孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

　　原来买10套，现在买1套，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。

　　理解这个行业的三个特点，

　　第一点，投资也要做的好、房子也要盖的好。

　　有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差;

　　有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差;

　　哪个阶段做不好都不行。

　　第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。

　　第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。

　　有了这三点，我的投资逻辑就出来了：

　　你要买对地方、买对时间，多借点钱。

　　对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。

　　现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。

　　这就是我说的投资逻辑。

　　三、风险控制

　　不确定市场环境下的确定选择，或者不确定经济形势下的确定选择。

　　其实对于房地产行业来说，就是买不买地或者卖不卖房子，

　　还有什么选择?

　　有钱纠结，没钱的话买不了地，就是卖不卖房子。

　　有钱别着急卖，没钱赶紧卖，其实没有什么可选择的。

　　其实你的选择不多，任何形势再不确定，你的选择都是确定的。

　　就那么点钱，买一块地，能选什么?

　　或者一块地买不了，留着怕有风险。

　　选什么?

　　所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

　　(一)现金流风险。

　　没有现金流就死了。

　　(二)价值。

　　这个公司有没有价值。

　　我看了很多公司，

　　一种是现金流没有问题，价值有问题，然后就转着转着转出一个窟窿;

　　第二类公司是价值没问题，现金流有问题，活不下去。

　　对这个行业来说，第二类的企业可能更好一点。

　　因为这个行业主要看中的是价值，这个行业和别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。

　　而这个行业并购的就是土地的价值。

　　所以这个行业如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。

　　如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。

　　我觉得这个行业就是这两个风险：

　　首先一定要控制现金流的风险。

　　这个很多人都知道，但是没有那么重视。

　　第二个就是价值。

　　地别买错了，地买错了，即使现金流没问题，最后也会成为窟窿;

　　如果地买对了，即使现金流有问题，你还可以卖掉。

　　如果你的现金流没问题，价值有问题，那就惨了。

　　如果你的现金流有问题，但是有价值，你可以把公司卖了。

　　如果想卖可以找我们，因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

　　第一：因为我们要的就市场价，不占你的便宜，市场价我们都认。

　　价格好谈。

　　第二：买完不想要还可以退。

　　第三：有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东.

　　因为我们产品好，

　　有溢价能力，

　　可以赚更多的钱，

　　你和我们合作是合适的。

　　最后我想说的是，如果你的公司现金流有问题了，但是还有价值，那你就可以找我。