碧桂园2012销售模式遇新挑战 或加大调价力度

从理论上说，产品的销售价格不可能会低过成本价格，加上在淡市之中额外增加的各种营销费用，还有不小的人力、行政等开支，本来就不是走高价路线的碧桂园降价空间其实相当有限。

据碧桂园2011年中报数据显示，去年上半年，碧桂园的净利润率为17.5%，如果进一步压缩，那么碧桂园的净利润率将会更低。

土地短板

事实上，对碧桂园今年会造成压力的远不止降价。

中银国际和渣打分析师曾先后表示，随着更为便宜的保障房陆续落成，碧桂园销量和售价的削弱将会成为一个巨大挑战。

不过，辉立证券地产分析师陈耕却对此表示了不同意见，其称保障房并不能给碧桂园的销售造成直接的冲击，碧桂园的销售人群收入水平普遍还是要高于保障房针对人群。

在陈耕看来，碧桂园主要瓶颈还是对广东依赖度太高，去年碧桂园推出的新盘60%-70%都是在广东，异地扩张之路并不顺利。

陈耕认为，和同样在广州起来，如今也是布局全国市场的恒大相比，碧桂园此前的扩张策略太过跳跃，直接从广州去到了类似内蒙古满洲里这样的三四线城市，而不是从一线到二线，再到三四线城市逐层深入，造成对二三线城市的影响力并没有逐层建立、逐步扩散，所以很多区域城市对碧桂园的认同度和接受度不高。

碧桂园土地布局的弊端或许还不止如此，中银国际分析师在报告中称，土储位置偏远，价格战较城市更激烈。调控政策效力加深，一旦城市楼价下滑至吸引终端用家水平，将削弱周边地区需求，偏远项目的价格竞争趋激烈。

中银国际表示，目前不少围绕一线城市的卫星区已在降价，而碧桂园有不少土地储备正是位处城市周边。