金地：产品结构持续细化面向刚需 保险注资崛起在望

　　2007年，金地投入162亿元高价拿地，销售受限后以至于随后近两年无剩余资金低价拿地。2009年，在政府救市政策的推动下，金地仅上海公司拿地支出就超过120亿。随后又在政府调控和楼市低迷的前后夹击下，逐渐迷失。高地价拿地，促使项目定位为中高端客户的大户型高价产品，同时增加了周转速率和销售难度。四大产品线也不得已围绕着高价产品打造，几乎每一个产品线都是如此。

　　除了拿地策略及受其影响的产品定位原因外，人才流失也是导致金地沉沦的重要原因。

　　2010年7月5日，金地公司总裁张华纲递交辞呈，至此，被称为金地“三驾马车”的董事长凌克、总裁张华纲、高级副总裁兼上海公司总经理赵汉忠正式分崩离析。至今，原因尚未清楚。虽然金地之后也形成了“一体两翼”的“新三驾马车”框架，但这一高层变动对于金地的影响是显而易见的，其中赵汉忠离职消息被证实时，金地集团股价就曾一度出现大幅下挫6%，几度触及跌停板。

　　丰富产品系 面向刚需

　　自2009年起，金地集团就不断推出了旗下褐石、名仕、天境、世家四大高端产品线的项目，随后针对市场状况，又将格林、风华、未来等系列不断丰富，而且不同的产品系列，都非常有针对性的对准了某一类客户群体，也造就了金地前期的辉煌，而这些实际上都得益于其精准的客群分析。

　　金地根据Profiler价值观采用的是由消费价值观(价值诉求)、购房承受能力(经济购买能力)、家庭结构(家庭生命周期)组成的三维分析表，将客群清晰的分为传统型、奋斗型、现代型、逍遥型及投资客。这些客群实际上有一个共同的特点，即至少为“中产阶级”。

　　褐石系：源自美国波士顿地区的褐石系，多集中于一线城市远郊或二三线城市近郊。其以深浅褐石立面、景观与公共空间、户型和商业配套为标杆要素。外观上，褐石系以三段不同的立面拼接作为其明显的辨识;户型上则以高低院落、层层退台、私家花园和下沉庭院为特点，其细节上卧室及主卫淋浴室皆采用八角外观，增加了独特的艺术美感。其目标客群则定位为格调型中产阶层，户型多以80—120平为主。

　　名仕系：相对于褐石的红褐色文化，名仕系则走的是城市地标文化。名仕的新古典主义原创立面也相当显眼，其竖向线条分别由三段式建筑构图(顶：现代，中：优雅，底：尊贵)组成。户型上，以室内公共空间和五星级非毛坯会所是其首席标杆要素，作为城市地标其价值点则依靠在对仗工整和经典大气的风格上。景观上，遵循古典主义的基本法则：对称匀称的中线设计。客群为新富阶层和传统尊贵型的中产阶层。

　　天境系：同样为新古典主义风格的天境系是金地最高端的产品，其主打糅合大平层和别墅精华的原创平墅。其外立面上，沿袭了前两个系列的三段式设计原则，着重横向线条的表现，主立面以石材、铝板为主要裁量;在空间规划上，不同于以往豪宅私密性极严的标准，其严格遵循公共空间大于私有程度即40%的私人和60%的公共空间。在户型细节设计上，每户均设计私家泳池、首层主仆大堂、私人电梯、超大阳台、步入式保险柜及紧急避难室等均让住户享受星级酒店服务的服务。客群为钟情典雅的智富精英阶层。

　　世家系：以产品的材料档次和服务为标杆要素的世家系，外立面同样为三段式构图和轴对称线的法式新古典主义风格，着力体现尊崇传世的理念。其外形方正典雅，建筑细节丰富细腻。以传承经典风范、尊享家族领域和怡情山水胜景为产品主张的世家系，极为注重室内室外的自然融合。客群为钟情欧陆的权富阶层。