保利45亿夺上海总价高价地 大型房企集体补仓拿地

此前的7月保利曾声明放弃北京万柳高价地，上述人士表示，保利在北京核心区域已有蓟门桥高端项目，两者相距较近，同时开发会有压力；而且，当时保利及其他房企补充土地储备的需求，远没有现在这么迫切。

上海同策咨询研究中心总监张宏伟称，借助世博会迅速崛起，徐汇滨江地区成为上海中心城区内唯一可成片规划开发的滨水区域，作为新兴的江景豪宅区，板块内豪宅圈层效应已经形成。

从成交楼板价看，此次保利所拿地块，超过了邻近的绿地海珀旭晖项目的楼面地价22949元/平米，该项目目前酒店式公寓预售均价560000元/平方米，住宅均价83000元/平方米，成交均价在每平方米60000元以上。

保利内部测算认为，滨江地块所处区域正是豪宅区，建成后卖60000-70000元/平方米便可盈利。

地产基金驰援

此外，张宏伟称，保利、中海、绿地之间出现多轮竞拍，和其前期采取高周转的市场策略、大幅回笼资金密切相关，此外，作为央企地产企业、地方性国企，它们的融资成本较低，也为其在今年下半年推地潮中争得了先机。

本报记者注意到，保利此次所拿地块，并非纯住宅地块，而是住宅与商业、写字楼混合，且商业性质占到一半以上。

从举牌竞拍者来看，是保利地产及其发起成立的信保地产基金共同投资，保利出资将至少占一半以上。

公开资料显示，信保基金是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理机构。

“该项目对资金要求很高，未来也会沉淀很多资金，投资回报周期较慢，甚至可能几年都是负资产。”10日据接近保利的知情人士分析，假设将来卖60000-70000万/平方米，则此次保利从滨江地块中所获取的现金收入，即销售住宅所获得的现金，可能只覆盖地价及开发成本，商业建成后几年内或许是亏的，几年后租金收上来才会盈利。因此从根本上来讲更是一个商业地产的投资，追求未来投资物业长期持有的收益。

此外，本报记者查询出让公告发现，此次地块的付款要求也较为苛刻，要求拍地后两个月内付清全款，这便将很多资金不足的开发商拦在门外，变成了华润、保利、中海、绿地等实力央企和地方国企的竞逐。

即使资金充裕者，也未必有把握拿下。本报记者从多家参与竞逐的开发商人士处获悉，本次竞拍者背后，都有地产基金和私募投资股权基金的影子。这样做的目的，是为了提高资金利用杠杆，同时避免风险。