2014年长三角三季度坚持“跑量” 第四季度率先回暖

　　2014年一季度，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、无锡、温州等泛长三角区域(泛长三角区域是指江浙沪皖，下同)城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。进入二季度，泛长三角区域楼市并没有明显好转，杭州、常州等地出现第二波降价现象，至此，一直保持坚挺的上海也加入到大幅降价的阵营当中来。

　　从此轮市场表现来看，泛长三角区域楼市城市首先在全国范围内开始降价，进入第二季度，进一步打破市场僵局的仍然是泛长三角的城市，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。此时，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，泛长三角区域大多数城市限购政策已定向宽松或取消，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

　　上半年泛长三角楼市成为降价“排头兵”的原因

　　那么，为何泛长三角区域为何成为今年上半年全国楼市降价的“排头兵”?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，国内经济尤其是泛长三角区域经济仍然处于“触底”阶段，此时，经济改革与结构调整还在持续，宏观经济的结构性调整带来的衰退成为此轮房地产市场进入低迷期最重要的原因。从数据层面来看，2014年上半年，全国GDP增速回落至7.4%，国内而全年GDP增长目标为7.5%，中国经济由高速增长转为中速增长，这也预示十八届三中全会之后改革攻坚阶段我国经济增长方式的转变和未来一段时期房地产政策调整力度。

　　从泛长三角区域楼市降价的具体原因来看，主要有以下几点：银行信贷紧缩的市场背景下民营经济低迷，这一定程度上使触底阶段的宏观经济表现欠佳，经济基本面欠佳影响房地产市场表现;城市房地产市场基本面表现供大于求，库存量偏大，去化周期大于15个月的降价范围值，比如杭州、宁波、舟山等城市库存去化周期都在20个月以上;大型企业战略调整，将定位不合理、市场竞争压力较大区域的项目进行降价，尽快回笼资金，将回笼的资金投入到其他项目或寻求拿地换仓时机;2013年市场“虚火”之后，银行信贷紧缩的等因素影响，这些城市成交量价迅速降温，尤其是对于库存偏大的城市而言首先暴露出市场问题，导致长三角区域成为今年全国楼市降价的“排头兵”。

　　总的来看，受上述因素影响，今年上半年泛长三角区域楼市成交量普遍下滑2-3成，但供求关系基本面不同，泛长三角城市市场出现“分化”，南京、合肥等个别城市基本面表现较好，其余城市，包括一线城市上海在内表现为库存偏大，存在市场去化压力与降价倾向，此时，调控政策定调“分类指导”，限购政策走向出现定向宽松，如苏州和无锡取消了90平方米以上户型限购、杭州主城区140平方米以上取消限购以及萧山、余杭两地取消限购等。

　　当前市场成交量缘何仍然没有明显好转?

　　综上分析，当前泛长三角区域范围内宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，而这样的叠加因素为杭州、无锡、苏州、温州、宁波等城市限购政策定向宽松逐步退出提供了转换空间，或者说成为这些城市定向宽松或取消限购的“窗口期”。