房地产专家郭海臣：城镇化战略中小城市运营之道

郭海臣

        新总理的新城镇战略构想，随着两会换届而正式拉开大幕。殊不知，郭海臣思想社已埋头在中国的三四线城市操盘十几年，南至海南岛上，北到大庆油田，东至上海边城，西到川蜀山寨，四处流窜作案，指点江山。一个人，一个团队，一辈子只干一件事，总会有些心得，于是，我们总想把这几年的商业实践转化成文字思想，以为“郭海臣思想社的传世商业思想库”充饥解渴。

　　中国的新城镇建设刚刚起步，目前还处于战略落地的试行阶段，是前新城镇化时代，其政策、土地、拆迁、安置、规划、开发等也是摸着石头过河。所以，中国小城镇发展模式有许多难题亟待攻克，比如：土地性质转化、拆迁安置、农民养老、农民进城就业等等问题，于是，我便和朋友商量，写一部这方面的书。

　　《城市开发》杂志社的记者高丹华，每月如期发来约稿、约访函，但我却因工作太忙屡屡放她的鸽子。这次看到她发来的采访提纲，我突然有了感觉，来了兴致，我说我即使再忙也会给你一篇东西。于是，就有了以下这个专访，这篇关于新城镇建设的采访稿，是郭海臣思想社这十几年来对中小城市经营与房地产开发的概括性思考与理论性总结，虽然略显框架感，但却是源于一个“民间智库”执着坚守的战略性实践……

　　高丹华：大量人口追逐着工作机会，从农村涌入少数几个特大城市，随后又跟随着工作机会从特大城市被“挤出”到周边城市，或“回流”到城镇。这一过程对房地产行业的发展有哪些带动和影响?

　　郭海臣：从目前掌握的数据与情况看，人口由大城市向小城市实质性“回流”的现象，并不像媒体报道的那么严重。许多人依然会选择在小城市挣钱、回大城市生活的流动方式。但是，这种“回流”的苗头出现，或多或少会对房地产行业产生一定影响，主要表现在三方面：

　　一是为行业开辟了更广阔的市场，无论是地域变化，还是消费差异……在这一流动过程中，房企有了更广阔市场选择;二是为房企提供了更大的生存与腾挪空间，许多房企可以回避由于一线城市政策调控带来的生存压力，以及一线城市残酷的市场竞争压力，人才追逐资本而来，资本随着人才而动，经营压力必然得到一定缓解。三是房地产开发模式得到革新，不一样市场，带来不一样的开发模式、产品模式、营销模式，房企的开发理念、管控方式、发展格局必然会发生革新，顺应变化，提高房企适应能力。

　　在这一回流过程中，房企顺应市场、适应变化之道是对适者生存自然法则的坚守。

　　高丹华：针对新城镇化发展趋势，房地产企业如何根据自身企业情况制定发展战略?

　　郭海臣：新一届政府对城镇化战略政策导向，使城镇化成为中国经济增长引擎，也是中国提振疲软经济的重要手段，更是中国城市由大到小、由高至低发展的必由之路。

　　作为新城镇而言，在这一千载难逢的历史性机遇面前，如何因势利导，活用政策，发展城市，运营城市，攫取城市高速发展的第一桶金?这是城市市长们面临的战略性课题，小城市，区位地缘优势不强，特色产业资源不多，平日里，只有向上级政府要政策、要资金。忽然大旱降甘霖，这个时期的城市首脑往往会被从天而降的馅饼冲昏了头。于是，城市规划摊大饼，盲从大城市的成长模式，不顾小城市自身的特点与能量，大干快上，公私兼顾，政策频出，四处招商，然后放地圈钱，放水养鱼。

　　作为开发商，进入中小城市开发，其根本出发点是寻求更大的发展空间，搭建更广阔的战略运作平台，追着利润跑、围着利益转是企业经营的基本法则，不同的中小城市规模有大小、消费有高低、环境有不同、楼市不一样、政策不一样、官员执政理念不一样。当不一样的房企发展战略遇到不一样的中小城市，不能一言以蔽之。