碧桂园2012销售模式遇新挑战 或加大调价力度

5月15日，碧桂园南京句容项目一次性推出了超过2000套房源入市，而价格也成为关键因素。据当时的报道，碧桂园公布的销售均价在6500元/平米，其中部分房源的最低价格仅在5800元/平米，主力房源均价6000-7000元/平米，别墅房源均价8000元/平米左右。

此外，碧桂园给予了丰厚的优惠，包括如果认筹排名在前3000位的，将有92折的优惠，在3000名以外的，也将有94折的折扣，再加上如果一次性付款则最低可再进行92折的让利，最终该项目的实际均价远不过5000多元而已。

7月21日下午，碧桂园首个旅游地产项目十里银滩对外发布最新价格信息，提前认筹、开盘当天成功认购的客户可额外享受7.5折购房优惠。

降价底线

可以看出，碧桂园在降价促销上不遗余力，但大幅降价将直接减少项目的利润空间，这就是花旗所担心的问题。

从去年及2008年楼市回落的情况看，当市场出现下行的时候，最先受到影响的必定是位于郊区或非核心地段的项目，而城市中心的项目抗风险能力则最为强劲。

碧桂园的项目大部分都集中在城市郊区或非核心地段，降价正是从这些地方开始，然后逐渐向市中心地区蔓延。另外，今年房地产企业的销售压力将更加剧烈，降价的可能性和幅度也将大于2011年。

在多种现实情况之下，碧桂园为了保持一贯的低价优势，极有可能给出更低的价格以稳定销售群体。

辉立证券地产分析师陈耕对此也表示认同，他认为，碧桂园的毛利率受到挤压是事实，但并不会有太大规模的回落，主要是其发展规模够大，成本相对比较固定。

世联地产首席分析师王海斌也表示，碧桂园因为采取全产业链发展模式，所有环节都是其自己来完成，因此成本控制会比其他企业更容易。

即便如此，在通胀及人力物力价格上涨的前提之下，房企的成本虽可达到合理控制，但压低却相对不易。

这就引发一个值得关注的问题——碧桂园的降价底线在哪里？