2017年中国房地产市场百强企业研究报告全解析

百强各层级企业的销售额增速均跑赢大市，其中规模较大企业的增速更快。2016年，百强企业各层级销售额增速均跑赢大市，增长率均值位于45%-70%之间。前10、11-30规模较大百强企业增速优势更加明显，销售额增长率均值分别为56.8%和68.6%，高于百强企业销售额增速4.3和16.1个百分点，其中11-30企业凭借热点城市的集中布局，销售增速领衔百强群体；31-50及51-100中等规模的百强企业深挖区域价值，销售额增长率均值分别为50.6%和46.7%。百强企业销售业绩的快速增长主要源于企业对热点城市的有效把握，而不同规模企业经营策略的差异则加速了百强企业间的业绩分化。

图4 百强企业内部不同层级2015-2016年热点城市业绩贡献率

一方面，热点城市的集中布局及深耕，成为百强企业销售业绩快速增长的重要因素。研究组通过分析26个热点城市业绩贡献显示，百强企业热点城市的业绩贡献率均值近80%，具体来看：前10百强企业布局广泛而均衡，热点城市覆盖率高，当年有销售项目的热点城市数量均值为16.8个，业绩贡献率为72.9%；11-30企业实现热点城市集中而有效的覆盖，当年有销售项目的热点城市数量均值为8.2个，业绩贡献率达78.9%；31-50及51-100企业根植于区域核心城市，热点城市的覆盖率相对较低，有销售项目的热点城市数量均值分别为5.3和4.1个，但是其对所布局热点城市的依存度较高，业绩贡献率分别为82.3%和88.7%。

另一方面，规模较大的百强企业凭借日益凸显的规模效应以及积极、高效的经营策略，实现了销售业绩的大幅增长，导致内部分化进一步加剧。

前10及11-30规模较大的百强企业2016年大多采用积极进取的发展策略，有效支撑了销售业绩的高速增长和发展后劲；31-50、51-100企业主要依托区域优势加快规模化扩张步伐，但受制于激烈竞争下有限的资源获取能力，整体业绩增速相对较低。

图5 百强代表企业2017年销售目标及增长率

继2016年销售规模的高速增长之后，规模较大的百强企业对2017年的发展前景仍保持较强的信心，再次起航冲击高目标。规模较大的百强企业凭借大量优质土储、雄厚的资金实力及灵活高效的市场运营能力，对未来发展信心十足，2017年销售目标再上新台阶：从企业公布或内部透露的销售目标来看，恒大、碧桂园目标锚定在5000亿规模；绿地、中海等千亿以上企业向3000亿看齐；而招商蛇口、世茂房地产、新城控股等企业则向千亿规模冲刺。从销售目标增长率来看，在行业平稳发展的预期下，规模较大百强企业2017年平均目标增长率超40%。大型房企的冲锋号已经吹响，领先阵营的市场竞争愈演愈烈，2017年行业整合将全面提速，千亿以上企业群体也将不断扩容。

总资产同比增长36%，存货扩张成重要推手

图6 百强企业2012-2016年资产变化情况

受益于销售业绩的高速增长，2016年百强企业资产规模实现突破性增长，总资产均值为1357.7亿元，同比增长36.0%，增速较上年提升14.3个百分点；净资产均值为332.6亿元，同比增长30.1%，但较总资产增速低5.9个百分点，主要由于市场快速回暖期百强企业负债水平仍较高。

（2）因城施策强深耕、优结构，精准推盘、广合作增业绩

顺势而为深耕热点城市，因城施策优化产品结构

图7 前50企业2015-2016年重点项目销售额在一线、二线、三四线城市的分布结构

百强企业深耕一二线重点城市，抢占市场高地。2016年，前50企业重点项目中来自一二线城市的销售额占比达83.9%。其中一线城市占比为27.0%，较上年下降2.8个百分点，主要源于供应端收紧下企业获批项目的减少；受重点二线城市市场成交热度轮动上升的影响，来自二线城市的销售额占比最高，达56.9%，且较上年提升2.1个百分点，二线城市对百强企业的业绩贡献愈发凸显。

图8 百强代表企业2016年热点城市业绩贡献率变化与销售额增速情况

除此之外，百强企业精准把握热点城市发展机遇，部分百强企业依托在热点城市布局的深化，实现销售业绩的更快增长。从百强企业2016年在26个热点城市的业绩贡献率变化与销售额增速之间的关系来看：热点城市销售额贡献率显著提升的企业实现了更高的销售额增速。

图9 前50企业2015-2016年重点项目各面积段销售额占比情况