孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

　　我觉得人民币汇率应该是8-9。

　　2014年之前，人民币的增值大概是35%，现在贬值是12%-13%，增的那些还没有贬完呢。

　　人民币贬值压力肯定有的，只是快点贬还是慢点贬的事。

　　这个对我们也挺重要的，因为它可能会影响资产价格。

　　为什么我们最近对一家香港的境内公司的并购没有做成?

　　我跟你谈的是人民币价格，就付人民币，对方要港币，我说付港币打八折。

　　人民币谈价人民币付钱，港币付钱打八折，否则我的风险非常大，因为我觉得它是要贬那么多的。

　　(四)关于去杠杆。

　　去杠杆、去产能、去库存。

　　去产能和去库存相对容易些， 但是去杠杆挺难的。

　　因为差的企业，要想让它活着，就要借他钱，让他还利息，你不借他钱，还不了利息。

　　好的企业，银行想借他钱，所以杠杆肯定是要加的。

　　如果说结构性改革成功了，坏企业都死了，好企业银行更想给钱了，然后杠杆就更高了。

　　在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。

　　谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。

　　如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。

　　去不去杠杆，还要看企业的情况。

　　如果你的素质好、资产质量好、操作能力强，那你是可以加杠杆的。

　　如果你的资产质量差、运作能力差，你的杠杆越多 死得越快。

　　(五)全世界的贫富分化越来越严重。

　　这个事我已经关注了10年，我从2006年开始关注这个问题。

　　其实在2008年之前，美国老百姓的工资涨的很少，老板的钱更多了。

　　逻辑就是，因为全球化把工厂搬到中国了，老百姓没有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后，比如说沃尔玛商场，收银员少了，但老板的成本降低了。

　　2008年以前的趋势是，有钱人越来越有钱了，老百姓收入增长很慢。

　　2008年量化宽松以后，美国的贫富分化更厉害。

　　量化宽松那么多钱都去哪里了?

　　穷人的收入并没有很多的增加，钱都去有钱人那里了。

　　所以，美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。

　　中国的贫富分化其实也是很严重的，不会比欧美要好。

　　这个问题怎么解决呢?

　　西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现这样选举结果。

　　中国怎么办?我不知道。

　　但是有了这个判断之后，我们做房地产怎么定位，就知道怎么变化了。

　　融创做的是高端，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房。

　　但你算30%那是买的起的;

　　如果算10%更买的起;

　　如果算5%的话，那他什么房子都买得起。

　　因为房价涨得很快，GDP增长是6.7%，人民币在贬值，老百姓的收入实际上并没有增加。

　　融创一直坚持做高端和改善的，将来一定是有市场的。

　　因为我们是对的30%的客户，10%对客户，也许那些5%的客户，所以是越来越好做了。