(5)强变现能力锁定业绩增长,广并购谋转型跨越发展
拿地热潮来袭,热点城市急补仓、储货值、保增长
2016年,全国房地产市场全年高位运行,一二线城市住宅用地供应相对不足,市场进入补库存周期。百强企业拿地热情高涨,积极通过招拍挂市场获取优质土地资源,为未来业绩持续增长奠定坚实的基础。40家百强代表企业2016年累计拿地金额为11561.7亿元,同比大幅增长61.0%,溢价率均值为74.0%。
图21 百强代表企业2016年新增土地储备热点城市分布情况
百强企业积极布局重点一二线城市,大力补充优质土地资源,持续优化土地储备结构。40家百强代表企业一二线城市拿地金额占比高达84.6%,其中二线城市占比高达65.3%,同比提升25.3个百分点。从2016年新增土地储备的城市来看,40家百强代表企业在杭州、南京、上海、苏州、天津等销售成交额涨幅明显的城市加大土地投资力度。
可售货值充足且结构合理,提高变现能力保障业绩
2016年,百强企业积极通过公开市场或收并购方式获取优质土地资源,储备了充足的可售货值,土地储备规划建筑总面积均值达到1342.1万平方米,同比增长11.5%。加之楼市去库存效果明显,多数城市去化周期缩短,百强企业的可售货值结构得到进一步优化。
图22 百强代表企业2016年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况
为分析百强企业的业绩增长潜力,研究组基于2013-2016年百强代表企业的土地储备情况、2016年12月各城市土地消化周期,对其可售货值 结构进行分析研究,发现不同层级的百强企业可售货值结构表现出不同的特点。部分百强企业结合市场形势不断优化土地布局结构,约90%可售货值分布在土地消化时间少于3年的城市,均衡的货值结构可助力企业中短期业绩延续增长;部分百强企业项目布局较为集中,可售货值多分布于各区域热点城市,业绩保持增长或可期,但也应警惕热点城市需求透支和单一结构或将带来的风险。
同时,研究组根据不同城市的去化时间对百强代表企业2017年的可变现货值进行估算,并与2016年销售额进行比较来分析对业绩成长的保障系数显示:部分百强企业可售货值储备充足且结构均衡合理,当年变现能力强,对业绩成长的保障性高。
合纵连横拓展并购资源,多方位推动企业全速发展
图23 百强企业2016年并购情况
2016年,百强企业积极把握并购机遇,主导并购案例共125起。百强企业83%的并购以获取项目资源为目的,10%为获取房地产公司,另外7%以获取房地产关联产业公司为目的。其中,前30规模较大的百强企业纵横捭阖,全面并购项目、地产公司及关联产业,发展优势更加彰显;其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。通过加大资本化扩张力度,百强企业显著增强了新一轮发展动力:1)获取优质发展资源,加快业绩增长。2)迅速提升目标城市市场份额,实现企业的低成本快速扩张。3)打破与其他行业间壁垒,快速获取资源和经验,为企业多元化发展打下基础。4)获取上市壳资源,提升企业在资本市场市值,通过股权投资实现资本收益。
聚焦“地产”多元化转型战略,产业格局再现新局面
2016年百强企业的转型升级迎来新机遇。为谋求持续发展动力,百强企业积极抢滩“地产+”为核心的业务扩展,做大做强地产主业,加速推进“相关多元化”拓展。
图24 百强企业内部不同层级2016年转型方向占比情况
百强企业的多元化转型亦呈现出差异化趋势:前10企业多元化转型的范围广、领域新,60%以上的企业积极抢占金融、特色小镇、养老地产等“新风口”的发展蓝海;11-30企业中超过60%的企业布局商业地产,除此之外,企业更为关注文、旅、娱等领域的发展空间。31-50、51-100企业受规模和资源的限制,主要聚焦于主业发展,企业转型方向单一,且主要关注与地产业务关联性较高、发展相对成熟的社区服务、商业地产等领域的发展机会。