2017年中国房地产市场百强企业研究报告全解析

在把握主流市场的基础上，百强企业聚焦主流需求，紧抓改善型产品释放机遇，90-140平米首改类产品成业绩贡献主力。2016年前期，降准、调首付、调税费等一系列利好政策频出，加之二孩政策效应的叠加，城市改善型需求显著释放。百强企业紧抓市场机遇，加快产品结构调整，抢占市场先机。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，仅90-140平米的首改类产品占比就高达45.3%，较上年提升4.6个百分点，成为百强企业销售业绩的主要支撑。

图10 前50企业2015-2016年重点项目分城市等级各面积段销售额占比情况

具体来看，百强企业因城施策，一线城市聚焦首置、首改，同时发力高端；二线及三四线城市主抓首改，成功把握市场结构性机遇，实现业绩高速增长。前50企业一线城市90平米以下，90-140平米的首置、首改类产品销售占比分别明显上升至30.6%和27.9%，较2015年提升了2.8和1.3个百分点；同时，高端产品占比为25.8%，远高于其他城市同类产品市场。在二线、三四线城市， 90-140平米首改类产品销售额占比分别达50.8%及55.1%，同比增幅均在5个百分点左右。针对房地产市场大量改善型主流产品的同质化竞争，百强企业从智能、健康、全生命周期等方面入手，提升产品附加值，强化产品品质打造，以差异化的产品优势抢占市场份额。

把握市场上行机遇精准推盘，加速销售规模扩张

图11 前30企业2016年1月-2017年1月推盘数量及全国商品房销售情况

2016年，百强企业凭借敏锐的市场洞察力，准确研判政策和市场趋势，精准推盘扩大销售业绩。研究组对百强前30企业的月度推盘数量研究显示：2016年百强企业出现了几波推盘高峰，年初各类宽松政策频出， 6月达到推盘高峰；随着热点城市市场持续升温，三季度百强企业的推盘量快速提升，9月前10和11-30企业的推盘量分别达到163和56个，分别占全年推盘量的14.1%和13.1%。四季度热点城市调控愈发收紧，推盘量达到全年最高峰，前10和11-30企业12月推盘量分别达208和95个，占全年推盘量的18%和22%。

强合作激发资源活力，助力业绩高速增长

图12 百强代表企业2016年权益销售额占比情况

2016年，百强企业积极强化合作，获取优质项目资源、提升开发品质与运营效率，助力销售业绩高速增长。从百强代表企业销售额权益占比来看，绝大部分企业权益占比在70%左右，其中碧桂园2016年持续强化合作力度和广度，销售额的权益占比为76%，来自合营企业及联营公司的销售额占比为24%。 具体来看，2016年百强企业积极强化与不同规模和特点的企业合作，或强强联合、或取长补短，达到资源合理配置、1+1>2的协同效应，加快推进企业规模化发展。

（3）开源节流保障盈利空间，强管理深挖潜降成本提效益

净利润增长26.2%，土地成本高企致净利润率下降0.5个百分点

图13 百强企业2012-2016年营业收入与净利润均值变化情况

2016年，百强企业销售业绩的快速增长带动了盈利规模的大幅提升。其中，营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%、26.2%；但百强企业净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。

图14 百强企业2014-2016年盈利及费用指标均值

随着房地产行业从野蛮生长转为理性发展，行业告别“暴利”时代，企业利润持续摊薄。百强企业2016年总资产收益率均值为5.0%，净资产收益率均值为17.0%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点；净利润率持续走低，均值为11.0%，较上年下降0.5个百分点，土地成本高涨是盈利下行的主要因素。

规模效应加速盈利分化，控成本、强管理开源节流保增收

图15 不同层级百强代表企业2016年净利润率情况

百强各层级企业的盈利能力分化加剧，“强者恒强”的发展态势愈加显现。2016年百强企业净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势，前10企业、11-30企业、31-50企业、51-100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。规模较大的百强企业通过在房地产开发经营的各个环节“降本增效”：第一，在土地市场持续升温、“面粉贵过面包”的压力下，规模较大的百强企业在土地一级、二级市场同时发力，严格控制土地成本，拓展利润空间。第二，更低的融资成本是百强企业产生盈利分化的另一主因，也是百强企业未来发展的核心竞争力。第三，百强企业强化运营管理内功，向管理要效益，内部开展合伙人制度，外部实施轻资产运营模式，由内而外促进企业运营效率和效益的提升。