孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

　　这个行业的不平衡，城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

　　很多投资人问我，你觉得中国的房地产行业怎么样?

　　我觉得从来不存在中国房地产的行业。

　　你说北京、上海或者哪里，不存在中国房地产，完全错配掉。

　　缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。

　　北京、上海50%的基本农田，很荒唐。

　　不到50%的基本用地里，住宅占比很低，有一堆的工业用地，然后再盖一堆商业，每个项目都有50%的商业，住房占比很低，容积率很低，这三个加起来供应量就上不来，完全错配。

　　这个地方贵，那个地方便宜，所以你就有机会了。

　　去年最看好的是南京，今年最看好的是武汉。

　　南京最贵的房子是接近3万，我说南京一定有房子超过3万，我估计慢了，地价已经超过5万了。

　　所以我们去武汉了，武汉和南京也没有差到哪里去，这是你的机会。

　　这个错配，需要房子的地方没有供应，不需要房子的地方瞎供应。

　　另外还有实际的问题，有人说房子地太贵了，没有办法买了，然后就去美国了。

　　但是我说别着急，

　　还有调控呢，

　　一调控就又下来了。

　　说一下宏观调控，说三点：

　　1.这次的宏观调控绝对是好事。

　　对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。

　　地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。

　　所以我说这个调控绝对是好事，肯定是大家愿意看到的，特别欢迎的。

　　2.这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。

　　这次的宏观调控力度超过每一次的，

　　这一次是自上而下的，

　　是目标管理的。

　　所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。

　　首先银行越收越紧，一个一个的政策出来，对我们的影响特别大。

　　另外是现在大家对开发商的预期还没有变，买房的预期到目前为止还没有变，但是会变的。

　　为什么?

　　一直说降，其实没降。

　　一直在不断地说，客户的预期，说着说着给说改了。

　　另外是投资者买不了了。

　　首付款太高了，70%、80%的，想买房的原因买不了。

　　种种原因，基本面没有变，价值没有变。

　　这个对现金流的影响是巨大的。

　　所以，我觉得，很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。

　　过去可以预期到“两会”的时候，这次直接到十九大。

　　这个影响是特别大的，再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。

　　最主要的是，我觉得现在没有到时候。

　　为什么地那么贵?

　　原因房子卖得不错，贷款也不错，有钱了，前几个月踏空一直没买的地急了。

　　还没有便宜呢，会便宜吗?

　　一定会。

　　快了。