%，别墅和商业分别是7.69%、4.35%。

　　从区域来看，优惠分布主要集中在园区与吴中区，园区优惠总量最高，增加和优惠的项目总体都较为平衡，吴中区在此次优惠楼盘中贡献最大，其他四个区分布较为平均。

　　从市场整体来看，一些楼盘先涨价再增加优惠，搜房网统计数据显示，70.81%的楼盘优惠基本不变,9.57%的楼盘优惠减少，更有改变优惠方式，换汤不换药的楼盘。在供需不平衡，房地产市场被看好的情况下，无法消除这种现象。