孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

　　去全球化，你可以讨论去全球化好或者不好，但是去全球化确实已经在发生了。

　　所以你知道了这一点，对我们下一步的决策一定是有好处的。

　　如果说美国有投资机会，那么中国也有。

　　我不觉得中国的投资机会比美国差，所以这也是我们不愿意去国外开发的原因。

　　上面这几点对宏观经济的判断还是很重要的，我觉得对宏观经济你必须有判断。

　　你的判断可以是对的，

　　也可以是不对的，

　　不对可以慢慢在调整。

　　但是你没有判断的话，

　　你就无法得出投资逻辑，

　　你的投资逻辑就很难是对的。

　　所以这就是我们对宏观经济的判断。

　　你可以说它不对，

　　说它离谱，

　　但是你必须有，

　　这就是我们的判断。

　　二、投资逻辑

　　第二点我想说的是这个行业的投资逻辑，我理解我们这个行业只有三个特点：

　　(一) 这个行业一定要理解分两段：投资、盖房子。

　　投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。

　　投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。

　　为什么?

　　杠杆太多。

　　有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。

　　现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。

　　这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。

　　地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。

　　我觉得这是这个行业的第一个特点。

　　(二)规模。

　　这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。

　　10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。

　　现在前100名占40%多，前10名占20%多。

　　去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。

　　我觉得，这个行业下一步5-10年或者5年左右

　　前100名会占70%-80%，

　　前10名会占35%-40%。

　　这样的话，前10名平均就要4000亿，

　　没有两三千亿进不了前10名。

　　当然，这个是怎么形成的?

　　小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。

　　这个行业本身就有金融属性。

　　这个特别重要。